Ofis binalarının apartmanlara dönüştürülmesi, kent merkezlerini yeniden canlandırmanın çözümü mü?

• Pandemiden sonra uzaktan çalışma ve kent merkezi yaya trafiğindeki azalma birleşince boş ofisler arttı; New York’ta buna konut kıtlığı da eklenince ofisleri apartmanlara dönüştürme çözümü öne çıkıyor
• Nathan Berman’ın Metro Loft Management şirketi, 1997’den bu yana Manhattan’daki 8 ofis kulesini kiralık apartmanlara dönüştürerek yaklaşık 5.000 konut sağladı; Pfizer’ın East 42nd Street’teki eski genel merkezi de yaklaşık 1.500 konuta dönüştürülecek
• ABD’deki 52 büyük metropolde kent merkezi yaya trafiği 2019’dan bu yana ortalama %26 azaldı; New York’ta da son 3 yılda ofislerin yaklaşık %22’si, yani 100 milyon fit kare boş kalırken apartman boşluk oranı %1,4’e kadar düştü
• 55 Broad Street projesi, 1967 yapımı 30 katlı bir ofis kulesini 571 daireye dönüştürürken asansörlerin azaltılması, mekanik katların konut katına çevrilmesi, penceresiz alanların home office’e dönüştürülmesi ve bodrumdaki olanakların genişletilmesiyle alanı yeniden kurguluyor
• Dönüşüm, boşluğu ve karbon emisyonlarını azaltabilir; ancak toplam ofis alanını eritmekte sınırlı kalıyor ve FiDi’de nüfus 30 binin üstüne çıkmış olsa da geçici ikamet ve içe kapalı olanaklar sorunu sürüyor

---

Mevcut ofis kulelerini bölerek geliştirme modeli

• Nathan Berman, New York’ta faaliyet gösteren bir gayrimenkul geliştiricisi ve sıfırdan yeni bina inşa etmekten çok mevcut binaların dönüştürülmesine odaklanıyor
• 2017’de Tribeca’daki 1883 tarihli bir depo ve cilt atölyesi olan 443 Greenwich Street’i lüks kondolara dönüştürdü; Harry Styles ve Jake Gyllenhaal da burada daire sahibi
• Berman’ın daha ilgi çekici bulduğu alan ise eski büyük ofis kulelerini stüdyo ve iki odalı ağırlıklı kiralık apartman komplekslerine bölmek
• Metro Loft Management, 1997’den bu yana Manhattan’daki 8 ofis kulesini kiralık apartmanlara dönüştürerek yaklaşık 5.000 konut sağladı
• Pfizer’ın East 42nd Street’teki eski genel merkezi yaklaşık 1.500 konutluk bir yapıya dönüştürülecek ve bu, şu ana kadarki en büyük dönüşüm projesi
• Mimar Avinash Malhotra, bir ofis kulesinin otel gibi yüzlerce küçük birime ayrılabileceğini söyleyerek bu işi şakayla “zenginler için gecekondu” diye tanımlıyor

Ofis boşluğu ile konut krizinin kesiştiği nokta

• Covid-19’dan sonra beyaz yakalı çalışanlar arasında uzaktan çalışma tercihi güçlendi ve ofise dönüş mümkün olduktan sonra da birçok çalışan uzaktan çalışmayı seçti
• ABD genelindeki ofislerin yalnızca yaklaşık %50’si dolu ve 2019’dan bu yana ABD’deki 52 büyük metropolün kent merkezlerinde yaya trafiği ortalama %26 düştü
• Çalışanlar kent merkezindeki ofisleri doldurmazsa onlara hizmet veren mağaza ve restoranlar kapanıyor; hizmetlerin azalmasıyla merkezler daha da boşalarak bir doom loop içine girebiliyor
• St. Louis’teki A.T. & T. Tower, 2006’da 205 milyon dolara satılmışken yakın zamanda 3,6 milyon dolara el değiştirdi
• New York’un toparlanması görece güçlü olsa da Manhattan’daki birçok kule özellikle pazartesi ve cuma günleri boş kalıyor
  • Wall Street yaya trafiği pandemi öncesinin %80’ine kadar toparlandı
  • New York’taki büyük ofislerin kirası fit kare başına 300 doları aşabiliyor
  • Spotify ve Meta gibi lower Manhattan’daki büyük kiracılar kullandıkları alanı küçültüp bazı katları boşaltıyor
  • Son 3 yılda New York ofislerinin yaklaşık %22’si, yani 100 milyon fit kare kiralanmadı; bu da yaklaşık 35 Empire State Building’e eşdeğer
• Buna karşılık New York’taki apartman boşluk oranı %1,4 ile son 50 yılın en düşük seviyesinde
• Berman, New York’un kültür, çeşitlilik, iş dünyası, teknoloji, tıp ve eğitimi tek bir adada topladığını; gençlerin de sadece ormanda Zoom yaparak yaşamak istemediğini düşünüyor
• Ancak ofis dönüşümünün New York gayrimenkul piyasası için her derde deva olmadığını, toplam ofis alanının %20’sini emebilmesinin bile iyimser bir senaryo olduğunu söylüyor

