Boston, ofis binalarını konuta dönüştürme pilot programını duyurdu

• Boston, pandemi sonrası Downtown’da artan yeterince kullanılmayan ofis binalarını konuta dönüştürmek için “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program”ı 2023 sonbaharında başlatmayı planlıyor
• Program BPDA, Mayor’s Office of Housing ve City of Boston Finance Cabinet tarafından birlikte yürütülecek; aynı anda Downtown’daki konut arzını ve hafta içi yaya akışını artırmayı hedefliyor
• Temel teşvik, hemen dönüşüme başlayan ticari ofis sahiplerine en fazla 29 yıl boyunca konutlar için standart emlak vergisi oranında %75’e kadar indirim sağlayan bir PILOT yapısı
• Başvuruların yalnızca 2024 Haziran’a kadar alınacağı süreli bir program; onaylanan projelerin Inclusionary Zoning ve Stretch Code enerji standartlarına uyması ve 2025 Ekim’e kadar inşaata başlaması gerekiyor
• Ekim 2022 tarihli Downtown Revitalization Report’a göre pandemi sonrası ticari ofis boşluk oranı yaklaşık %20 seviyesinde; kentin kuracağı ortaklık, özel sektörün konut dönüşümlerinin finansal uygulanabilirliğini belirleyecek

---

Downtown ofislerini konuta dönüştüren pilot program

• Boston Belediye Başkanı Michelle Wu, Downtown’daki yeterince kullanılmayan ofis binalarının konut kullanımına dönüştürülmesini teşvik eden bir kamu-özel sektör ortaklığı programı duyurdu
• Programın adı “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program”; başvuruların 2023 sonbaharında alınmaya başlaması planlanıyor
• Programı Boston Planning & Development Agency (BPDA), Mayor’s Office of Housing (MOH) ve City of Boston Finance Cabinet ortaklaşa yürütecek
• Hedef, Downtown’da konut sayısını artırmak ve hafta içi de düzenli bir yaya trafiği oluşturarak Downtown işletmelerini desteklemek
• Program, piyasa koşullarındaki değişikliklere göre revize edilebilir

Vergi indirimi ve PILOT yapısı

• Downtown’daki ticari ofis binası sahipleri, binalarını derhal konut kullanımına dönüştürürse emlak vergisi oranı indirimi alabilecek
• PLAN: Downtown ile ilgili araştırmalara dayanarak, en fazla 29 yıl boyunca konutlar için standart vergi oranında %75’e kadar indirim, dönüşümü teşvik edecek güçlü bir teşvik olarak değerlendirildi
• Uygulama yöntemi, BPDA, kent yönetimi ve teklif sahibinin bir PILOT (payment in lieu of taxes) anlaşması yapması şeklinde olacak
• Yüksek dönüşüm maliyetleri dikkate alınarak, kısa vadede konut inşaatını ekonomik olarak mümkün kılacak koşullar dış uzmanların yardımıyla hazırlandı
• BPDA Board onayından sonra BPDA’nın yeni Ombudsperson ofisi, diğer kent birimlerindeki onay süreçlerinin sadeleştirilmesine destek olacak
• Nihai ayrıntılı şartlar, 2023 sonbaharında başvuru formu yayımlandığında kesinleşecek

Başvuru süresi ve proje koşulları

• Program süreli olarak yürütülecek; başvurular yalnızca 2024 Haziran’a kadar alınacak
• Onaylanan projeler, önerilen Inclusionary Zoning standartlarına uymak zorunda
• Yeni Stretch Code’un enerji verimliliği standartlarına da uyulması gerekecek
• Başvuru sahipleri, zemin kattaki perakende birimleri veya diğer kamusal kullanımları korumaya teşvik edilecek
• Projelerin 2025 Ekim’e kadar inşaata başlaması gerekiyor
• Taahhütler yerine getirilmezse, indirim yapılan vergilerin ödenmesi gerekecek
• Kent ayrıca zaman içinde vazgeçilen vergi gelirini geri almak için, gelecekteki gayrimenkul satışlarında %2 ödeme yapılmasını da talep edecek

