Konut Teorisiyle Dünyaya Bakış (2021)
(worksinprogress.co)- Batı dünyasında düşük büyüme, iklim değişikliği, sağlığın kötüleşmesi, finansal istikrarsızlık, eşitsizlik ve doğum oranlarındaki düşüşün arkasında, talebin yüksek olduğu bölgelerdeki konut kıtlığı şeklinde ortak bir baskı işliyor
- Konut fiyatlarındaki artışı yalnızca gelir artışı ve düşük faizle açıklamak zor; gözde şehirlerde yeni arzın kısıtlanması, inşaat maliyetlerini büyük ölçüde aşan fiyatların uzun süre korunmasına yol açıyor
- 1980'den sonra New York, San Francisco, Londra, Sidney ve Dublin'de konut fiyatları sert biçimde yükseldi; Londra'da artış %2.100'ün üzerinde, San Francisco'da ise %932 oldu
- Pahalı konutlar, yüksek verimliliğe sahip şehirlere taşınmayı engelleyerek ücretleri ve yeniliği düşürüyor; ayrıca bölgesel eşitsizlikleri, servet eşitsizliğini, doğum oranlarının düşmesini, obeziteyi ve karbon emisyonlarını da etkiliyor
- Çözüm, yüksek yoğunluklu gelişimin getirilerini mevcut sakinlerle paylaşan bir model olmalı; konut kıtlığının hafiflemesi yalnızca daha ucuz evler değil, aynı zamanda daha iyi işler ve daha yüksek yaşam kalitesi anlamına da gelebilir
Talebin yüksek olduğu şehirlerde konut kıtlığının yapısı
- Yaşanılan yer; iş, eğlence, arkadaşlar ve komşular, çocuk sayısı ve doğum zamanı, hatta sağlık dahil hayatın neredeyse tüm unsurlarını etkiler
- Konut, çoğu insan için en büyük varlıktır; ekonomi genelinde ise insan gibi temel bir kaynağın konumunu ve arzını belirler
- Birçok Batı ülkesinde yeni konutların fiyatı, daha fazla ev inşa etmenin maliyetini açık ara aşıyor
- Şehirlerdeki yüksek ücretler insanları çekiyor ve artan gelirin bir kısmı kira ile konut fiyatlarını yukarı itiyor
- Kolay kredi ve düşük faiz oranları da konut fiyat artışına katkı sağlıyor
- Sıradan bir malda yüksek gelir ve düşük faiz arz artışını tetiklerdi, ancak talebin yüksek olduğu şehirlerin çevresindeki konut arzı buna yetişemiyor
- Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town, Zurich gibi birçok şehirde konut fiyatları, yeni inşa maliyetlerine kıyasla çok yüksek
- Yazılım ve finansal hizmetler gibi maddi olmayan sermayeye dayalı sektörlerde insanlar birbirine yakın olduğunda verimlilik ve yenilikçilik arttığı için, bu sektörlerin güçlü olduğu bölgelerde konut talebi de yükseliyor
- San Francisco Bay Area, Batı dünyasının çok verimli ve aynı zamanda yaşama talebi çok yüksek bölgelerinden biri; buna konut inşaatı kısıtlamaları da eklenince son derece pahalı bir bölgeye dönüşüyor
Konut fiyat artışının boyutu
- Son 40 yılda konut yükü çok daha ağır hale geldi; bu durum yazılım ve fikri mülkiyet merkezli maddi olmayan ekonomi büyümesiyle çakışıyor ve kısmen ondan etkileniyor
- 1960'larda ABD ve Birleşik Krallık'ta orta sınıf tek gelirli bir hanenin rahat bir ev satın alması yaygındı
- İnsanlar bir bölgede daha fazla yaşamak istediğinde iki şeyden biri olur
- Talebi karşılamak için daha fazla ev inşa edilir
- Mevcut konutlara daha fazla insan sıkıştırılır ve barınma maliyetleri karşılıklı olarak yükseltilir
- Londra'da boş ev bırakmanın maliyeti öyle yüksektir ki boş konutlar toplamın yalnızca birkaç yüzdesini oluşturur
- 1980'den bu yana büyük metropol bölgelerindeki konut fiyat artışı, konut kıtlığının güçlü bir kanıtıdır
- New York City metropol bölgesinde konut fiyatları %706 arttı; bu, ABD tüketici fiyatlarının %376 ve ücretlerin %326 üzerinde bir artış düzeyine karşılık geliyor
- San Francisco'da artış %932 oldu
- Londra'da artış %2.100'ün üzerine çıktı ve ücret artışını yaklaşık %1.500 oranında aştı
- Sidney'de artış %1.450 olurken saatlik ücretler %480 arttı
- Ireland'da artış yaklaşık %800 oldu; bunda özellikle Dublin'deki yükseliş etkiliydi
