Konut Teorisiyle Dünyaya Bakış (2021)

• Batı toplumlarında konut kıtlığı, yalnızca ev fiyatlarını yükselten bir sorun olmanın ötesinde; eşitsizlik, düşük büyüme, sağlık sorunları, doğum oranlarının düşmesi, obezite ve iklim değişikliği gibi çeşitli toplumsal sorunları da kötüleştiren bir etken olarak işliyor.

Artan konut maliyetlerinin açık etkileri

• Konut, insanların nerede çalıştığını, boş zamanlarını nerede geçirdiğini, kimlerle arkadaşlık kurduğunu, ne zaman ve kaç çocuk sahibi olacağını, hatta sağlık durumunu bile etkileyen önemli bir unsur.
• Batı toplumlarının çoğunda konut fiyatları aşırı yüksek ve bu durum yalnızca inşaat maliyetlerinden değil, artan talep ile kısıtlı arzın birleşiminden kaynaklanıyor.
• Ekonomik merkez haline gelen şehirlerde yüksek ücretler konut talebini artırıyor, ancak düzenlemeler nedeniyle arz buna yetişemediği için fiyatlar sürekli yükseliyor.
• New York, Londra ve San Francisco gibi şehirlerde konut fiyatları son birkaç on yılda %700 ila %2.000'den fazla arttı; konut fiyatları ile inşaat maliyetleri arasındaki fark da büyüyor.
• Buna karşılık televizyon, otomobil ve buzdolabı gibi diğer dayanıklı tüketim mallarının fiyatları teknoloji ilerlemesi ve rekabet sayesinde düştü.
• Sonuç olarak geçmişte orta sınıftan tek gelirli bir kişi ailesini geçindirebilirken, artık çoğu hanede ancak iki kişinin çalışmasıyla iyi bir eve sahip olunabiliyor.

---

Pahalı konutun gizli etkileri

Verimlilik kaybı

• Yüksek konut maliyetleri, insanların istedikleri işlerin bulunduğu yere taşınmasını engelliyor.
• Bunun sonucunda insanlar daha az verimli bölgelerde çalışıyor ve bu da tüm ekonominin verimliliğini düşürüyor.
• Verimliliğin yüksek olduğu büyük şehirlerdeki şirketler yeterli iş gücü bulmakta zorlanıyor; çalışanlar da kendi uzmanlık alanları dışındaki işleri üstlenmek zorunda kalıyor.
• New York ve San Francisco gibi şehirler daha fazla konut arz edebilseydi, ABD GSYİH'sinin %8,9 artmış olacağına dair araştırmalar da var.

İnovasyonun azalması

• İnovasyonun büyük kısmı şehirlerde yoğunlaşıyor; şehir yoğunluğu arttıkça fikir alışverişi de canlanıyor.
• Silikon Vadisi, Avrupa'nın tamamından daha fazla unicorn girişim çıkarıyor.
• Geçmişte Londra, Amsterdam, Viyana ve Detroit gibi şehirlerin inovasyon merkezi haline gelmesinin nedeni de yoğun ortamlarda yaratıcı etkileşimin gerçekleşmesiydi.
• Ancak konut kıtlığı nedeniyle yaratıcı yeteneklerin bu şehirlerde yaşaması zorlaşıyor ve bu da genel inovasyon hızını yavaşlatıyor.

Eşitsizliğin derinleşmesi

• Yeterli konut arzı olmadığında mevcut ev sahipleri, konut fiyatlarındaki artış sayesinde servet biriktiriyor.
• Bu da toprağa sahip olanlarla olmayanlar arasındaki varlık eşitsizliğini derinleştiriyor.
• Birleşik Krallık ve ABD gibi ülkelerde eşitsizliğin büyümesinin başlıca nedeninin konut fiyatlarındaki artış olduğunu savunan araştırmalar da bulunuyor.
• Kent merkezleri zenginlerin alanına dönüşürken, yerel sakinlerin yüksek kiraları karşılayamayıp dış bölgelere itildiği gentrification ortaya çıkıyor.