Boşluk oranı ve dönüşüm olasılığı araştırması

• Ekim 2022’de yayımlanan Downtown Revitalization Report’a göre pandemi sonrası ticari ofis boşluk oranı yaklaşık %20
• Downtown bölge planlamacıları, geliştiricilerle birçok kez görüşerek konuta dönüşüm ilgisini ve Downtown’daki konut arzını artırma yollarını değerlendirdi
• BPDA, HR&A Advisors Inc.’den Downtown Boston ve Financial District için ofis dönüşüm potansiyeli raporu hazırlamasını istedi
• Araştırma sonucunda, özel sektör geliştirme projelerinin konut dönüşümünü tamamlayabilmesi için kentin ortaklığının finansal olarak uygulanabilir tek yol olduğu görüldü
• Çalışma, BPDA’nın Downtown planlama girişimi PLAN: Downtown ile birlikte yürütüldü; ilgili taslağın 2023 Ağustos’ta yayımlanması planlanıyor

Boston büyüme gündemi ve geliştirme süreçlerinde reform

• Bu program, Downtown’da konut büyümesini artırmayı, bölgeyi daha çeşitli kullanım karmasıyla canlandırmayı ve Boston Downtown’ın tarihî kentsel dokusunu korumayı amaçlayan PLAN: Downtown hedeflerini destekliyor
• Belediye başkanının büyüme gündemi, Boston’ın dayanıklılık, konut erişilebilirliği ve eşitlik hedeflerini ilerletmeye odaklanıyor
• Gündem, Chief of Planning Arthur Jemison yönetiminde faaliyet gösterecek City Planning and Design Department’ın kurulmasını içeriyor
• Ayrıca yeni Planning Advisory Council’a liderlik etmek üzere Katharine Lusk’ın atanmasını da kapsıyor; bu kurul, kent birimleri genelinde planlama süreçlerini koordine etmek için oluşturuldu
• Belediye başkanı, Boston’ın zoning code’unu güncelleyerek squares ve corridors bölgelerinde binlerce ek konut yaratma ve Article 80 sürecini reforme ederek geliştirme hızını ve öngörülebilirliğini artırma sözü verdi

[GN⁺]

Hacker News görüşleri

• Kısa süre önce OddLots'ta ofis→konut dönüşümü yapan biriyle ve bunun karmaşıklığıyla ilgili ilginç bir bölüm vardı
  Bilmediğim bir ayrıntı da şuymuş: bazen binanın tavan/döşeme plakaları gerçekten delinip ortası boşaltılıyor; yani yapı fiilen halka biçimli bir düzene dönüştürülüyor
  Modern ısıtma-soğutma ve havalandırma sistemlerine sahip ofis kat planları çok büyük olduğundan, bunlar konuta çevrildiğinde pencere ve kaçış güzergâhı yetersizliği yüzünden cazibesiz ya da mevzuata aykırı dairelere dönüşebiliyor; bu yüzden buna ihtiyaç duyuluyormuş
  Tabii taşıyıcı sistem, tesisat yerleşimi vb. dikkate alındığında bu ancak bazı binalarda mümkün ve gerçekten birkaç kez uygulanmış örnekleri varmış