- Bu fiyatlar, aynı standartta yeni bir ev inşa etme maliyetinin yaklaşık 2 ila 4 katı; inşaat maliyeti ile konut fiyatı arasındaki fark, yeni inşaatı kısıtlayan düzenlemelerin yarattığı ek maliyetin kabaca bir göstergesidir
Diğer dayanıklı tüketim mallarının aksine pahalılaşan konut
- Neredeyse tüm diğer ev tipi ürünler 1970'lerden beri daha iyi ve daha ucuz hale geldi
- 1975'te medyan ABD'li bir çalışanın TV almak için gereken çalışma süresi 60 saatken, 2013'te bu süre 7 saate düştü
- Buzdolabı ve dondurucu için bu süre 65 saatten 20 saate indi
- Manuel koşu bandı 18 saatten 6 saate düştü
- Çamaşır kurutma makinesi 67 saatten 30 saate geriledi
- Otomobiller de ortalama saatlik ücret bazında 1964'e kıyasla yaklaşık üç kat daha ucuz hale geldi
- Konut ise diğer dayanıklı malların tersine zamanla daha pahalı hale geldi; kalite iyileştirmelerinin etkisi hesaba katıldığında diğer mallarla arasındaki fark daha da büyüyor
- Gelirler artsa da büyük şehirlerde makul bir aile evini karşılayabilmek için artık genellikle her iki ebeveynin de çalışması gerekiyor
- Birçok insan uygun fiyatlı ev bulmak için şehir merkezinden daha uzağa taşınıyor ve işe gidiş geliş için daha fazla zaman ve para harcıyor
- Pahalı konutun doğrudan etkisi, kiraya ya da satın almaya çok para harcandığı için diğer tüketim imkanlarının azalması; ancak daha büyük etkisi, insanların nerede yaşadığını, ne iş yaptığını, aile büyüklüğünü ve günlük davranışlarını değiştirmesidir
Verimliliği düşüren konut kıtlığı
- İyi işler konut fiyatlarını yukarı çekerken, konut yetersizliği bazı insanları yüksek verimliliğe sahip bölgelerin tamamen dışına itiyor
- Bu yüzden birçok kişi, daha verimli bir yere taşınsa elde edebileceği işler yerine daha düşük verimlilikli işlerde kalıyor
- Yüksek verimlilikli şirketler de ihtiyaç duydukları insanları işe almakta zorlanıyor; zaten o bölgede yaşayanlar da tamamlayıcı becerilere sahip insanlarla birleşemediği için daha düşük verimlilikle çalışıyor
- Şirketler, yüksek vasıflı çalışanları başkalarının da yapabileceği işleri bizzat yapmaya zorluyor; aynı olgu kişisel yaşamda da görülüyor
- Yakındaki bir tesisatçının yaşama maliyeti yükselip hizmet fiyatı arttığında, insanlar tesisatçı çağırmak yerine akan boruyu kendileri tamir etmeye zaman harcıyor
- Büyük şehirlerde yaşayan çalışanlar, benzer beceri ve eğitim düzeyine sahip küçük şehir çalışanlarına kıyasla ortalamada daha verimlidir
- Basit nüfus büyüklüğünden çok tamamlayıcılık önemlidir
- Yetenekli bir yazılım mühendisi, Mexico City yerine Berlin'e taşındığında gelirinde daha büyük bir artış yaşama olasılığına sahip olabilir
- İspanya'daki bir araştırmada, küçük şehirlerden büyük şehirlere taşınanlar ücret primi elde etti ve zamanla daha iyi deneyim biriktirdi; sonradan ayrıldıktan sonra bile bu deneyimin etkisi daha yüksek ücretler şeklinde sürdü
- ABD'de bir şehrin büyüklüğü iki katına çıktığında işçi başına verimliliğin %2'den fazla artma eğiliminde olduğu görülüyor
- Bu bağ, becerili ve yüksek eğitimli çalışanların bulunduğu şehirlerde belirgin
- Çoğunluğu düşük vasıflı çalışanlardan oluşan büyük metropol bölgeleri büyüse de verimlilik artmıyor
Düzenlemelerle yaratılan düşük yoğunluk ve ekonomik kayıp
- Günümüzde ABD'deki ve Batı dünyasındaki başarılı şehirler, tarihsel ve küresel ölçütlere göre çok düşük yoğunluklu ve geniş alana yayılmış durumda
- Haussmann'ın Paris'i, Gaudi'nin Barcelona'sı, Londra'nın Georgian ve Victorian bölgeleri; Bay Area'nın neredeyse tümünden ve Manhattan dışındaki NYC metropol bölgesinin büyük kısmından çok daha yoğundur
- Bunun başlıca nedeni, arazinin daha verimli kullanılmasını sağlayan binaları yasaklayan düzenlemelerdir