Bölgeler arası uçurumun büyümesi

• Geçmişte yoksul eyaletlerden zengin şehirlere göç edildikçe ekonomik farklar giderek azalıyordu.
• Ancak bugün düşük ücretli çalışanlar konut maliyetleri nedeniyle zengin şehirlere taşınamıyor; sonunda yoksul bölgelerde düşük ücretli işler için rekabet eder hale geliyor ve fark daha da büyüyor.
• 1960'larda Alabama'dan New York'a taşınmak gerçek geliri %70 artırıyordu, ancak bugün yüksek konut maliyetleri nedeniyle taşındıktan sonra gerçek gelir tersine düşebiliyor.

Doğum oranlarının düşmesi

• Konut fiyatları pahalandıkça çocuk yetiştirmenin maliyeti de artıyor; birçok insan çocuk sahibi olmayı erteliyor ya da bundan vazgeçiyor.
• Birleşik Krallık'ta 1996-2014 arasında konut fiyatlarındaki artışın yaklaşık 157 bin daha az doğuma yol açtığı tahmin ediliyor.
• Özellikle büyük şehirlerde konut maliyetleri nedeniyle gençlerin çocuk yapmama ya da daha geç çocuk sahibi olma eğilimi güçleniyor.

Obezite sorunu

• ABD'de obezite oranı 1960'larda %10 iken bugün %35'e çıkmış durumda.
• Japonya'da hane gelirleri ABD'den yüksek olmasına rağmen obezite oranı %5'in altında.
• Bunun nedeni, Japonya'nın toplu taşıma ve yaya ulaşımının güçlü olduğu yoğun bir şehir yapısına sahip olması; ABD'nin ise aşırı yayılmış ve otomobil merkezli bir toplum olması.
• Japonya'nın Tokyo kentinde otomobil kullanım oranı yalnızca %12 iken, Los Angeles'ta bu oran %85'e ulaşıyor.
• New York, ABD'de obezite oranının en düşük olduğu şehir ve Manhattan'ın obezite oranı ABD ortalamasının %25'i seviyesinde.
• Konut kıtlığı şehir yoğunluğunu düşürüp otomobil merkezli toplumu teşvik ederek obezite sorununu daha da ağırlaştırıyor.

İklim değişikliğinin kötüleşmesi

• Yoğunluğu yüksek şehirler otomobile bağımlılığı azaltır, toplu taşıma kullanımını artırır ve enerji verimli konut tiplerini mümkün kılar.
• Japonya'nın kişi başına yıllık karbondioksit emisyonu 10,3 tonken, ABD'de bu rakam 17,6 ton; yani %74 daha fazla.
• Otomobil kullanımından kaynaklanan karbon emisyonu Japonya'da 1,63 ton, ABD'de ise 5,22 ton; arada 3 kattan fazla fark var.
• San Francisco gibi şehirler iklim dostu koşullara sahip olsa da yüksek konut fiyatları nedeniyle insanlar Phoenix ve Dallas gibi otomobile daha bağımlı şehirlere taşınıyor; bunun sonucunda karbon emisyonu artıyor.
• Yeni inşa edilen konutlar enerji verimliliği açısından daha güçlü; apartman kompleksleri de müstakil evlere göre daha düşük ısıtma ve soğutma maliyeti gerektirdiğinden iklim değişikliğiyle mücadelede avantaj sağlıyor.

