Konut piyasasında anti-bolluk eleştirisi yanlış bir iddiadır
(derekthompson.org)- Konut yetersizliğinin ana nedeninin yasal düzenlemeler olduğunu savunan görüş, ana akım iktisatçılar ve akademide desteklenmektedir
- Tekel karşıtı çevrelerin savunduğu büyük inşaat şirketlerinin arzı kasten kısıtladığı tezi, gerçek veriler ve sahadaki uzman görüşleriyle uyumlu değildir
- Başlıca akademik çalışmaların bile Dallas dâhil çoğu büyük şehre uygulanamayacak kriterler kullandığı görülmüştür
- Yalnızca pazar yoğunluğu rakamlarına bakarak tekelci davranışı tanımlamak zordur; pratikte ölçek ekonomileri gibi unsurlar avantaj sağlayabiliyor
- İddialara kanıt olarak sunulan sektör analizleri, alıntılar ve araştırmaların çoğu bağlam dışı kalmış ya da çarpıtılmıştır; güvenilir kanıt olarak görülemez
Giriş: Konut arzındaki yetersizlik ve eleştirel bakış
- Anti-bolluk temelli kitaplara yönelik en keskin eleştiri, tekel karşıtı hareket cephesinden gelmektedir
- Bu kesim, ABD'nin en büyük sorununu tekelcilik ve büyük şirket yolsuzluğunda arıyor
- Yazar ve Ezra Klein, son birkaç onyılda konut arzındaki başlıca darboğazın zemin kullanım düzenlemeleri ve asgari arsa büyüklüğü gibi yasal engeller olduğunu vurgulamışlardır; bu da çoğu iktisatçı ve akademisyenin paylaştığı ana akım görüştür
- Tekel karşıtı çevreler ise, büyük inşaat şirketlerinin kâr için bilerek arzı kısıtladığını savunarak buna karşı tekel karşıtı politika araçları uygulanmasını talep ediyor
- Yazar, bu iddiaların ikna edici olmadığını düşünüyor ve geliştiricilerin kârlılık oranlarının özellikle artmadığını vurguluyor
Dallas konut piyasası analizine itiraz
Musharbash'ın iddiası: Dallas konut inşaatında yoğunlaşmış bir pazar
- Musharbash, Dallas'ta konut fiyatlarının büyük ölçüde arttığını ve büyük inşaat şirketlerinin pazarı kontrol ederek rekabeti bastırdığını savunuyor
- Politika yapıcılardan büyük inşaat şirketleri için daha güçlü düzenleme talep etmektedir
Uzman doğrulaması sonuçları
- Musharbash'ın atıfta bulunduğu önde gelen ekonomist ve piyasa analistleriyle yapılan röportajlarda, teorinin hatalı uygulanması ya da bağlamın çarpıtılması yönünde ifadeler duyulmuştur
- Dallas'ın yoğunlaşmış pazar olduğu iddiasını desteklemek için kullanılan Quintero'nun çalışma kriterlerinin Dallas piyasasına hiç uymadığı tespit edilmiştir
Somut gerçeklerin kontrolü
- Quintero, bir şehirdeki yeni konut arzının %90'ını 5-6 firmanın elinde tutması halinde yoğunlaşmaya bağlı olumsuz etkilerin ortaya çıkabileceğini belirtiyor
- Dallas'ta en üst sıradaki 2 firmanın payı yalnızca %30, 6 firmanın payı ise %50 düzeyinde olduğundan tekel tanımına uymamaktadır
- Ülke genelindeki 50 büyük şehirden 49'u Quintero eşiğinin altında kalmış; güvenilir bir yoğunlaşma kanıtı bulunmamaktadır
- Musharbash'ın iddiaları ve alıntıları, kendi temel çalışmasının yazarının dahi onaylamadığı biçimde sunulmuştur
Quintero çalışmasının sınırlamaları ve ek sorular
- Quintero çalışması, 2006 yılını (konut piyasası açısından uygun olmayan bir balon dönemi) referans alarak sonuçların güvenilirliği konusunda soru işaretleri doğurmaktadır
- Ülke çapındaki 49 şehir bu eşiğe ulaşamamışken dahi, yıllık 106 milyar dolarlık üretim kaybı sonucuna varıldığı iddiasında tutarsızlık olduğu belirtilmiştir
- Çalışmada, büyük inşaat şirketlerinin yalnızca yeni banliyöler ve küçük şehirlerde anlamlı biçimde yoğunlaşabileceği de kabul edilmektedir