- Gilles Duranton ve Diego Puga'ya göre New York, tarihsel olarak yaygın olan yoğunluk düzeyine izin verse kiralar ve konut fiyatları inşaat maliyetlerine yaklaşır, nüfus da en az iki katına çıkarak 40 milyonun üzerine ulaşabilir
- Bay Area, Boston, Los Angeles gibi ABD'nin diğer 'süperstar' şehirlerinde de yüksek yoğunluğa izin verilmesi benzer değişimler yaratabilir
- Bir araştırmaya göre yalnızca New York City, San Jose ve San Francisco'da yüksek yoğunluklu konut inşaatı kısıtları ulusal ortalama düzeyine indirilse bile ABD'nin toplam GSYİH'si %8,9 daha yüksek olabilir
- Milyonlarca insan, kendi becerilerini daha iyi kullanabildiği işlere geçer
- Ortalama ABD ücreti yılda 8.775 dolar daha yüksek olur
- Duranton ve Puga, kolay inşa edilebilen bir konut düzeninde ortalama gelir artışının yaklaşık %25, kişi başına yıllık 16.000 dolar olabileceğini tahmin ediyor
Yenilik yoğun şehirlerde daha iyi ortaya çıkar
- Neredeyse tüm yenilikler geçmişte de bugün de şehirlerde ortaya çıkar
- Şehirler büyük bir işgücü piyasası gibi çalışır; bu da yenilikçilerin işbirliği yapmasını ve yeni yöntemler geliştirmesini kolaylaştırır
- Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit ve bugün San Francisco gibi şehirler belli dönemlerde dünyayı değiştiren yenilikler üretmiştir
- Bay Area, Silicon Valley ve San Francisco yaklaşık 7,5 milyon nüfusa sahip olsa da, 1 milyar doların üzerinde şirket değerine ulaşan teknoloji girişimi sayısında 750 milyon nüfuslu Avrupa’nın tamamını geride bırakır
- 2007’de ABD’deki 10 şehir, ülke nüfusunun %10’undan azını barındırmasına rağmen bilgisayar bilimiyle ilgili patentlerin %70’ini, yarı iletkenlerle ilgili patentlerin ise %79’unu üretti
- Coğrafi yakınlık, fikirlerin aktarılması ve birleştirilmesi açısından özellikle önemlidir
- Alışılmadık fikirlerde hangi birleşimlerin değerli olacağını önceden bilmek zordur; bu yüzden tesadüfi karşılaşmalara ya da unsurların karışmasına dayanabilirler
- Bell Labs, herkesin bir gün birbirine rastlayacağı şekilde tasarlanmıştı; Steve Jobs da Pixar’da merkezi ortak alan kurmuştu
- London Stock Exchange ve Lloyd’s of London, 17. yüzyıldaki kahvehanelerde başladı
- 2000~2010 arasında yapılan 600 binden fazla ABD patent başvurusuna ait veriler, düşük yoğunluklu bölgelerin de uzmanlaşmış kümeler sürdürebildiğini; ancak alışılmadık atılımların yüksek yoğunluklu kentsel ortamlardan fayda sağladığını gösteriyor
- Yazılım gibi fikir odaklı sektörlerde konumsal avantaj 10 mil içinde kaybolurken, reklamcılık gibi daha da fikir odaklı sektörlerde bu avantaj 0,5 mil içinde kaybolur
- Küçük kümelerden büyük kümelere taşınan mucitlerin patent üretkenliği belirgin biçimde artma eğilimindedir
- Bay Area gibi bölgelerde konut sayısını sınırlamak, yalnızca verimliliği değil toplumu ileri taşıyan yeni fikirleri de kaçırmak anlamına gelebilir
Konut kıt bir varlığa dönüşerek eşitsizliği büyütür
- Arz kısıtları, konutu buzdolabı ya da otomobil gibi dayanıklı bir tüketim malı olmaktan çıkarıp tahvil, sanat eseri ya da değerli maden gibi kıt bir varlığa dönüştürdü
- Geliştiricilerin kolayca yeni konut ekleyebildiği Tokyo, Seoul ve 1920’ler öncesinin New York City’si gibi yerlerde talep artışı yalnızca fiyat artışına değil, arz artışına da yol açar
- Konut arzı sabit olduğunda, insanların toplam gelirindeki iyileşmenin bir bölümü mülk sahiplerine akar
- İnsanlar artan gelirlerinin bir kısmıyla konut fiyatlarını yukarı iter
- Henry George’un arazi değer vergisi önerisi bu yapıya dayanır
- Yeni parklar ya da daha iyi sanitasyon gibi yerel iyileştirmeler de çevrede yaşama isteğini artırır ve değerin önemli bir kısmını mevcut mülk sahiplerinin almasına yol açar
- Gentrification çatışmaları da aynı yapıdan doğar
- Bankacıların ve teknoloji çalışanlarının yüksek ücretleri, gözde hale gelen düşük gelirli mahallelerde kiraları yükseltir