  • Söz edilen OddLots bölümü muhtemelen şu: https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-07-07/what-it-a...
    İç atriyum eklenerek 180 Water St'in dönüştürülmesini anlatıyor; bu bina, ofisten konuta dönüşümün zorluklarını ele alan yakın tarihli bir NYT yazısında da örnek olarak geçiyor: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
  • Dönüştürülmüş bir fabrikada yaşamanın en büyük avantajı, harika malzemelerle yapılmış ezici derecede geniş bir alan elde etmektir
    Şehir merkezindeki yüksek ofis binalarının o kadar geniş olması ki katlar dörde bölünüp her kata 4 hane yerleştirilemesin ve her hanenin dış çevrenin %50'si kadar pencereye sahip olması mümkün olmasın, bunu gözümde canlandırmak zor geliyor
    10 bin fit kareyi aşan McMansion'lar bile yapılıyor; alıcının sırf büyüklüğü nedeniyle vazgeçeceği bir durum oluşması için muhtemelen kat başına yaklaşık 40 bin fit karelik bir gökdelen gerekir
    Manhattan'da standart bir şehir bloğu 237 bin fit kareymiş; tüm bir bloğu kaplayan bir bina için bu büyük sorun olurdu ama tipik bir şehir bloğuna kaç ofis binası sığdığını merak ettiriyor
  • Alışıldık anlatının tersine, eğer ofis dönüşümü akımı gerçekten büyürse SF şehir merkezi aslında çok avantajlı bir konumda
    SF'deki kat döşemeleri, Planning Commission'ın tarihsel eğilimleri nedeniyle genel olarak küçüktü; o dönemde buna “mısır gevreği kutusu gibi bir skyline istemiyoruz” gibi dolaylı ifadeler eşlik ediyordu
    Gerçek veriler [0], SF'deki konut kulelerinin kat döşemelerinin çoğunun SF ofis kat döşemelerinden daha büyük olduğunu gösteriyor
    [0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
  • İç mekânın bir kısmı ticari olarak bırakılıp, bir kısmı perakendeye ayrılıp, bir kısmı da sakinlerin kullanacağı karma kullanımlı alan olarak tutulamaz mı diye düşünüyorum
    Bir bölgenin neden mutlaka tek bir kullanım için ayrılması gerektiğini pek anlamıyorum
  • Ortaya bir edge datacenter koymak nasıl olur? Soğuk bölgelerde dıştaki dairelere ısıtma sağlayabilir, bir de ping'i düşünün

• Ofis binalarını konuta dönüştürme sürecini ve engellerini harika görselleştirmelerle anlatan bir NYT yazısı var: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...

  • Paywall'a takılırsanız şu bağlantıyı kullanın: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
  • Fabrika ya da atölyelerin loft benzeri konutlara dönüştürüldüğü çok örnek var ama en başta insanlar için yapılmış mekânları geliştirmek daha zormuş gibi anlatılması ilginç
    Bunun önemli bir kısmının, geliştirme teşviklerini hedefleyen korku, belirsizlik ve şüphe yayma çabası olup olmadığını merak ediyorum
    Gehry'nin yanında eğitim almış, yüksek yapılar ile konut ve ticari mimari konusunda uzman bir mimarlık profesörü arkadaşım bunun teknik olarak zor olmadığını düşünüyor
    Bu binalar asma tavanlar ve modülerlik düşünülerek inşa edildiği için, bunları tesisat ve olanaklara sahip daha küçük alanlara bölmek büyük bir zorluk değilmiş
    Çoğunda, asansör banklarının çekirdeğinin etrafında tabandan tavana pencereler var; bu yüzden “pencere yok” iddiası yüzeyde saçma görünüyor
  • Pandemi öncesinde çalıştığım ofis binasını düşününce, eni o kadar da fazla değildi; yani delik açmadan bile konut kulesine dönüştürülebilirmiş gibi geliyor
    Yaklaşık 5 metre masa alanı ve asansörler, yangın merdivenleri, toplantı odalarının bulunduğu çekirdeğin çevresinde yaklaşık 3 metre dolaşım alanı vardı
    Yine de tavan yüksekliği engel olabilir. Normal dairelerde 2,7 m, 3 m ise lüks sayılır; o ofiste ise açık ofis gürültüsünü emmek için tavan en az 3,5 m idi
  • Bu tür projeler mimarlık ve mühendislik açısından gerçekten ilgi çekici, ama sonunda konu “daireler için gerekli yeşil alan miktarı ya da pencere konumu kurallarını yeniden düşünelim” noktasına geliyor
    Uzun vadede şehir sakinleri için en iyi politikanın yeşil alanı ve doğal ışığı daha da azaltmak olacağına ciddi biçimde şüpheyle yaklaşıyorum