Dallas yerel uzman röportajları: Tekel ve yoğunlaşma iddialarına yanıt
- Builder's Daily'nin John McManus'u, Musharbash tarafından birçok kez atıf yapılan kişilerden biridir
- Gerçekte fiyat artışının temel nedeni olarak büyük inşaat şirketlerini kabul etmemektedir; bunun yerine arazi kullanım düzenlemeleri ve zonlama gibi düzenlemelerin daha büyük sorun yarattığını söylüyor
- Düzenlemelerin, giriş maliyetlerini yükselterek düşük gelirliye konut arzını engellediğini anlatıyor
- Musharbash'ın 'piyasa tekelciliği' olarak aktardığı beyanların da aslında iş takviminin istikrarını anlattığını, siyasi bir anlam taşımadığını belirtiyor
Sektör uzmanı analizi alıntılarının sınırları
- ResiClub'un Lance Lambert'i de büyük firmaların pazar yoğunlaşmasını konut arzının daralmasının başlıca nedeni olarak görmüyor
- Aksine, büyük firmalara dayanan pazarın finans gücü ve ölçek ekonomileri sayesinde uzun vadede daha fazla konut üretebileceğini yorumluyor
- Sadece küçük inşaat şirketlerinin kalması hâlinde kriz zamanlarında dayanıklılık azalması riskinin de olduğu unutulmamalıdır
- Büyük firmaların varlığının belirli sektörlerde toplumsal yarar sağlayabileceği vurgulanıyor
Yalnızca pazar yoğunluğu sayılarıyla tekelci davranışı belirlemek zor
- Duke Üniversitesi'nden James Roberts, “kaç şirketin kaç yüzdelik paya sahip olduğu”na dair verinin tek başına anlamlı bir tekel kararı vermeye yetmeyeceğini açıkladı
- Tekelin gerçekten fiyat artışı, kalite düşüşü, alt yüklenicilerin aleyhte duruma düşmesi gibi somut sorunlar yaratıp yaratmadığının her olayda ayrıntılı olarak incelenmesi gerektiğini belirtti
Tekel-konut tartışmasında ampirik kanıt eksikliği
- Gerçekte, büyük inşaat şirketlerinin arzı kısıtlayarak fiyatları yükselttiğini gösteren ampirik araştırmalar çok azdır
- Alıntılanan çalışmalar, köşe yazıları ve haberlerin çoğu, kanıt ve veri yerine birbirini destekleyen iddialara dayanmaktadır
- Yeni araştırmalar bile yalnızca referans verilen çalışmalara bağlı kalmakta ve ampirik kanıt üretmemektedir
Sonuç ve öneriler
- Gerçekte tekelcilik tüketici zararına, inovasyonun baskılanmasına ve toplumsal kayıplara neden olabilir
- Ancak, kanıta dayanmayan aşırı tekel düzenlemeleri, aksine sektöre zarar verme ve politika güvenini zedeleme riskini taşır
- Konut sektöründe tekel düzenleme iddialarında, ampirik veriler ve objektif doğrulama mutlaka gereklidir
- Musharbash'ın makalesi, uzman röportajları, araştırma alıntıları ve yorumlarda güvenilirlik eksikliği içerdiği için eleştirilmiştir
- Politika yapıcılar bir dedektif gibi gerçeği araştırarak karar vermeli; tekel karşıtı hareketin de bu hususu göz önünde bulundurması önemlidir
Bir sonraki yazıda, Dallas'ta gerçekten neler olduğuna ve tekel dışı konut fiyat artışının nedenlerine değinilecek
1 yorum
Hacker News görüşleri
Okuduğumuz gazetecilik yazılarının çoğunun aşırı derecede kurgulanmış ve çoğu zaman neredeyse hiç saha haberciliği içermediğini yeniden fark ettim; temel yerinde haberciliğin ne kadar güçlü olduğunu da gördüm. Derek Thompson çok zeki bir yazar ama konut ekonomisinde uzman değil. Sadece makaleleri okudu ve o makalelerde alıntılanan uzmanları aradı; sonra da o makalelerin anlatısı çöktü. Hacker News’te gazetecilik sık sık eleştiriliyor ama bence asıl sorun derinlemesine haberciliğin çok az olması. Ben son zamanlarda Thompson’ın Substack’ini keyifle okuyorum.