55 Broad Street’i 571 daireye dönüştürme süreci

• 55 Broad Street, 1967’de Emery Roth & Sons tarafından tasarlanan 30 katlı bir ofis kulesi ve Berman bu binayı 571 daireye dönüştürüyor
• Ziyaret sırasında bazı ofis kiracıları hâlâ binadaydı ve 5 kat şirketleri barındırmayı sürdürüyordu
• Mevcut lobideki döner kapı, beyaz mermer duvarlar, güçlü aydınlatma ve uzun güvenlik bankosu; daha çok konut binasına benzeyen bir düzene dönüştürülecek
  • menteşeli kapılar
  • loşlaştırılmış aydınlatma
  • ahşap panelli duvarlar
  • şömine
  • kanepeler
  • bodrumdaki olanaklara inen geniş bir merdiven
• 55 Broad Street; Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, 1990’ların teknoloji merkezi dönemi, dot-com çöküşü sonrası boşluk ve 2014’te iptal edilen ikame bina planı gibi aşamalardan geçti; Temmuz 2023’te Rudin ailesi bu yapının ofis kulesi olarak geleceği olmadığına karar verdi
• Satış fiyatı 172,5 milyon dolar, inşaat kredisi 220 milyon dolar ve toplam proje maliyeti neredeyse 400 milyon dolar
  • Berman, bina yeni baştan yapılsaydı maliyetin 600 milyon doların çok üstüne çıkacağını söylüyor
  • Yeni ofis kiracılarını çekmek için gerekli yükseltmelerin yaklaşık 80 milyon dolar tutacağını düşünüyor
  • Mevcut zoning reformları nedeniyle aynı yükseklikte yeni bir kule inşa edilirse kiralanabilir alanın yaklaşık %20’si kaybedilebilir
• İlk inşaat aşaması; floresan lambaların, PVC asma tavanların ve ofisleri, tuvaletleri, temizlik odalarını ayıran alçıpanların tamamen söküldüğü tam kapsamlı iç yıkımla başladı
• Ofis binaları apartmanlara kıyasla daha fazla asansöre ihtiyaç duyduğundan, 55 Broad Street’te 5 asansör kaldırılacak
• 13. kat, işlem tamamlandıktan 4 ay sonra bile yeni bir apartman kompleksi gibi görünmeye başlamıştı; küfe dayanıklı mor kaplamalı alçıpan ve yeni duvar konumlarını belirleyen metal raylar yerleştirildi