---

Çözüm ve sonuç

• Konut kıtlığı sorunu yalnızca ekonomik bir mesele değil; inovasyon, eşitsizlik, sağlık ve çevre gibi çeşitli toplumsal sorunlarla bağlantılı.
• Mevcut politikalar, konut arzını artırmaktan çok korumayı önceleme eğiliminde oldu.
• Çözümlerden biri, yüksek yoğunluklu konut geliştirmesine yerel oylamayla karar verme yöntemi; sakinler doğrudan geliştirme kararını seçebildiğinde tepki azaltılabilir.
• Konut arzının artırılması, sıfır toplamlı bir oyun değil, herkesin kazandığı bir yaklaşım olarak tasarlanmalı.
• Uygun çözümler hayata geçirilirse, konut sorununu çözerek ekonomik büyüme, daha iyi işler, daha yüksek doğum oranları, daha sağlıklı bir yaşam ve çevrenin korunması birlikte sağlanabilir.

[GN⁺]

Hacker News görüşleri

• Konutun makro düzeydeki etkileri tartışılıyor. Oak Park, IL'de konut aktivisti olarak çalışıyor

  • Konut kısıtlarının mikro/yerel etkileri perakende sektöründe durgunluğa yol açıyor. Perakende, yaya trafiğine bağlıdır; ancak SFZ sakinleri istedikleri işletmeleri nasıl destekleyeceklerini anlamıyor
  • Kamu güvenliği sorunları ortaya çıkıyor. Ticari bölgeler gece olduğunda insansız kaldığı için suçun buralarda yoğunlaşma eğilimi var
  • Emlak vergisi artışı sorunu. Birçok kişi emeklilikten sonra da aynı bölgede yaşamak istiyor, ancak konut çeşitliliği az olduğu için ekonomik açıdan makul seçenekler yok

• Henry George, 100 yıl önce Progress and Poverty adlı eserinde arazi vergisini önermişti. Bu, binalar yerine araziyi vergilendirerek gelişimi teşvik etmenin bir yolu

• Ev sahiplerinin sorunu kötüleştirmede çıkarı var. Ev alıcıları da sorunun daha da kötüleşeceğini varsayıyor. Maliyetten şikayet edenler, ev satın alınca tutum değiştiriyor

• Birçok genç daha iyi eğitim için şehirlere taşınıyor, ancak durgun bir ekonomide işsiz kalıyor ya da çıkmaz işlerde çalışıyor

  • Eğitim için şehre taşındıktan sonra, konutun daha ucuz ve rekabetin daha az olduğu kırsala ya da küçük şehirlere dönmek daha avantajlı
  • Bazı meslekler (doktor, psikolog vb.) kırsal bölgelerde daha yüksek maaş alabiliyor

• Konut kıtlığının çözümü daha fazla konut inşa etmekse, bu sorunu daha da kötüleştirebilir

  • Bölgenin cazibesini azaltan bir yaklaşımın konut kıtlığını hafifletip hafifletemeyeceği merak ediliyor
  • Örneğin, yoğun bölgelerde bulunan şirketlere daha fazla vergi koymak veya belirli bir bölgedeki tüm şirketlerin toplam gelirini sınırlamak gibi yöntemler var

• Derek Guy, Japonya'da düşük kiralar ve yüksek yoğunluk sayesinde neden bu kadar çok zanaatkar bulunduğunu açıklıyor

• Sorun arazi kıtlığı değil, verimli ulaşım araçlarının eksikliği

  • ABD, Çin gibi benzer ölçekli ülkelere kıyasla modern ulaşım altyapısından yoksun
  • NIMBYism sorunu, görünümü etkilemeyen yer altı yüksek hızlı trenler inşa edilerek çözülebilir

• Konutun karşılanamaz olmasına dair en büyük şikayet, yüksek kiralar yüzünden çocuk sahibi olmanın zorlaşması

• Konut maliyeti önemli değil. Bu yalnızca para ile tuğlanın değiş tokuşu

  • Devlet, bir bölgeye katkı sağlayan ekonomik değere göre kredi notlarını değerlendirebilir
  • Fabrika yakınındaki konutlarda çalışanların yaşaması idealdir. 10 dakikalık bir yürüyüş, 2 saatlik araba kullanımına göre ekonomik açıdan daha tercih edilir

• Konut yoğunluğunu düşüren temel sorun otomobildir