Eskiden muhabirler kariyerlerine City News Bureau gibi yerlerde başlardı. Chicago’daki City News Bureau, 100 yıl boyunca sahadaki haberleri takip etti. Genç muhabirler tüm karakolları, büyük olayları, yangınları ve mahkeme salonlarını dolaşıp olguları titizlikle doğrulardı. Kurumun ünlü sloganı şuydu: “Annen seni sevdiğini söylese bile doğrulat.” Böyle bir sisteme yeniden ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. Bugün haberler çoğu zaman bir basın bülteniyle başlıyor; bu yüzden bir şeyi okuduktan sonra çıkış noktasının ne olduğunu kendine sormak gerek. Eskiden insanlar gerçekten sokakta koşturup haber toplardı, şimdi ise yorumcuların payı fazla arttı. City News Bureau’yu anlatan "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite" kitabını da tavsiye ederim
The Atlantic yazısı tartışılırken, medyanın temel saha haberciliği yerine kamuoyu analizi tarafına kaydığı sözüne katılıyorum. Büyük medya kuruluşları da derine inmiyor; çoğunlukla gündem olan başlıkların peşinden birlikte koşuyorlar. Eski usul gazetecilikten öğrenilecek çok şey var ve bunu gerçekten uygulayan insanlar da var, ama bu rolü profesyonel gazeteciler yerine sıradan yurttaş muhabirlerin üstlenmesi acı bir durum. Örneğin D.C. savcılığının ceza davalarının 2/3’ünü düşürdüğü gerçeğini, anonim internet hesabı DCCrimeFacts verileri bizzat inceleyerek ortaya çıkardı; ancak ondan sonra büyük medya bunu yazmaya başladı ve reform geldi. FAA skandalında da en kritik bilgi bir hukuk öğrencisinin blog yazısından gelmişti. Yine, çalışan muhabirlerden çok bireylerin kişisel projelerinin gerçek değişim yaratması hem şaşırtıcı hem de üzücü bir gerçek.
Abundance YIMBYism’in (arzı büyütme ve konut yanlısı hareket) çok sayıda kusuru var. Soylulaştırma ve zorunlu yerinden edilme, piyasa fiyatlı konutun aşağı sızma etkisinin zayıflığı ve düşük gelirli gruplar için kamu konutu ihtiyacı gibi temel meselelere yeterince yanıt vermiyor. Gazeteciler karşı tarafın zayıf argümanlarını hedef alıp özsel eleştirileri görmezden geldiğinde bunun övülecek bir yanı yok bence.
Derek Thompson’ın makale yazarlarını doğrudan aramasını anlatının çöküş gücü olarak değerlendirdim ama Matthew Stoller aynı kişileri tekrar arayınca Derek’in onların görüşlerini yanlış aktarmış gibi göründüğünü söyledi. Yani saha haberciliği, otoriteyi ya da itibarı bir kez daha çökertmiş oldu.
“Gerçek gazetecilik nedir?” tartışmasını birkaç kez yaptım; Ian Betteridge buna “Gazeteci telefonu kaldırır” demişti. Yüzeyde biraz eski moda gelebilir ama içeriği doğrulamak için onlarca telefon, e-posta ve yeniden talep gönderecek kadar ısrarcı olmak, bence gerçek gazeteciliğin ölçütü. İnternetin etkisi, düşen ücretler ve üretim baskısı bu habercilik eksikliğine yol açtı ama sonuçta gazetecilik ustalık gerektiren bir meslek becerisi. Bu yüzden böyle gerçek gazeteciliğin nadirliği bugün daha da değerli geliyor.