• Bu tür işler hassas bir denge gerektiriyor
  Konuta dönüştürme, tekdüze iş bölgelerine canlılık katmaya ve konut arzını artırmaya yardımcı oluyor; ancak öte yandan ofis alanı kaybedildiğinde bu çoğunlukla kalıcı oluyor
  Mülkiyet birçok parçaya bölündüğünde konutu yeniden ofise çevirmek neredeyse imkansız hale geliyor ve evden/uzaktan çalışmanın ofis piyasasına büyük darbe vurmasına rağmen son 100 yılın büyük eğilimi, giderek daha fazla işin daha az sayıdaki büyük ofis bölgesinde yoğunlaşması yönündeydi
  Avustralya'daki Sydney buna iyi bir örnek. 10-20 yıl önce konut için emsal bonusu getirdi ve şehir daha iyi hale geldi
  COVID öncesinde talebi karşılayacak kadar ofis alanı kalmayacak diye bu mekanizmayı kapatmayı düşünmüşlerdi; şimdi ise yeni ortama nasıl yanıt verileceği konusunda beklemedeler

  • Şehirdeki tüm ofisleri tek bir merkez noktada toplama gereğini hiç anlamadım
    Artık evden çalışma da varken, ofisleri bölgesel ortak çalışma alanlarına dağıtmak ve sonuçta yaşam ile işi iç içe geçirmek daha mantıklı görünüyor
    ABD'nin imar sistemi, anladığım kadarıyla, gerçekten tuhaf
  • Taiwan'da birinin dairesinden faaliyet gösteren çok sayıda KOBİ var
    Daire birimi ofis bina standartlarını karşılıyorsa şirket kaydı için onay alabiliyor
    Bazen 2-3 daire birleştirilerek daha büyük bir ofis haline getiriliyor
    Bu yüzden ofis alanı sonsuza kadar kayboluyor olmayabilir; Chicago yasaları izin veriyorsa küçük işletmeler için dönüştürülebilir
  • Asıl mesele, geçmiş eğilimlere dayalı verileri geçersiz kılacak ölçüde bir kırılma noktasına ulaşıp ulaşmadığımız
    Soru şu: uzaktan çalışma ofis alanı talebindeki artış hızını sadece yavaşlatıyor mu, yani yeni ofis alanı inşa etmek için hâlâ yer var mı; yoksa eğilimin kendisini belli ölçüde tersine mi çeviriyor?
  • Şehir plancısı değilim ama konuta çevirince ofis alanının sonsuza kadar kaybolduğu iddiası bana pek ikna edici gelmiyor
    Karma kullanım olmaz mı?
  • Ofis süitleri sonsuza kadar kaybolacak, ne korkunç
    Endişelenmeye gerek yok. Yeniden yapıyorlar. Hep yeniden yapıyorlar

• İşin ironik tarafı, artık eski işyeri ofislerimizde evden çalışma yapabileceğiz
  Bizi ofise geri döndürmek istiyorlardı; sonunda olan da bu oldu

  • Yakın zamanda kaldığım bir AirBnb, kelimenin tam anlamıyla eski bir ofisten dönüştürülmüş mikro daireydi
    günlük ayakta toplantıya geç kalacağım diye ter içinde uyandım

• Bu, zamanın ve kaynakların kötü kullanımı
  Uzun vadede çok daha iyi ve muhtemelen daha ucuz çözüm, Boston'ın aşırı imar kısıtlamalarını gevşetip yeni apartmanların çoğunun inşasını fiilen yasaklayan engelleri azaltmak
  Şehir merkezinde ve merkeze yakın bölgelerde bol miktarda yeni apartman inşa etmek, mevcut şehir merkezi ofis alanına olan talebi artırma gibi ek bir fayda da sağlar
  Kentin vergi gelirlerini artırır; kısa işe gidiş geliş süreleri de çevre ve yaşam kalitesi için iyidir