- Birçok düşük gelirli topluluk, yükselen kiralar ve dükkânlarla hizmetlerin daha varlıklı yeni müşterilere göre değişmesi nedeniyle dağılır
- Mevcut sakinlerin en büyük kaygısı, yerin iyileşmesinden çok evlerinden ve topluluklarından dışlanma riskidir
- Konut ve ticari alan arzı artırılırken mevcut sakinlerin de bundan fayda görmesi sağlanırsa, sıfır toplamlı bir durum herkesin iyileşebileceği bir yapıya dönüştürülebilir
- Örneğin mevcut sakinlerin yoğunluğu artıran projeleri oylamayla onaylayıp doğrudan fayda sağlaması gibi modeller vardır
- Batı dünyasının büyük bölümünde ekonomik büyümeden alınan payın daha fazlası mülk sahiplerine giderken, diğerlerinin payı azalıyor
- Thomas Piketty’nin gösterdiği sermaye payı artışı, ABD’de en azından büyük ölçüde yükselen konut maliyetlerinin yarattığı toprak sahibi payındaki artışa benziyordu ve yeni konut inşasının güçlü biçimde kısıtlandığı eyaletlerde özellikle daha büyüktü
- Batı dünyasının büyük bölümünde servet eşitsizliğinin boyutu, gelir eşitsizliğinden çok konut eşitsizliği tarafından belirleniyor
Bölgesel uçurumlar ve hareketliliğin çöküşü
- Konut kıtlığı bölgesel eşitsizliği de büyütür
- Yüksek ücret almayan insanların yüksek gelirli şehirlere taşınması zorlaşır
- Alabama’da yaşayan bir temizlik işçisinin örneği bu değişimi gösterir
- 1960’ta New York City’ye taşınırsa ücreti %84 daha yüksek olabiliyor, kirayı düştükten sonra bile geliri %70 artabiliyordu
- 2010’da New York City’ye taşınmak verimlilik ve ücreti %28 artırsa da, barınma maliyetleri çok daha yüksek olduğu için net gelir ve yaşam standardı düşüyor
- Tesisatçılar, resepsiyon görevlileri ve benzer meslekler de benzer şekilde etkileniyor
- En üst düzey avukatlar ise hem 1960’ta hem 2010’da yüksek kiraları karşılayıp yine de taşınmayı cazip kılacak kadar büyük ücret artışı elde ediyor
- Peter Ganong ve Daniel Shoag, bu etkinin ABD’de yoksul eyaletlerin zengin eyaletleri yakalama hızını doğrudan yavaşlattığı sonucuna varıyor
- 1880~1980 arasında yoksul eyaletler en zengin eyaletleri yılda yaklaşık %2 hızla yakalıyordu
- Sonrasında yakınsama hızı yılda yaklaşık %1’e düştü; yani yarıya indi
- Geçmişte her gelir ve beceri düzeyinden insan daha müreffeh yerlere taşınırken, artık yalnızca üst gelir grubundakiler kolay hareket edebiliyor
- Batı dünyasının birçok bölgesinde daha üretken insanlar ayrılıyor, geride kalan düşük becerili işçiler sınırlı sayıdaki düşük ücretli işler için rekabet ettikçe ücretler daha da düşüyor
- Süperstar şehirlerde konut kıt ve pahalı olduğunda, bir şehir gerilemeye başladığında yalnızca en yüksek becerili insanlar ayrılabiliyor; onların olumlu yayılma etkileri de kaybolduğu için faaliyet daha da zayıflıyor
- Tarihsel olarak koşullar kötüleştiğinde daha yoksul bölgelerde yaşayanların ayrılması olağandı
- Geride kalan bölgelerin kaybını azaltmak için beyin göçünü önleme girişimleri çok oldu, ancak başarılı örnekler az kaldı; çözüm, tarihsel olarak yaygın olan tüm gelir ve beceri düzeylerindeki iş kaynaklı hareketliliği yeniden kurmaktır
Aile oluşumu ve doğurganlık üzerindeki etkiler
- Konut fiyatları yalnızca insanların hangi bölgede yaşadığını değil, nasıl bir evde yaşadığını da belirler
- Bir oda daha eklemenin maliyeti ne kadar yüksekse, çocuk sahibi olmanın maliyeti de o kadar büyür
- Pahalı konut, insanların çocuk sahibi olma zamanını geciktirebilir ve çocuk sahibi olduklarında kent merkezinden daha ucuz banliyölere taşınmalarına yol açabilir
- Şehrin sunduğu olanaklar ve sosyal hayatın avantajları kaybedilir
- Uzun işe gidiş geliş süreleri eklenir
- İş seçenekleri azalabilir
- Gelişmiş ülkelerde kadınların fiilen sahip olduğu çocuk sayısı, sahip olmak istediklerini söyledikleri sayıdan çok daha düşüktür