Yazıda “anti-trust left” ifadesi her tekrarlandığında dikkatim dağıldı. Okur olarak bu yazının beni “tekel karşıtı soldan farklı, daha çok bilen bir kamp”a yerleştirmeye çalıştığı hissi çok güçlüydü. Karşı tarafı saman adama çevirip grup içi sinyal veriyormuş gibi geldi. Ayrıca kaynakları gerçekten telefonla doğrulayıp doğrulamadığına da güvenemedim; kendisinin sadece nesnel gerçeği ortaya koyduğunu iddia ediyor ama suçu yalnızca “anti-trust left”e yüklüyor, bunun gerçekten böyle okunup okunamayacağı şüpheli.
Ben oldukça soldayım (sendikalist anarşistim) ama yukarıda anlatılan hissi ben de biraz yaşadım. Yine de bunun özellikle kaygı verici düzeyde olduğunu düşünmüyorum, çünkü onun “solun tamamını” değil belirli bir pozisyonu hedef aldığını düşünüyorum. Ayrıca solda konut politikası konusunda görüşler çok çeşitli. Tekel karşıtlığı, sermaye mülkiyetini sınırlama, metalaştırmadan çıkarma, tamamen kamu konutu gibi pek çok ayrılık var; hatta şaka yollu en çok solu sevmeyenlerin yine aynı soldan insanlar olduğu da söylenir.
Matt Stoller ve benzeri medyada öne çıkan bir “anti-trust left” grubu var; bir de Derek Thompson ve Ezra Klein gibi “abundance liberals” grubu var. Demokrat/sol-medya-akademi-politika alanında bu iki güç, halkın ilgisi ve güveni için sert biçimde rekabet ediyor. İki tarafın kaynakları sınırlı ve fiilen sıfır toplamlı bir rekabet söz konusu.
Aşırı düzenlemenin konut sorununun %90’ı olduğunu düşünüyorum. Mantıklı bir piyasada apartman kompleksleri yaşlandıkça ucuzlar ve üst gelir grupları taşındıkça mevcut konut stokunun serbest kalması gerekir. Ama birçok yerel yönetim bu olumlu döngüyü kabul etmiyor. Yeni projelere uygun fiyatlı konut kotası dayatıyorlar. Evsizler için tek bir birim 600 bin dolara kadar çıkıyor (örnek bina). Düşük gelirli voucher ve Section 8 programları da tam bir kâbus (11 yıllık bekleme listesi). Bunun iki nedeni var. Birincisi, ev inşa etmek aşırı zorlaştı. Kaliforniya’da “yeni bina güneşimi kesiyor” denilerek inşaat ertelenebiliyor. Zorunlu otopark uygulamaları, konut yerine araç alanını önceliklendiriyor ve inşaat maliyetinin %30’u otoparka gidiyor. Şehirler de onlarca yıl önce çözülmesi gereken meseleleri önceden çözmeliydi ama geç kaldılar. Birey açısından bakınca yapılabilecek tek şey karşılanabilir bir yere taşınmak. Ailem dört kuşaktır LA’deydi ama ailemin yarısı ayrıldı. Orta sınıf maaşıyla rahat yaşanabilir ama yaşanacak şehri doğrudan seçmek gerekir. Pahalı şehirde kalıp siyasetçilerin çözmesini bekleyemezsin.
“Aşırı düzenleme nedenlerin %90’ı” iddiasına karşılık, konut krizi gelişmiş ülkelerin çoğunda görülüyor (Avrupa, Japonya, ABD). Sorunun düzenlemelerden çok daha geniş küresel etkenlerle ilgili olduğunu düşünüyorum.
“Mantıklı piyasa” mantığının kendisi de düzenlemeler nedeniyle ortaya çıkmış olabilir. Büyük paralar harcayıp apartman inşa ediyorsan yatırımını korumak için daha fazla düzenleme talep edecek lobi yapmak ya da mal sahibi olarak manzarayı koruma, gürültüyü engelleme gibi ek düzenlemeleri istemek akla yatkın olabilir. Bunların hepsi insani olarak anlaşılabilir davranışlar.