  • NIMBY'lerin yeni inşaatı durdurması, dönüşümü durdurmasından daha kolay
    Arzın yetersiz ve pahalı olduğu bir pazara yüzlerce hane eklenebiliyorsa buna zaman kaybı denmez
    Makalenin son cümlesi de şöyle: “Şehir ayrıca Boston imar yönetmeliğini güncelleyerek Boston'ın meydanları ve ana koridorlarında binlerce ek konut birimi oluşturmayı ve geliştirme sürecinin hızını ve öngörülebilirliğini artırmak için Article 80 sürecini reforme etmeyi taahhüt etti”

• Bence gerçekten harika bir yönelim. Boston'ın konuta acilen daha fazla ihtiyacı var
  Hazır yeri gelmişken T bütçesinin de artırılması iyi olurdu

  • Bu konuda gerçekten bilgili biri tarafından düzeltilebilirim ama T'nin sorunu yetersiz finansmandan çok kapasite ve yolsuzluk sorunu gibi görünüyor
    Örneğin yer üstü raylı sistemi metro maliyetiyle inşa ediyorlar
  • Boston'da konut ve kiralar saçma derecede pahalı
    SF ve Manhattan ile benzer seviyede, bazı bölgelerde ise daha da pahalı
    Kız arkadaşım NYC'li; ikimiz de o şehri seviyoruz ve sık sık gidiyoruz ama Boston çok daha küçük bir şehir olmasına rağmen çoğu zaman NYC'den daha pahalı olabilmesine çok şaşırıyorum
    ABD'nin büyük şehirleri gerçekten birer muamma
  • Emlak vergisi, Boston belediyesinin gelirlerinin %72'sini oluşturuyor[0] ve bu plan en fazla 29 yıl boyunca en fazla %75 emlak vergisi indirimi sağladığından, ne yazık ki T'nin finansmanına yardımcı olmayacak gibi görünüyor
    [0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
  • T ne demek? Google'da da pek bir şey çıkmıyor

• Üniversiteden mezun olduktan sonraki ilk işim ZEFER adlı bir dot-com şirketindeydi ve Boston'ın eski deri atölyeleri bölgesi Beach St'deki bir loft binasının iki katını çok havalı şekilde kullanıyordu
  Birkaç yıl Boston'a gitmemiştim; geçen ekimde yakındaki bir otelde kaldım ve bir akşam eski ofisimin önünden geçtim, şimdi lüks kondominyum olmuştu
  Muhtemelen inanılmaz pahalıdır. O mahalleyi gerçekten çok severdim ve yürürken çok sayıda boş ticari alan gördüm
  Oranın insanlarla dolup taşması harika olurdu. Şehrin o kısmı çok güzel ve umarım birçok insan orada makul fiyatlarla yaşayabilir

• Kafam karışık. Neden böyle bir programa ihtiyaç var? Ofise talep azalıyor ve konuta talep yükselmeye devam ediyorsa, bina sahibi boş alanı elinde tutuyorsa, yalnızca piyasa koşulları bile zaten konuta dönüştürme teşviki yaratmıyor mu?
  Belediyenin neden gayrimenkul sahiplerine sübvansiyon vermesi gerektiğini anlamıyorum