Derin ve karanlık planları yaşam alanına dönüştürmenin kısıtları

• Savaş öncesi binalar; dar ve küçük katlar, iç avlular veya havalandırma şaftları, terasa dönüşebilecek setback’ler ve konut hissi veren asansörleri sayesinde dönüştürülmesi görece daha kolay yapılar
• 55 Broad Street gibi savaş sonrası binalarda ise derin iç hacim, alçak tavanlar ve yetersiz dış cephe çekiciliği engel oluşturuyor
• Boşta kalan asansör şaftları çöp bacasına ya da bazı dairelerin giriş alanlarına dönüştürülerek mevcut ofis yapısı konut için yeniden kullanılıyor
• 55 Broad Street’teki iki kat yüksekliğindeki mekanik kat, iki konut katına dönüştürülüyor ve sakinler bazı pencerelerin altında motel tipi küçük HVAC ünitelerine sahip olacak
  • Bu üniteler mevcut sistemden daha az yer kaplıyor
  • Enerji verimliliği daha yüksek
  • Beton zemine binlerce fit boru döşeme maliyetini azaltıyor
  • Berman, 55 Broad Street’in Manhattan’daki ilk elektrikli, emisyonsuz apartman binası olacağını söylüyor
• National Bureau of Economic Research makalesine göre, eski ofis binalarını apartmanlara dönüştürmek enerji verimliliğini en fazla %80 artırabiliyor
• Arup Group raporuna göre Manhattan’daki ofis kulesi dönüşümleri, yeni inşaata kıyasla ortalama olarak yarıdan daha az karbon salıyor
• Berman, lower Manhattan’daki yeni binalarda stüdyo daire kiralarının 4.000 doların çok üstüne çıktığını; buna karşılık 55 Broad Street’te benzer bir birimin yaklaşık 3.500 dolar olacağını tahmin ediyor
• Genç kiracıların otel zinciri tarzı düzenlere alışkın olduğu varsayımıyla, yatak odası tarafında tek pencere, gün ışığı almayan banyo ve mutfak, küçük mutfak gibi unsurlar kabul edilebilir görülüyor
• Penceresiz odalar “home offices” diye adlandırılıyor; ancak birçok oda yatak odası olarak kullanılabilir
  • New York City’de her yatak odasında açılabilir pencere bulunması gerektiği için bu teknik olarak yasak
  • Emlak ilanlarında penceresiz ofisli tek yatak odalı daireler bazen “convertible two-bedroom” olarak pazarlanıyor

Olanakların FiDi’de yarattığı değişim ve sınırlar

• 55 Broad Street’in mimarları John Cetra ve Nancy J. Ruddy; bu, Berman ile birlikte yürüttükleri altıncı proje
• Cetra ve Ruddy, mümkün olduğunca çok dairede kapı açıldığında ışığın görünmesini sağlayacak şekilde tasarlıyor; ofis kulesi formu nedeniyle her birim farklı oranlara ve köşelere sahip oluyor
• 55 Broad Street’in ortak özelliklerinden biri çamaşır makinesi ve kurutucu; bodrumdaki ortak alanlar büyük bir çamaşır odası yerine sakinlerin buluşacağı olanaklara ayrılacak
• Ruddy, küçük dairelerin olanak talebi yarattığını, olanakların da küçük daireleri kabul edilebilir kıldığını söyleyerek bunu “amenities war” diye tanımlıyor
  • Finans Bölgesi’ndeki dönüştürülmüş binalar; coworking alanları, spor salonları ve yumuşak koltuklarla donatılma eğiliminde
  • 55 Broad Street’in çatısında 11×45 fitlik bir havuz, doğuya bakan şezlonglar, çalı sınırları ve iç-dış çalışma alanları planlanıyor
• Berman; 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street ve 180 Water Street’i apartman binasına dönüştürdü; 25 Water Street’te de 1.300 konutluk bir dönüşüm sürüyor
• Dönüşümü kolay binalar, belirli yıllardan önce yapılmış olanlarda yoğunlaşıyor
  • Murray Street’in güneyinde 1977 öncesi yapılar
  • Manhattan’ın geri kalanında 1961 öncesi yapılar
  • Bu binalar özel bir varyans izni olmadan dönüştürülebiliyor
• Belediye Başkanı Eric Adams’ın desteklediği zoning değişikliği, New York’ta 1990 öncesi inşa edilmiş tüm binaların dönüştürülmesine izin veriyor ve potansiyel apartman havuzuna Philadelphia’nın tüm ofis alanına yakın bir büyüklük ekleyebilir
• 1970’te Chambers Street’in güneyinde FiDi’de yalnızca 833 kişi yaşarken bugün burada 30 binden fazla kişi yaşıyor
• Stone Street’teki restoranlar, Whole Foods ve turistlerin toplandığı “Fearless Girl” çevresi geçmişe göre daha canlı olsa da; park eksikliği, geçici ikamet ağırlığı ve bina içi olanakların sokak ticaretinin yerini alması gibi sorunlar sürüyor
• Berman, geçmişte kiracılarının yarısından fazlasının ev arkadaşı paylaşımı yaptığını; ancak 55 Broad Street’te bu oranın yaklaşık %15’e yakın olacağını ve bunu ailelerin gelmeye başladığının işareti olarak gördüğünü söylüyor
• 180 Water Street’te Ping-Pong odası çocuk oyun alanına çevrildi ve Berman bu binada 60 çocuğun yaşadığını söylüyor