Washington DC’de tek bir kişi tüm mahalle toplantılarına katılıp yüzlerce birimlik konut inşasını engelliyor.
Konut fiyatları düzenlemeyle doğru orantılıysa daha az yoğun yerlerin her zaman daha ucuz olması gerekirdi ama gerçekte büyük şehirlerdeki konut her zaman daha pahalı. Daha az düzenlemeli büyük şehirler de istisna değil. İnsanların kurduğu “mantıklı piyasa”, “kuru su” gibi imkânsız bir kavram. Asıl sorun konutun bir varlık sınıfı sayılması ve politikanın da gayrimenkulü hisse senedi gibi getiri üreten bir yapıya dönüştürmeye odaklanması. Hisselerin fiyatı üretkenlik arttıkça yükselir; konutun değeri ise ancak daha pahalı hale geldikçe yükselir.
Konut fiyatlarının yükselmesini ya da en azından düşmemesini isteyen büyük bir lobi grubu var: ev sahipleri. Üstelik üst düzey siyasetçiler de genelde birden fazla ev sahibi olduğu için onlar da fiyatların korunmasını istiyor.
Üst düzey siyasetçilerin konut sahibi olmasından da öte, ev sahipleri kiracılara kıyasla %50 daha yüksek oy kullanma oranına sahip. Üstelik kiracılar arasında oy kullanma hakkı olmayan çok kişi de var (ilgili veri).
Konut fiyatlarının düşmesini istemeyenler sadece mal sahipleri değil. Bankalar da fiyatlar düşünce temerrütlerin artması ve kredi faizine olan talebin azalması nedeniyle zarar görür. Şehirler de müteahhitlere ve emlak vergisi gelirlerine bağımlı olduğu için fiyat düşüşünü memnuniyetle karşılamaz.
Konut fiyatlarının düşmesi ekonomiye ciddi zarar verir. Kredi aracılık şirketleri, inşaat firmaları ve malzeme tedarikçileri bundan kaybeder. Bana göre en iyi çözüm, konut fiyatlarının yatay seyretmesi ve genel enflasyonla birlikte göreli olarak daha ucuz hale gelmesidir.
Yeni konut inşasına tamamen yüklenen büyük bir lobi grubu da var: gayrimenkul geliştiricileri. Siyasetçiler büyük siyasi bağışlara ihtiyaç duyduğu için buna derinden bağlanmış durumdalar.
NIMBY hareketinde konut fiyatlarının düşmesinin gerçekte ne anlama geleceğini ciddi şekilde düşünen pek kimse görmüyorum. Koca bir bölge genelinde fiyat düşüşüne uzun süre izin verilmesi fiilen imkânsız gibi görünüyor. Daha az karamsar ve daha gerçekçi bir beklenti olarak, en olası senaryo enflasyonun biraz üzerinde fiyat artışı gibi duruyor.
Konut krizinin kökeninde servet eşitsizliği olduğu fikrini tartışmak istiyorum. Arz yeterli olsa bile zenginler ek piyasa arzının tamamını satın alıp yoksullara kiraya verebilir. Piketty mantığı devreye girer; kârlar yeniden yatırıma döner ve servet farkı büyümeye devam eder. Sonuçta ev sayısı artsa da hepsi az sayıda kişinin elinde toplanabilir. Bence ilk ve fiili ikamet edilen tek ailelik konut dışındaki yatırımlara yasal sınırlama getirilmeli, yeni inşa üzerindeki düzenlemeler ise gevşetilmeli.
Zenginlerin kiralık amaçlı konutları bu kadar yoğun biçimde satın almasının pratikte pek yaygın olmadığını düşünüyorum. Vancouver’da yaşadım ve o mahalledeki evlerin çoğu gerçekten içinde oturan sahiplerine aitti. Ama 100 yıl boyunca konut sayısı artmadı ve Vancouver’da yaşamak isteyen insan sayısı on katına çıktı. Sorun stokun satın alınmış olması değil, yeni arzın artmamış olması. Ayrıca Vancouver küresel bir gayrimenkul merkezi, yani dünyanın her yerinden zenginlerle rekabet etmek zorundasın. Birkaç yıl önce ayrılıp başka yere taşındım; Vancouver’ın artık Kanadalılar için bir yer olmadığını düşünüyorum. Hükümet yabancı yatırımı, fiilen oturulmayan mülkiyeti vergilendirme, izin şartlarını gevşetme, faiz artırımı gibi etkili adımlar atmadıkça sonuç almak zor.
