Ofis binalarını daireye dönüştürmek, kent merkezlerini yeniden canlandırmanın çözümü mü?

Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:

Manhattan şehir merkezindeki ofis binalarının konuta dönüştürülmesi

• Nathan Berman, Metro Loft Management aracılığıyla bir zamanlar kübiklerle dolu büyük binaları cazip yaşam alanlarına dönüştürerek Manhattan finans bölgesini "doom loop"tan kurtardı.
• Berman'ın şirketi kısa süre önce şimdiye kadarki en büyük dönüşüm projesini duyurdu. 42. Cadde'nin doğusundaki eski Pfizer genel merkezi, 1.300 dairelik bir apartman kompleksine dönüştürülecek.

Pandemi sonrası ofis alanındaki küçülme ve konuta dönüşüm ihtiyacının öne çıkması

• Pandemi nedeniyle evden çalışmanın yaygınlaşmasıyla birlikte ABD'deki 52 büyük metropolün şehir merkezlerindeki yaya trafiği ortalama %26 azaldı.
• "Doom loop" olgusu ortaya çıktı. Çalışanlar şehir merkezindeki ofislere dönmeyince, onlara hizmet veren mağaza ve restoranlar kapandı; bu da bölgelerin daha da boşalmasına yol açtı.
• Manhattan'da ofis alanlarının %22'si boş durumda. Bu, 35 Empire State Binası büyüklüğünde bir alana denk geliyor.
• Konuta dönüşüm, boş kulelerin sahiplerine yeni bir finansal strateji sunuyor.
• Şehir merkezindeki ofisleri daireye çevirmek New York emlak patronları için her derde deva olmasa da, finans bölgesi gibi ağır darbe alan yerleri canlandırmaya yardımcı olacağı öngörülüyor.

55 Broad Street ofis binasının konuta dönüştürülmesi projesi

• 1967'de Emery Roth & Sons tarafından inşa edilen 30 katlı ofis kulesi, 571 daireye dönüştürülüyor.
• Mevcut ofis iç mekânı tamamen sökülerek konuta uygun biçimde yeniden kurgulanıyor. Asansörlerin küçültülmesi, dış cephe pencereleriyle doğal ışık kullanımı, kompakt mutfaklar vb.
• Ofis binası dönüşümlerinde kârlılığı belirleyen unsur, inşaat finansmanı kredisi ile kiracıların taşınması arasındaki zaman farkı. Kilit nokta, inşaatın hızlı ilerlemesi.
• Savaş sonrası yapıların çoğu, savaş öncesi binalara göre dönüşüm açısından daha zorlu olsa da Berman, "fiyatı pound başına doğruysa herhangi bir ofis binası konuta dönüştürülebilir" diyor.

Daha düşük maliyet ve enerji verimliliği artışı gibi konuta dönüşümün avantajları

• Dönüşüm maliyeti, yeni inşaata kıyasla yaklaşık yarı yarıya; bu da yeni projelere göre daha düşük kira belirlemeyi mümkün kılıyor.
• National Bureau of Economic Research'a göre eski ofis binalarını daireye dönüştürmek enerji verimliliğini %80'e kadar artırabiliyor.
• Mühendislik şirketi Arup Group'a göre Manhattan'daki ofis kulelerini dönüştürmek, yeni inşaata kıyasla karbon emisyonunu yarıdan fazla azaltabiliyor.

Finans bölgesinin değişimi ve bir yaşam alanı olarak cazibesi

• 1970 nüfus sayımına göre Chambers Street'in güneyinde yalnızca 833 kişi yaşıyordu.
• Berman sayesinde finans bölgesi artık New York tarzı yoğun bir konut mahallesine dönüştü.
• FiDi'de 30 binden fazla kişi yaşıyor ve bazıları burayı kalıcı evi olarak görmeye başladı.
• Aile tipi kiracıların sayısı artıyor. Hatta 180 Water'da çocuk oyun odası bile hazırlandı.