[GN⁺]

Hacker News yorumları

• Kansas City'nin bu konuda neredeyse hiç anılmaması tuhaf. 1970'lerden 2010'ların başına kadar şehir merkezi; suç, gelişmemişlik ve eski tarihî binalar nedeniyle benzer bir kısır döngüye girmişti; metropol nüfusunun %75'i banliyölerde yaşıyor, yalnızca işe gelip hemen geri dönüyordu.
  2012 civarından itibaren kentsel yeniden geliştirme ciddi biçimde hızlandı; ücretsiz toplu taşıma, perakende, sanat bölgesi etkinlikleri, yeni bir stadyum ve özellikle büyük ölçekli ofis→konut dönüşümleri geldi. Tarihî Fidelity Tower 909 Walnut(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut) neredeyse 10 yıl boş kalmış 35 katlı bir binayken 159 konutluk bir yapıya dönüştü; Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) de yaklaşık 20 yıl boyunca büyük ölçüde boş kaldıktan sonra neredeyse 300 konuta ev sahipliği yapar hale geldi.
  Bizzat 30 katlı Commerce Tower'da(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower) yaşadığımda, 14. kattaki 750 fit karelik 1 yatak odalı daire ayda yaklaşık 1100 dolardı ve ofise yürüyerek 10 dakika olduğu için harikaydı. Belediye düzeyinde irade varsa bu tür dönüşümlerin işe yaradığı zaten kanıtlandı; SF'de 4 yıl yaşadıktan sonra bunun ekonomik bir mesele değil, politika meselesi olduğuna eminim.

  • Bu, orijinal metinde anlatılan kısır döngüden farklı. Oradaki kısır döngü, uzaktan çalışmayla ofis talebinin azalması, şehir merkezindeki çalışanlara hizmet veren mağaza ve restoranların kapanması ve bunun daha fazla boşluğa yol açması şeklinde.
    Ayrıca orijinal metin ve başka kaynaklara bakınca, eski binalarda kat alanı daha küçük olduğu için her daireye pencere açmak daha kolay, bu yüzden dönüşüm daha rahat. Birçok bölgede pencere yasal bir şart da.
  • Bir Avrupalı olarak ABD'nin ne kadar büyük olduğu beni sürekli şaşırtıyor; adını neredeyse hiç duymadığımız üçüncü kademe şehirlerin bile gökdelenlerle dolu bir şehir merkezine sahip olacak kadar büyük olması gibi. Hindistan'da küçük bir şehre bakıp nüfusunun milyonlarca olduğunu görmek gibi.
    https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
  • Kansas City'nin suç açısından hâlâ epey ciddi durumda olduğunu sanıyordum; olumlu değişimleri vurguladığın için teşekkürler. Özellikle ücretsiz toplu taşıma şaşırtıcı ve etkileyici.
    Estonya'da deneyimledim; turnike denetimi ve ücret toplama maliyetleri düşünüldüğünde, toplu taşıma kullanımının artmasının faydalarıyla birlikte çok iyi bir fikirdi.
    https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
  • Avrupa'da bu tür dönüşümler epey uzun süredir yapılıyor; 100 yıl önce fabrika ya da başka amaçla kullanılan birçok bina bugün apartman oldu.
    Asıl zor olanın modern ofis bloklarını konuta çevirmek olduğunu düşünüyorum. Genelde 10 bin–40 bin fit karelik kat plakaları çok büyük olduğu için doğal ışık yetersiz kalıyor; pencerelere erişim sağlamak istendiğinde de daire planları çok kullanışsız hale geliyor. Kat yüksekliği, döşeme yükü ve konum da ofis dışındaki kullanımlara pek uymuyor.
  • West Bottoms'ın yeniden geliştirilmesini ilgiyle izledim. 1980'ler ve 90'larda 12th Street Bridge çevresindeki Bottoms'ta gece saklambaç oynasanız kimseyle karşılaşmazdınız; insanlar geceleri oradan korkardı.
    1900'lerden kalma, bakımsız yüksek tuğla binaların ve toprak yollu ara sokakların olduğu ıssız bir bölgeydi; şimdi küçük işletmelerin blok blok yerleşip burayı oldukça iyi bir yere dönüştürdüğünü görmek şaşırtıcı. Toprak kirliliği temizliği gibi sorunlar nedeniyle halk desteği olmadan imkânsız olurdu ama politika ve düşük fiyatlar birlikte işleyerek bir tersine dönüş yaratıyor gibi görünüyor.