- Yakın tarihli bir araştırmada, diğer etkenler kontrol edildikten sonra konut fiyatları %10 arttığında toplam doğum sayısının %1,3 azaldığı bulundu
- Bu bulgu, son 40 yıldaki büyük barınma maliyeti artışıyla birlikte düşünüldüğünde, Batı dünyasında doğum sayısının ciddi biçimde azaldığına işaret eder
- Bir rapor, 1996~2014 arasında Birleşik Krallık’ta yükselen konut maliyetlerinin bu dönemde doğan bebek sayısını 157 bin azaltmış olabileceğini tahmin ediyor
- Yüksek gelir,
childcaregibi giderleri daha kolay karşılamayı sağlayarak çocuk sayısını artırabilir; ancak barınma maliyetleri insanların istedikleri kadar çocuk sahibi olmasını engelleyebilir - Bunun mali bir bedeli olduğu gibi, kardeş sayısının azalması, büyükanne ve büyükbabalarla geçirilen zamanın azalması ve ebeveynlerin çocuklarından aldığı anlamın azalması gibi kişisel ve insani maliyetleri de büyüktür
Kentsel biçim, obezite ve sağlık
- ABD’de obezite oranı 1960’ların başında yaklaşık %10 iken bugün %35’e çıktı, ancak tek bir neden net biçimde ortaya konmuş değil
- Japonya’da aynı dönemde gelir daha hızlı artmasına rağmen obezite oranı neredeyse değişmedi ve %5’in altında kaldı
- İşlenmiş gıdalar, belirli yağlar ya da şekerler ve sigara kullanımındaki azalma, obezite artışının nedenleri olabilir
- Japonlar, Amerikalıların tükettiği işlenmiş gıdanın yaklaşık yarısını tüketiyor
- Japonlar çok daha fazla omega-3 yağ asidi alıyor
- Japonya’daki sigara içme oranı ABD’den biraz daha yüksek
- Bir diğer büyük fark ise şehirlerin inşa edilme biçimi
- Japonya’nın arazi kullanım düzenlemeleri hafiftir; en kısıtlayıcı yerlerde bile arsanın tamamını kullanan 3 katlı binalara izin verilir
- Bu nedenle Japonya’nın süperstar şehirleri, ABD şehirlerinden çok daha yoğun büyür ve çok daha fazla nüfus emer
- Japon şehir ortamı dar ve parçalı sokaklar, yüksek yürünebilirlik, pahalı otopark, ücretli ana yollar ve yayalara yakın öncelik ile karakterize edilir
- Tokyo ve Osaka’da özel araçla yapılan yolculukların payı sırasıyla %12 ve %13
- Los Angeles’ta %85
- Chicago’da %77
- Houston’da %91
- Phoenix’te %87
- ABD’de birçok şehir, yürüyerek, bisikletle ya da toplu taşımayla dolaşmak için fazla yayılmış durumda
- Tokyo metropol alanında 38,1 milyon insan 8.500 km²’de yaşarken, New York City metropol alanında 23,7 milyon insan 34.500 km²’ye yayılmış durumda
- Japonya’nın en büyük iki şehri Tokyo ve Osaka’da ülke nüfusunun %45’inden fazlası yaşarken, ABD’de en geniş tanım kullanılsa bile en büyük şehirlerde yaşayan nüfus yalnızca yaklaşık %12
- Ortalama bir Japon, ortalama bir Amerikalıdan her gün binlerce adım daha fazla yürüyor; akıllı telefon adım verileri de bu farkın ülkeler arasında ve ülkelerin içinde obeziteyi açıkladığına dair kanıt sunuyor
- ABD’nin en yoğun ve en yürünebilir şehri olan New York City, ülkedeki en düşük obezite oranına sahip ve bu oran ulusal ortalamanın yaklaşık yarısı
- Manhattan’da bu oran bunun da yarısı; yani ulusal ortalamanın dörtte biri düzeyinde
- Düşük yoğunluklu yayılma ve bunun politikalarının yarattığı konut kıtlığı sağlık, eşitlik, ortalama refah ve çocuk sayısı üzerinde zarar verebilir; ancak yüksek yoğunluklu konutun sağlık etkileri çoğu zaman göz ardı edilir
İklim değişikliği ve konut yoğunluğu
- Yürünebilir şehirler yalnızca obezite için değil, karbon emisyonları açısından da önemlidir
- 2018'de tüketim temelli ortalama CO2 emisyonu Japonya'da kişi başına 10,3 ton, ABD'de ise 17,6 tondu; ABD %74 daha yüksekti
- 2016'da ulaşım kaynaklı emisyon Japonya'da 1,63 ton, ABD'de 5,22 tondu; ABD'nin seviyesi üç katı aşıyordu
- Birleşik Krallık ve ABD'nin doğu kıyısı haritaları, New York, Philadelphia ve London gibi şehirlerdeki yüksek yoğunluklu bölgelerin, çevredeki yayılmış yerleşim alanlarına göre kişi başına çok daha az karbon saldığını gösteriyor