Piketty teorisi talebin sonsuz olduğu varsayımına dayanıyor. Gerçekte Kuzey Amerika şehirleri 100 yıl boyunca müstakil ev dışındaki tüm konut türlerini fiilen yasadışı kıldığı için bu durum şiddetlendi ama talep gerçekten sonsuz değil. Piketty haklı olsaydı, enflasyona göre düzeltilmiş metrekare başına konut fiyatlarının her yerde ve her zaman yalnızca yükselmesi gerekirdi. Oysa inşaat patlaması dönemlerinde kiralar durağanlaştı ya da düştü, en az ev inşa edilen yerlerde ise fiyatlar sıçradı. Aynı mantıkla arabaları da zenginlerin topluca alıp kiralaması gerekirdi ama otomobil talebinde yapay kısıt olmadığı için arz hızlıca uyum sağlıyor. Konutun da aynı şekilde olabileceğini düşünüyorum.
Ev yapmaya devam edersen bir noktada insanların istediğinden fazla ev olur. O noktada fiyatlar düşer. Kimse kiralamak istemezse daha ucuza vermek ya da satmak zorunda kalır. Sonuçta talep tamamen aşıldığında fiyat düşüşü her zaman gelir.
Zenginler ek arzın tüm birimlerini satın alsa bile onları kiraya vermek zorunda kalır, bu da mevcut stokla rekabete sokar. Sonrasında fiyatlar düşer.
Servet eşitsizliğinin konut krizinin temel nedeni olduğuna dair açık kanıt yok. Esas sorunun gerçek konut arzı eksikliği olduğunu düşünüyorum. Ayrıca zenginler arzı satın alıp kiraya verse bile, kiralık stokunun artması sonuçta kiraların düşmesine yol açar.
Konut sorunu aslında kültürel bir sorun. Yüksek yoğunluklu gelişmeye ya da ulaşım altyapısına karşı çıktık; çünkü çok sayıda ev sahibi konut fiyatlarının düşmesini istemiyor, ekonomik güvensizlik var ve siyasetçiler yeniden seçilememekten korkuyor. ABD’de yeni konut arzının büyük şehirlerde değil de banliyölerde ve dış halkalarda gerçekleşmesinin nedeni de bu. Tarımsal alanlardan dönüşen şehirlerde daha çok arsa açıp otoyol geçirirsen kimsenin ev değeri zarar görmez; müteahhitler ile otomotiv ve enerji sektörü de kazanır. Teksas gibi yerler bu modelle büyüyor ama SF ya da NYC’nin banliyö ve dış çeperlerinde bu model bile yok. İlerici şehir kültüründe kendi inşa ettikleri “çitler” ve “ayrıcalıklar” üzerine bir tür öz memnuniyet var. Ben şahsen bu yapının çözüleceğini düşünmüyorum. SF/NYC gibi şehirler sınıra geldi; sorunları çözmek için yoğunluğu başka yerlerden artırmaya başlamak gerekiyor. Uzaktan çalışmayı güçlü biçimde kullanmak, off-grid ve düşük maliyetli altyapılar, toplu taşımaya dayalı şehirler, doğrudan taşınma teşvikleri gibi yenilikçi politikalar lazım. Ufak izin reformlarıyla olacak iş değil.
Gary’s Economics’e göre konutun pahalı olmasının nedeni servet eşitsizliği. Sermaye yoğunlaşması arttıkça aşırı zenginler varlık fiyatlarını yukarı itiyor; son dönemde altın fiyatındaki patlamada olduğu gibi konutta da aynı şey yaşanıyor. Devletin teşvik politikaları da sonunda zenginler tarafından emiliyor. Dünyadaki büyük şehirlerin çoğu bu yapıya uyuyor.