• Yaygın kanaat, yalnızca belirli ofis binalarının konuta dönüştürülebileceği yönünde. Binanın derinliği ve formu önemli; birçok ofis binası çok derin olduğundan penceresi ya da doğal ışığı olmayan çok sayıda oda ve alan ortaya çıkıyor.
  DC bölgesi bu dönüşümleri epey iyi yapıyor ve orta katlı binaların önemli bir kısmı buna uygun. Ancak çok geniş orta katlı binalar uygun değil. Yine de daha derin binaların dönüştürülemeyeceğine dair bu kanaati kırıp, içerideki derin alanları yeni biçimlerde kullanmanın yollarını düşünemez miyiz?

  • Binayı yeterince ucuza satın alabiliyorsanız, yaygın kanaati bir kenara bırakabilirsiniz. Eskiden, eski bir deponun konuta çevrildiği bir binayı gezmiştim; döşeme alanı çok büyüktü, kenarlara condo birimleri ve bir koridor yapılmış, iç kısım ise depo alanı olarak bölünmüştü.
    Her condo, koridorun karşısındaki alanın sahibiydi; insanlar buraları ofis, oyun/eğlence odası, atölye, çocuk oyun odası, sinema odası gibi yerlere dönüştürmüştü. “Yaşam alanı” olmadığı için gürültü endişesi daha azdı ve emlak vergisi de düşüktü. Bu alanı yaşam alanı olarak fiyatlayıp satamıyorsunuz ama sonuçta binayı yeterince ucuza alırsanız her şey mümkün hale geliyor.
  • Karartma perdelerine yüzlerce dolar harcayan ve evdeki tüm LED’lere izolasyon bandı yapıştıran biri olarak, birkaç odasında doğal ışık olmayan bir dairede yaşamaya gönüllü olurum. Yatak odasında pencere olması gerektiğini, itfaiyenin yangında insanları çıkarabilmesi için bunun şart olduğunu biliyorum; ama şahsen gürültüden ve ışığın çoğundan hoşlanmıyorum.
    Konut içinde de doğal ışık olmadan kullanılabilecek çok alan var. Sinema odası, yasaları göz ardı edebilirseniz yatak odası, 3D yazıcı ve maker etkinlikleri için alan gibi seçenekler mümkün. Başkalarının istemediği bir alansa, bunu indirimli fiyata satın almak isterim.
  • Geliştiricilerin, dönüştürülen ofis binalarının merkezini oyarak doğal ışık şaftı oluşturma yöntemini çok iyi görselleştiren bir yazı var. Bazı yetki bölgelerinde, bu şekilde kaybedilen alan binanın üzerine yeni katlar eklenerek geri kazanılabiliyor: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
  • Daha derin binalarda, her iki kattan birini kaldırıp tüm dairelere loft tavan vermek nasıl olur? Böylece üst pencerelerden gelen ışık binanın merkezine daha derine kadar ulaşabilir; ayrıca banyo ya da ev ofisi gibi, alçak tavanlı ve tepe pencereli odalar da yapılabilir.
  • Binanın tamamının doğrudan konut olması gerekmez. Örneğin küçük perakende dükkânları, bilgisayar odası, alet kütüphanesi, kapalı koşu pisti, spor salonu gibi alanlar da rahatlıkla hayal edilebilir.