- UK Centre for Cities, şehir dışında yaşayanların şehir içinde yaşayanlara göre %50 daha fazla karbon saldığını tahmin ediyor
- 2020'de California'nın nüfusu, kayıtların tutulmaya başlamasından bu yana ilk kez azaldı
- Pandemi, insanların pahalı ve ılıman California şehirlerinden ayrılmasına yol açan en son etkendi
- Bazıları, toplu taşıma ve görece daha yoğun konutların bulunduğu San Francisco gibi şehirlerden, Atlanta, Phoenix ve Dallas gibi daha ucuz Sunbelt şehirlerine taşındı
- Bu şehirler otomobillere ve enerji yoğun soğutmaya daha fazla bağımlı
- Son 20 yılda Atlanta'nın nüfusu neredeyse %50 arttı, Houston ABD'nin en büyük 3.-4. şehirlerinden biri haline geldi ve Phoenix 1950'de 99. sıradayken bugün 5. sıraya yükseldi
- Otomobil ve soğutma bağımlılığı çevresel felaketlere katkıda bulunuyor
- Yeni konutlar eski konutlara göre çok daha iyi yalıtılıyor
- PassivHaus, ek enerji kullanmadan uygun sıcaklığı koruyacak şekilde tasarlanan bir konuttur; ısıtma ve soğutma giderleri ayda birkaç dolar seviyesinde olabilir
- Oregon'daki bir PassivHaus, yakın zamandaki sıcak hava dalgası sırasında klima olmadan dışarıdan 30 Fahrenheit derece daha serin kaldı
- Apartman bloklarında her konutun dış yüzey alanı müstakil evlere göre daha küçük olduğu için ısı kaybı ve kazanımı daha azdır; bu yüzden daha çevrecidir
- Yeni konutlar, ağaçlandırma maliyetlerini karşılayarak veya başka çevresel iyileştirme yollarıyla net gömülü karbonu sıfıra denk gelecek şekilde inşa edilebilir
- Yürünebilir şehirler yeni konutu yasaklarsa, sakinler Atlanta gibi daha büyük ve karbon yoğun evlerin yapıldığı, daha çok araba kullanılan yerlere taşınır
Finansal krizden Covid'e, oradan siyasi çatışmaya uzanan olasılık
- Konut kıtlığının etkileri obezite, doğurganlık, eşitsizlik, iklim değişikliği ve ücret artışının ötesindeki alanlarda da görülebilir
- Scott Sumner ve Kevin Erdmann, 2008 finansal krizinden önceki konut "balonu"nun aslında gerçek bir balon olmayabileceğini düşünüyor
- İnsanların en çok taşınmak istediği yerlerde çok az konut inşa edildiği için, fiyat artışı irrasyonel spekülasyondan çok rasyonel bir tepki olmuş olabilir
- Fed'in balonu patlatmak için faiz artırmasının, sorunu yanlış teşhis etmesinin sonucu olduğunu ve ardından gelen krize yol açtığını düşünüyorlar
- Bugünkü fiyatların o dönemki "balon" zirvesini yeniden aşmış olması ve yakında düşeceğine dair işaret bulunmaması bu görüşü destekliyor
- Covid de konut kıtlığı nedeniyle ağırlaşmış olabilir
- Aşırı kalabalık konutlarda aynı eve sıkışan insanlar hastalıkları birbirine bulaştırır; bu da Covid dahil bulaşıcı hastalıkları büyütür
- Daha fazla yoğunluk, eğer daha fazla konut anlamına geliyorsa, tersine aşırı kalabalığı azaltabilir
- Konut arzının Covid pandemisinde önemli rol oynayıp oynamadığını söylemek için henüz erken
- Siyasi ve kültürel savaşların kökeninde de konut kıtlığı olabilir
- İngilizce konuşulan ülkelerde seçimler giderek, görece müreffeh ve eğitim düzeyi yüksek kentli-banliyölü seçmenlerle, kırsal ve gerilemiş şehirlerdeki seçmenler arasında bölünme eğilimi gösteriyor
- İkinci grup, sistemin zaten zengin olanların lehine kurgulandığı algısına sahip olabilir
- Konut fiyatlarının durgun kaldığı bölgelerde yaşayan Britanyalılar ve Fransızların sırasıyla Brexit'e veya National Front'a oy verme olasılığı daha yüksekti
- Birçok genç, kültürel açıdan cazip şehirlerde yaşamak için aile kurmayı erteliyor; kirayı ve yaşam maliyetini ancak karşılayabildikleri düşük ücretli, güvencesiz işleri kabul ediyor
- Buna karşılık eski kuşaklar, satın alma fiyatlarının kat kat üstüne çıkan konut varlıklarına sahip ve daha fazla konut ihtiyacındansa kendi mahallelerini korumaya öncelik verebiliyor