GN⁺ görüşü

• Covid-19 pandemisinin yol açtığı şehir merkezi ofis boşluğu sorununu konuta dönüşümle çözme yaklaşımı, sürdürülebilir kentsel yenilenme açısından olumlu değerlendirilebilir. Ancak bunun uzun vadeli şehir planlamasıyla bağlantılı olması gerekiyor.
• Şehir merkezlerini canlandırmak için konut işlevinin yanı sıra istihdam, ulaşım, eğitim, kültür gibi kentsel imkânların bütünüyle ele alınması gerekiyor. Özellikle genç ve tek kişilik hanelere yönelik arzın ötesine geçip farklı kesimleri kapsayan kapsayıcı konut politikalarına ihtiyaç var.
• Ofis binalarının konuta dönüşümünün hızlanması için kullanım amacı değişikliği düzenlemelerinin gevşetilmesi, vergi teşvikleri ve finansal destek gibi kurumsal dayanaklar şart. Aynı zamanda güvenlik ve konut kalitesini güvence altına alacak teknik standartların oluşturulması ve kamu-özel sektör iş birliği de önemli bir görev.
• Bu tür büyük ölçekli bina dönüşüm projelerinin, tasarım, inşaat ve malzeme tedariki dahil inşaat sektörünün genelinde yeni fırsatlar yaratması bekleniyor. Özellikle enerji verimliliğinin artırılması ve evrensel tasarımın uygulanması gibi yenilikçi teknolojilerin benimsenmesi için bir fırsat olabilir.
• Covid-19 sonrasında yüz yüze çalışmanın azalması ve çevrimiçi tüketimin artması gibi yapısal değişimlerin sürmesi beklendiğinden, ticari gayrimenkul piyasasının yeniden şekillenmesi kaçınılmaz görünüyor. Artık esnek ve yaratıcı mekân kullanımı çözümleri aramanın zamanı.

[GN⁺]

Hacker News görüşü

Özet:

• Kansas City şehir merkezinin yeniden geliştirilmesindeki başarılı örnekler:
  • 1970'lerden 2010'ların başına kadar KC şehir merkezi suç, yetersiz gelişim ve tarihi binaların yıpranması gibi sorunlar yaşadı
  • Yaklaşık 2012'den itibaren kent merkezinin yeniden geliştirilmesi başladı; ücretsiz toplu taşıma, perakendenin canlandırılması, sanat bölgesi etkinlikleri, yeni stadyum inşası ve büyük ofislerin konuta dönüştürülmesi gibi projeler yürütüldü
  • Fidelity Tower, Power & Light Building gibi onlarca yıldır boş duran tarihi binalar yüzlerce daireye dönüştürüldü
  • Bu dönüşüm projeleri, şehir ölçeğinde irade olduğunda işe yaradığı kanıtlanmış bir başarı modeli
• Ofis binalarının konuta dönüştürülmesine dair yerleşik kanılar ve zorluklar:
  • Binanın derinliği ve formu önemli; birçok ofis binası fazla derin olduğu için doğal ışık almayan çok sayıda alan oluşabiliyor
  • Ancak bu tür derin iç mekanları yeniden değerlendirmenin yolları aranabilir
• Konut, ofis ve ticari alanları karma biçimde yerleştirmenin avantajları:
  • Yaşamak, alışveriş yapmak ve çalışmak için farklı bölgelere gitmek zorunda olmak saçma görünüyor
  • Evden 15 dakikalık yürüme mesafesinde iş, üniversite, süpermarket, yüzme havuzu ve orman dahil her şeyin bulunduğu bir yerde yaşamak ideal
• Ofisleri konuta dönüştürürken tesisat sorunu:
  • Daireye dönüştürmede banyo ve mutfak için tesisat maliyeti yüksektir
  • Mevcut ofislerde çoğu zaman kat başına yalnızca bir tuvalet ve bir mini mutfak bulunur
  • Aynı katı dairelere dönüştürürseniz 10 katından fazla tesisat ve temiz su/atıksu kapasitesi gerekir
• Yeni konut binaları inşa ederek şehir merkezini canlandırmak daha iyi bir yöntem olabilir:
  • Mevcut ofisleri ticari gayrimenkul olarak kullanmaya devam edip yakınına yeni konut binaları yapmak, maliyet açısından çok büyük fark yaratmayabilir
  • Bu, arabayla işe gidip gelmeye gerek kalmadan yürünebilir ve canlı bir şehir merkezi oluşturmaya yardımcı olur; konut inşasını engelleyen şey ise yalnızca imar kullanım kısıtlarıdır
• Pandemi sonrası uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla ofis değerlerinin düştüğü durum:
  • Konuta dönüşüm büyük şehir sakinleri için iyi bir seçenek olabilir, ancak gayrimenkul piyasası kârlılığı öncelediği için konut en iyi seçenek olmayabilir
• New York City ile diğer şehirlerin şehir merkezinde yaşama koşulları arasındaki fark:
  • New York'ta araba olmadan da yeterli bir yaşamın mümkün olduğu kent merkezi yaşamının uzun bir geleneği var
  • Buna karşılık diğer şehirlerin çoğu otomobil odaklı geliştiği için normal bir yaşam için araba zorunlu
• Yeni büyüyen şehirlerin avantajları:
  • Geçmişteki büyüme stratejileri bugünün büyüme modeline yeniden dağıtılabilir
  • Büyüme hızı ne kadar yüksekse, eski büyüme kalıplarına bağlılıktan doğan karmaşa o kadar az olur
  • Buna karşılık eski şehirler, özel ve somut bir şeyleri yoksa şehir merkezlerinin boşalması kaderiyle karşı karşıya