• Birkaç ay önce Bloomberg’in Odd Lots podcast’i bu konuyu ele aldı. New York gibi büyük şehirlerde bir yandan konut sıkıntısı, diğer yandan boş ya da eksik kullanılan ofisler olduğu için ofisleri eve çevirmek açık bir çözüm gibi görünüyor; ancak gerçekte imar, finansman ve inşaat operasyonlarının hepsinin aynı anda uygun olması gerektiğinden bunun çok zor olduğu anlatılıyordu.
  Vanbarton Group’tan Joey Chilelli ile, pandemi öncesinden beri 10 yıldır bu tür projeler yapan birinin bakış açısından, karmaşık dönüşümleri gerçekten hayata geçirmek için gereken koşullar tartışılıyor.
  https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
  https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk

  • Prospect Park’ın güneyinde, yaşadığım yerin hemen yanında 2019 civarında bir dönüşüm örneği gördüm. Kutu biçimli bir ofis binası konut binasına çevrildi ve çok hızlı kiralandı.
    Bir kule olmadığı için nispeten kolay bir dönüşümdü; özellikle parka bakan büyük pencereler muhtemelen cazip olmuştur. Ancak Manhattan değil Brooklyn’di ve bitişik blok da zaten konut bölgesiydi.
  • Ticari ofislerin başarıyla dairelere ya da condo’lara dönüştürüldüğü bir örnek gördüm. Hatırladığım kadarıyla 1986’da inşa edilmiş bir bina bir süre boş kalmıştı; satın alan şirket çok ucuza aldığı için projeyi kârlı hale getirebildi.
    Planı ve yapısı dönüşüm için biçilmiş kaftandı. İronik biçimde geliştirici, 2008 konut çöküşü sırasında iflas etti ve yapmayı planladığı diğer dönüşümler de suya düştü. Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
    Yakın tarihli satılık ilanı haberi: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...

• Ofis ve apartman binalarının iç içe olması gerektiği bana hep çok açık görünmüştür. Konut, alışveriş ve ofisleri birbirinden ayrı bölgelere ayırmak çok saçma geliyor.
  Yaşadığım yerde durum böyle değil; evden ofise yürüyerek 15 dakikadan kısa sürede gidiyorum ve süpermarket, yüzme havuzu, orman, üniversite, yaşam için gereken neredeyse her şey de yakında.

  • Oslo’da yakın zamanda karma kullanımlı Vertikalen binası resmen açıldı. Zemin katta kafeterya ve restoran, onun üzerindeki birkaç katta ofisler, kalan üst katların tamamında ise konut daireleri var.
    Dış görünüşü tartışmalı olabilir ama karma kullanım fikri ilginç. Burada böyle bina çok fazla yok; ileride ne olacağını merak ediyorum.
    https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
    https://vertikalnydalen.no/
  • Doğru. Bunun temelde teşvik uyumsuzluğunun başka bir alanı olduğunu duydum. Tekil proje bazında ofis inşa etmek daha ucuz; ruhsat kaygısı daha az; yönetimi de yüzlerce kiracı yerine birkaç büyük ticari müşteriyle uğraşıldığı için daha düşük maliyetli.
    Şehir açısından da, okullar gibi kapasitesi zorlanan hizmetler varsa ofis tercih edilebilir. Ama herkes böyle yaparsa şehir cazibesini kaybeder ve birkaç şirketin ya da sektörün ekonomik sağlığına aşırı maruz kalır.
  • Ayrışmanın doğal olarak gerçekleştiğini ve verimliliğin bunu ittiğini düşünüyorum. Çalışmayı maksimize etmek için gereken ortam ile boş zamanı maksimize eden ortam çoğu zaman çatışır.

• Dönüşümdeki büyük sorun tesisat, yani mutfaklar ve banyolar. Bir ofis katının tamamında yalnızca bir tuvalet bölümü ve küçük bir mutfak olması da yaygın.
  Aynı kat apartman olarak düzenlenirse 10’dan fazla hane sığabilir ve daha önce olmayan banyo ve mutfak tesisatına 10 kat ihtiyaç doğar. Artan su temini ve kanalizasyon yükünü kaldıracak temiz su ve atık su boruları da gerekir.