Sıfır toplamdan kaçınan çözüm
- Konut kıtlığını çözmek yalnızca sıfır toplamlı siyasi çekişmeyle mümkün değil; Batı dünyası bu sorunu çözerse trilyonlarca dolar daha zengin olabilir
- İyi tasarlanmış bir çözüm, bugün yeni inşaata karşı çıkanlar dahil olmak üzere faydayı geniş kesimlere dağıtabilmelidir
- Olasılıklardan biri, tek tek sokakların oylamayla yüksek yoğunluğa geçmeyi seçtiği aşırı derecede yerelleştirilmiş demokrasi modelidir
- Çoğunluğun onay vermediği yerlerde hiçbir inşaat yapılmaz
- Yüksek yoğunluğu seçen sokaklar çok daha değerli hale geleceği için, talebin yüksek olduğu bölgelerdeki ev sahiplerinin daha yüksek yoğunluk lehine oy vermek için güçlü bir teşviki olur
- California'nın Senate Bill 9'u gibi başka yaklaşımlar da var; ancak belirli çözümün kendisinden daha önemli olan, konut kıtlığının bu çağın en büyük sorunlarından biri olabileceğidir
- ABD'de Covid aşısının siyasallaşmasının gösterdiği gibi, konut meselesinin de siyasi kamplaşmanın parçası haline gelmesine karşı dikkatli olunmalı
- Sıfır toplamlı oyunu pozitif toplamlı hale getiren yaratıcı ve daha az görünür çözümlerin başarılı olma ihtimali daha yüksektir
- Konut kıtlığını gidermek yalnızca ev fiyatlarını düşürmekle kalmaz; daha iyi işler, daha iyi yaşam kalitesi, daha sıkı topluluklar, daha büyük aileler ve daha sağlıklı bir yaşam da sağlayabilir
1 yorum
Hacker News yorumları
Konutun doğurduğu makro etkilerin hepsi ikna edici. Ben Illinois, Oak Park’ta yerel siyasete dahil olan bir konut aktivistiyim; konut kısıtlamalarının mikro ve yerel etkileri de büyük.
Perakende ticaret bölgelerinde durgunluk oluşuyor. Perakende yaya trafiğine dayanır; ama müstakil konuta ayrılmış bölgelerde yaşayanlar, istediklerini söyledikleri yoga stüdyosu, kafe, galeri, kitapçı gibi işletmeleri ayakta tutmak için ne gerektiğini anlamıyor. Sonuçta ticari koridor planları, benzin istasyonları, boş arsalar ve arada bir görünen bir manikür salonu ya da Domino's Pizza bulunan, neredeyse çöküşe geçmiş caddelere dönüşüyor.
Kamu güvenliği de kötüleşiyor. Güneş battığında bu düşük kullanımlı ticari caddeler ölü alanlara dönüşüyor; sokakta yürüyen kimse olmayınca gözetleyen gözler de kalmıyor ve suçun nereye yığıldığı haritada açıkça görülüyor.
Emlak vergileri de yükseliyor. Birçok kişi ömrünü geçirdiği mahallede emekli olmak istiyor; ancak iyi okullara sahip, ezici biçimde müstakil konuta ayrılmış belediyelerde konut parselleri için en yüksek teklifi okul çağında çocuğu olan aileler veriyor. Okullar emlak vergisi yükünün yarısından fazlasını, bizim örneğimizde üçte ikisini oluşturuyor; çocukları liseden mezun olunca ayrılan ailelerin oranı arttıkça durum daha da kötüleşiyor. Çeşitli konut tipleri olsaydı emekliler ekonomik olarak makul yerlere taşınıp vergi tabanının içinde kalabilirdi; ama biz bunu yasaklıyoruz.
Bu anlatının sorunu şu: Kentsel belediyelerin yaşadığı neredeyse her sorunun kuşaklar boyunca süren konut yasağından kaynaklanmış olma ihtimali o kadar yüksek ki, bunu anlattıkça tuhaf biri gibi duyulmaya başlıyorsunuz.
“Anlattıkça tuhaf biri gibi duyulmak” kısmı gerçekten içime işliyor. Özellikle kuşaklar arası uçurum yüzünden bu daha da kötüleşiyor; her etkileşim uzun süredir orada yaşayan sakinlere saldırı gibi çerçeveleniyor. Örneğin altyapı bakım maliyetleri arttığı için vergilerin yükselmesi gerektiğini, 2 milyon dolarlık bir evde oturan emeklilerin apartman dairesine küçülememesi yüzünden gerçekten işe gidip gelmesi gereken insanların daha uzak banliyölerden araba sürmek zorunda kaldığını ve toplu taşımanın da kimin sürekli karşı oy verdiği belli olduğu için bir seçenek olmadığını kabul etmek istemiyorlar.