İlgili video
Aslında tüm metallerin ve neredeyse tüm emtiaların fiyatı, BLS’nin resmî CPI verilerinden çok daha fazla arttı. Bu da emtia piyasalarından çok resmî enflasyon rakamlarının güvenilirliği konusunda soru işareti yaratıyor.
Nedensellik ters yönde. Konut düzenlemeleri tek başına eşitsizliğin %100’ünü açıklıyor. Yalnızca emsal artışı bile aşırı eşitsizliği fiilen ortadan kaldırır (Brookings makalesi)
Ekonomiyi çok iyi bildiğimi söyleyemem ama Gary’den söz eden herkesin, hangi taraftan olursa olsun, onun ekonomik açıdan güvenilir biri olmadığı konusunda ortak tepki verdiğini görüyorum.
Ne kadar zengin olursa olsun bir hane aynı anda yalnızca bir evde yaşayabilir. Milyarderler birden fazla yazlık ya da penthouse sahibi olabilir ama o evler zaten baştan beri sıradan insanların alabileceği konutlar değil. Aşırı lüks alımlar konut krizinin temel nedeni değil.
İnternetteki tartışmalarla gerçek yerel topluluklardaki konut çatışmalarını karşılaştırınca, Twitter’da duyulan “anti-trust left” sesinden çok sahada NIMBY’nin (mülk değeri ve güvenlik kaygısı taşıyanların) sesi daha yüksek. Gerçekte çevrimdışı topluluklarda kalkınma karşıtlığı daha baskın direnç biçimi. Ayrıca daha az online olan sol eleştirmenler, “upzoning ile kamu konutu birbirini mutlaka dışlamaz” fikrini giderek daha fazla kabul ediyor gibi görünüyor.
Mevcut konut piyasasına yönelik eleştirilerde, konutun “kalitesi” mutlaka anılmalı. Yakın zamanda baktığım daire aşırı derecede dardı ve özensiz pencere ve kapılarla yapılmıştı. Ben 9 fit tavanlı bir evde yaşıyorum ama yeni gördüğüm yerler çok hayal kırıklığı yarattı. Son dönemde inşa edilen kiralık konutlarda da ses yalıtımı yok, kapıların malzemesi kâğıt gibi ve tüm duvarlar eğri. 30 yıl önce yaşadığım 2 odalı dairenin bugün 1.5 milyonun üzerinde değeri var. Kalite enflasyonu da küçümsenemez.
İlgili yazı
Bunun nedeni arz kısıtı. İzinleri yalnızca 10 kat kolaylaştırmak bile bu kadar düşük kaliteli birimleri rekabet dışı bırakır. Sorunun merkezinde arz eksikliği var.
Yakın zamanda taşınmak zorunda kaldığım apartmanda da (2023~2024 yapımı, “lüks” diye pazarlanıyordu) bir ay boyunca sıcak su yoktu ve duvarlarla zemin o kadar inceydi ki üst kattaki komşunun ayak seslerini bile duyabiliyordum.
Kalite muhtemelen beklenen şekilde iyileşmedi ama yönetmeliklerdeki türlü şartlara uymak gerekiyor (her 12 fitte bir priz, Arizona sıcağı, Kaliforniya depremleri, Florida kasırgaları, Minnesota soğuğu, türlü afetler vb.), bu yüzden malzeme maliyetlerinin daha ucuz olması zorunlu hale geliyor. Yapı standartları büyüdükçe geriye başlangıç evi kalitesinde düşük malzemelerden başka seçenek kalmıyor.
Daireler “dar” ya da “lüks” diye değerlendirilmenin ötesine geçemiyor. Ne yaparsan yap eleştiri alıyorsun.
Avustralya’da konut krizi çoğunlukla arz eksikliği ve NIMBY mantığıyla açıklanıyor. Ama Melbourne ülkenin en pahalı 4. şehriyken giderek daha uygun fiyatlı bir şehre dönüştü ve başlıca neden olarak arazi vergisi değişikliklerinin al-sat yatırımı caydırması, böylece emlak yatırımcılarının başka eyaletlere kayması ve fiyat artışının yavaşlaması gösteriliyor. Arz önemli ama bence fiyatları gerçekten yukarı çeken şey yatırım talebi.