  • Benim ofisim, zemin döşemesi üzerindeki bir deponun ofise, laboratuvara ve üretim salonuna dönüştürülmüş hâli. Başta köşede yalnızca bir klozeti olan bir oda vardı; PEX döşeyip kanalizasyon için döşemeye hendek açmak gibi devrimsel bir hamleyle çok kabinli 8 tuvalet kurduk.
    Yüksek katlı binalarda da aynı şey önemsiz sayılır. Hendek açmak yerine zeminde delik açıp boruları ve havalandırmayı tavan boşluğundan geçirmek yeterli olacağı için daha da kolay olabilir. Elektrik ve su temini de büyük sorun değil; ticari alanlar neredeyse her zaman konuttan daha fazla elektrik kullanır, özellikle de bilgisayar ve fotokopi makinesi kullanan o çok nadir işçiler varsa. Kalın 3 fazlı güç bağlantısı olan bir binada, eskiden 12 çalışanın bulunduğu bir alanda tek bir kişinin Netflix izlemesi ve mikrodalga kullanması, trafo açısından dinlenme demektir.
  • Mesele yalnızca sıcak ve soğuk su sağlayıp atık suyu dışarı atan bariz borular değil. Tüm giderler için havalandırma borusu da gerekir; ayrıca su ısıtıcıları ve bunların elektrik talebini karşılamak için de ciddi elektrik işleri yapılır.
  • Odaların içine ek duvarlar dikilip mevcut tesisattan gerektiği kadar ek hat alınabilir. Alan kaybedilir ama en azından yönetmeliklere uygun konut yapılabilir gibi geliyor.
  • Genel yapı yönetmeliği ve yangın yönetmeliği daha büyük sorun olabilir. Tesisat çözülebilir ama yapı yönetmeliğine uyum daha büyük bir zorluk olma ihtimali yüksek.
  • NYC TikTok’unda doğru düzgün tuvaleti olmayan, sadece küçük bir lavabosu olan “apartman daireleri”, aslında tek odalar, çok gördüm.

• Orijinal yazının tezi ülke genelindeki “şehir merkezleri” değil, NYC’deki belirli bir geliştirici hakkında. Eski binalar yeni binalarla aynı standartlara tabi olmadığından kullanılabilecek daha fazla alan var.
  İmar reformu yüzünden, savaş sonrası dönemin dev kuleleri gibi Manhattan sokaklarına hâkim olan yeni binalara artık izin verilmiyor. 55 Broad ile aynı yükseklikte yeni bir kule inşa edilirse kiralanabilir alanın %20’sinden vazgeçmek gerekebilir.
  Hedef kiracı kitlesi penceresiz alanları pek umursamıyor. New York, hırslı gençlerin kariyerlerine başlamak için geldiği bir yer ve bu kişiler, ofis kulelerine en iyi uyan otel tipi dönüşümler için ideal hedef kitle. Zincir otel planına, yani yatağın yanında tek bir pencereye alışıklar; bu yüzden banyo ve mutfakta güneş ışığına ihtiyaç duymuyorlar, mutfağın küçük olması da sorun değil. Berman “müşteri kitlemiz yemek yapmaz” dedi ve penceresiz başka bir odayı “ev ofisi” diye adlandırdı.
  Birkaç dönüşümde birlikte çalışılan mimar Avinash Malhotra, bir ofis kulesinin otel gibi yüzlerce küçük birime bölünebileceğini söyledi ve “evsizler için konut yapmıyoruz ama çalışanlar arasında zenginler için gecekondu yaptığımızı söyleyip şakalaşıyoruz” dedi.

• Hem doğru hem değil. Çok sayıda yeni konut şehir merkezlerini canlandırabilir ama bunun için sadece yeni konut binaları inşa etmek yeterli. Bu çok daha pahalı da değil.
  Mevcut ofisler ticari gayrimenkul olarak kullanılmaya devam eder, yeni sakinler de bu talebi yaratabilir. Birlikte işlediğinde, otomobille işe gidip gelmeye gerek bırakmayan, yürünebilir ve canlı bir şehir merkezi oluşur. Şu anda bunu engelleyen şey, çoğu yeni konutu yasaklayan imar düzenlemeleri.