  • Ofis binalarının çoğu mimari olarak konuta dönüştürmeye uygun değil.
    Aslında imar düzenlemeleri yüzünden birçok, hatta çoğu bina dönüştürmeye zaten uygun değil.
    15 fit genişliğinde, 50 fit derinliğinde bir dairede yaşar mıydınız? Muhtemelen hayır. Bu yüzden çoğu ofis binası uygun değil.
    Mekanik tesisat, sıhhi tesisat ve elektriğin tamamen yeniden yapılması, binanın da baştan sona yeniden bitirilmesi gerekiyor.
    Ofisi dönüştürme kâbusuna katlanmaktansa sıfırdan yapmak kelimenin tam anlamıyla daha ucuz.
    Ticari gayrimenkul sektöründe çalışıyorum; gördüğüm her ofis→çok aileli konut işleminde geliştiricinin bir savaş hikâyesi vardı ve birim başına maliyet diğer apartmanlara göre %40–100 daha pahalıydı.
    Ofis binaları bir enfeksiyon gibi. Ölmelerine izin verebilirsiniz ama dolgu niteliğindeki kent merkezi ortamında hayalet binalar çoğalırsa bu hastalık yayılır.
    Çevredeki restoranlar ve ofis çalışanı trafiğine dayanan işletmeler ölür; daha fazla kargaşa, evsizlik ve suç görürsünüz.
    Özel piyasanın böyle bir dönüşüm riskini üstlenmesi için birçok ofis varlığının değerinin sıfıra kadar düşmesi gerekir.
    İnşaat kredisi faizlerinin neredeyse %10 olduğunu, özkaynak getirisinin ise bunun da üzerinde olduğunu da unutmamak gerek
  • Ofise talep düşmüş olsa bile, konuta dönüşüm maliyeti o kadar yüksek ki bina sahibinin makul bir süre içinde başa baş noktasına gelmesi mümkün olmuyor; bu yüzden dönüşüm teşviki zayıf diye okumuştum.
    Uzmanı değilim ama yeni kat planı çizmenin ötesinde tesisat ve elektriğin neredeyse tamamen yeniden yapılması gerekiyor; ayrıca birçok yerde acil çıkış kurallarının da bina türüne göre değiştiğini biliyorum.
    Bazı durumlarda tüm binayı yıkıp en baştan yeniden yapmak daha ucuz olabilir.
    Nasıl olsa para kaybedilecekse, birçok mal sahibi muhtemelen bildiği şeyde kalıp mucizevi bir toparlanma beklemeyi tercih eder.
    Bu program, dönüşüm maliyetini dengelemek için vergi teşvikleri sunarak bina sahiplerinin dönüşümden sonra başa baş noktasına çok daha kolay ulaşmasını sağlamayı amaçlıyor gibi görünüyor
  • Ofis alanında metrekare başına kira, konuta göre daha yüksek olduğu için, ev sahiplerinin piyasanın geri dönmesini umarak alanı boş tutma teşviki var
  • Bunun nedeni, son damla sermayelerine kadar sıkıp çıkarmak için aşırı kaldıraç kullanmış olmaları.
    Ev sahipleri daha geniş ekonomiye neredeyse hiçbir değer katmayan ekonomik parazitlerdir.
    Keşke şehirler kamulaştırma yetkisini kullanıp bu gayrimenkulleri almaya başlasa. Bundan daha iyi bir zaman olmazdı

• Sadece Boston değil, ofis alanı fazlası olan her şehirde bu tür yaratıcı düşünceye daha çok ihtiyaç var.
  Kuzey Amerika’da buna NYC, San Francisco, Toronto ve Winnipeg de dahil.
  Elbette şeytan ayrıntıda gizlidir ama bu tür teşvikler işleri doğru yöne çevirmede gerçekten yardımcı olabilir

  • “Teşvik” açısından bakınca, piyasanın “konut stoğu çıkarabilecekleri hâlde çıkarmayanları biz aşacağız” der gibi uyguladığı belediye baskısının ne kadar büyük olduğunu merak ediyorum.
    Bu işte kazanan bir taraf varsa, hareketsiz kaldığında kaybeden bir taraf da mutlaka vardır

• Boston gibi bir şehirde gerçekten işe yarayabilir. ABD içinde bile neredeyse benzersiz bir durum sayılır.
  Şehir merkezindeki alçak ve orta katlı eski binaların önemli bir kısmı muhtemelen başlangıçta zaten konut amaçlıydı

  • “ABD’de neredeyse tek” demek abartılı.
    Doğu kıyısı şehirlerinde bu iş doğal olarak daha kolaydır. Çünkü ofis binalarını konuta dönüştürmede temel belirleyici etken, her birime yeterli pencere sağlamak için bina çekirdeği ile dış cephe arasındaki mesafedir.
    Elektrikten önce inşa edilmiş bir ofis binasıysa genelde uygundur; bu yüzden Philadelphia gibi yerlerde de çok fırsat vardır.