  • Şehir merkezi zaten ticari kulelerle doluysa bunu yapmak daha az mümkün. Kalan parsellere daha fazla imar değişikliği yapıp kule dikilebilir ama bunun mevcut boş ofisleri dolduracağının garantisi yok.
  • Birçok şehir merkezinde çok fazla gelişmemiş arsa kalmadı. Geleneksel ofis işlerinde evden çalışmanın da eklenmesiyle ihtiyaçtan çok daha fazla ofis alanı ortaya çıkıyor ve ofis emlak piyasası tamamen çökmeden bu binalara bir kullanım alanı bulma baskısı doğuyor.
  • Bir şehrin ticari işlevini kaldırırsanız canlı bir kültür yaratan pek çok unsurun da kaybolduğunu görmezden geliyor. İnsanların para kazandığı, çabaladığı ve bir şey olmaya çalıştığı bir yer değilse, emekli topluluğu ya da tatil beldesi gibi daha çok bakım moduna geçer.
  • Yakın zamanda Dublin’e gittim; açıkçası doğru. Büyük konut binaları için kullanılabilecek gerçekten çok fazla alan var ama insanlar hâlâ zemin kattaki dar alanlar için sıraya girip rekabet ediyor.

• Tamamen doğru. Ofis binalarını yeniden kullanıma açıp düzenlemeleri gevşeterek tüm ofisleri ucuz konuta çevirmemek için hiçbir neden yok.
  Sorun yalnızca imar ve yönetmelikler konusunda siyasi irade eksikliği. Yaygın karşı argüman, bazı dairelerin doğal ışık almaması ya da tesisatın tek noktada toplanmış olması; oysa konut güvencesinin yetersiz olduğu birçok ülkede penceresiz dairelerde yaşayan insanlar var.
  Ayrıca mutfak ve banyoların ortak kullanıldığı paylaşımlı evler, yani yurt tipi konutlar, eskiden işçi sınıfının yoksul kesimleri arasında yaygındı. Sokak ile paylaşımlı ev arasında seçim yapılacaksa cevap açık. Ucuz konutun doğal ışık, özel banyo ve özel mutfak sunması gerektiği diye bir kural yok. ABD’de ve dünyanın birçok yerinde bir zamanlar normal olan yöntemlere dönme yönünde siyasi irade oluşana kadar evsizlik sorunu sürecek.
  Evsizlerin bazen tek istediği başlarının üstünde bir çatı ve uyuyacak bir yer; fiyat da buna göre belirlenmeli.

• Büyük sorun ne kadar inşa edildiği ya da neyin dönüştürüldüğünden çok ne inşa edildiği. NYC’de çok fazla ultra lüks bina yapılıyor.
  Kârlılık çok yüksek ve sıradan insanların karşılayabileceği daireler inşa etmek ya da dönüştürmek için neredeyse hiç teşvik yok. NYC’nin bir diğer sorunu da hâlihazırda var olan birçok binanın bugünkü standartlara göre yasa dışı olması. Çevredeki binaların sokakları sürekli gölgede bırakmasını önleme isteği anlaşılır, ama asansörler, acil durum merdivenleri ve elektrik-mekanik şaftlar düşünüldüğünde geniş taban alanına sahip binalar alanı daha verimli kullanır.
  NYC yönetimi gayrimenkul geliştiricilerinin istediği gibi hareket ettiğinden bunun değişmesi pek olası görünmüyor.

  • Lüks binaların neden büyük sorun sayıldığını bilmiyorum. O binalara girebilecek insanlar oraya taşınır; böylece daha önce yaşadıkları ya da yaşayacakları daha düşük fiyatlı daireler boşalır.
  • 1990’ların sonundan 2000’lerin sonuna kadar 10 yıl Manhattan’da yaşadım, şimdi NJ’deyim; NYC’nin giderek daha çok zenginlere ve ultra zenginlere yönelip varlıklı kesimi ve orta sınıfı görmezden gelen bir akışa girdiğini gördüm.
    Birkaç yıl sonra NYC’yi ziyaret ettiğimde her şey Gucci, YSL, Bulgari gibi markalara dönüşmüş gibiydi. Manhattan’ın bir ada olduğunu düşününce bunun nasıl sürdürülebilir olduğunu bilmiyorum.
  • Ultra lüksün daha kârlı olmasının nedeni düzenleme kaynaklı sabit maliyetlerin büyümesi; bu da ucuz daireler gibi beklenen getirisi düşük projelerin kârlılığını daha da düşürüyor.

• Pandemi sırasında değeri ciddi biçimde düştü ve evden çalışma yüzünden bu hâlâ sürüyor. Konuta dönüştürmek büyük şehir insanları için iyi bir seçenek olabilir, ama emlak piyasası paraya bakarak hareket eder ve konut onlar için en iyi seçenek değil.

  • Diğer seçenek boş ofisler.