“Korumacılar”ın metro istasyonunun hemen yanındaki bir apartman binası için devasa bir otopark talep ettiği tartışma gerçeküstüydü. Geliştirici bunu aşırı bulmasına rağmen bu talep yüzünden daire sayısı azaldı, fiyatlar yükseldi ve sonunda kullanılmayan park yerleri depo olarak kiraya verilmeye başlandı. Çünkü toplu taşımanın yanında yaşamayı seçen insanlar çoğu zaman araba masrafı ödemek istemiyor. Aktüeryal açıdan bakarsak, o toplantıya katılanların çoğu şimdiye kadar hayata veda etmiş olabilir; ama kararları 2050’de de görülecek.
Konutu serbestleştirdikten sonra bile ekonomik güçlerin konutu iyi bir yatırım haline getirme sorunuyla karşılaşıyorsunuz. Bir daire satın alıp 20 yıl boyunca krediyi ödediğinizde, temel birikiminizin üstüne kaldıraçla büyümüş bir para yığını oluşuyor. Üstelik şu anda İspanya’da bu tür birincil ikamet konutları için muazzam vergi avantajları var. Satıştaki vergiler emlak vergilerini gölgede bırakıyor; emlak vergisi aslında gayet iyi bir vergi olmasına rağmen sahipleri bunu adaletsiz bulduğu için düşük tutuluyor, bu yüzden konutu düşük kullanımda bırakmak daha avantajlı hale geliyor. Sonuçta 1980’lerde hane başına ortalama 5-6 kişinin yaşadığı binalarda bugün bu sayı 1,5 kişi civarına indi. İyi konumda yaşayan birinin “yatırım” sayesinde para kazanmaktan başka hiçbir şey yapmamasını mümkün kılmak için inanılmaz derecede fazla inşaat yapmak zorunda kalıyorsunuz.
ABD daha fazla inşa edebilir. Çünkü doldurulması ve 8 kat yüksekliğe çıkarılması gereken çok fazla iç banliyö var. Ama konut yatırımı daha az önemli hale gelene ve konut fiyatları altındaki arsa değerindeki artışa değil de kullanım değerine göre şekillenene kadar, sonuçta sorun sadece ertelenmiş olur.
Georgistlerin arazi değer vergisini dünyanın tek vergisi yapalım demesi aşırı; ancak inşa etmeyi kolaylaştırmanın yanı sıra arazi değeri spekülasyonunu gerçekten riskli hale getirmezsek, konuttan kaynaklanan sorunlara uzun vadeli bir çözüm görünmüyor.
Konut politikamız bu toplumsal sözleşmeyi bozdu. Birçok genç, fırsatların bol olduğu pahalı şehirlerde yaşamaya güç yetiremiyor; bunu yapabilenler de çoğu zaman aile desteği sayesinde yapabiliyor. [1]
NIMBY, siyasi yelpazenin iki tarafında da, özellikle yaşlılar arasında baskın. Değişim yaratmak için gençlerin YIMBY hareketine katılması gerekiyor.
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
Kitapçı %30 kira artışını karşılayamadı; donut dükkânı da benzer nedenle kapandı, diğer küçük işletmeler de aynı durumda. Son 7 yılda çok sayıda yüksek yoğunluklu konut projesi gelerek bölge daha yürünebilir hale gelince, ticari mülk sahipleri kiracıları sıkıştırmaya karar vermiş gibi görünüyor. Küçük işletmeler yüksek kiralarla hesap tutturamadığı için kapanıyor ve boş dükkânlar kalıyor ya da büyük zincirler gelip yerel karakteri bozuyor. Böyle olunca yürüyerek gidilebilecek yerler de azalıyor.
Pazartesi günü Oregon, Salem’e gidip Vali Kotek’in bu yılki büyük konut yasa tasarısı HB 2138 lehine ifade vereceğim.
Henry George bu konuyu 100 yılı aşkın süre önce Progress and Poverty’de zaten anlatmıştı. Onun çözümü, daha yüksek inşa etmeyi teşvik etmek için binalara değil araziye vergi koymaktı; ekonomistler de bunun uygulanabilecek vergiler arasında en verimli olanlardan biri olduğunu söylüyor
Teorik olarak kişi başına sahip olunan arazi değerinin 80. yüzdelik dilimi gibi bir yüzdelik dilim olabilir. Bu ölçütle bile muhtemelen arazilerin büyük çoğunluğu vergilendirilecektir; en azından başlangıçta öyle olur. Sınırı aşan kısım değer üzerinden vergilendirilir. Böylece en kırılgan ve sempati toplaması en kolay ev sahiplerinin isyanından kaçınılabilir. Elbette opak mülkiyet yapıları üzerinden elde tutulan araziler sınırı aşmış sayılmalı. Şeffaf mülkiyet yapısına sahip tüzel kişilerde arazi sahiplerine göre bölüştürülerek değerlendirilebilir; ama halka açık şirketler dahil edilirse muhtemelen çözmesi zor bir matematik problemine dönüşür, bu yüzden yaklaşık değerler uygulanabilir ya da doğrudan arazi vergilendirilebilir
Genel bir servet vergisine, örneğin Piketty tarzı yaklaşıma kıyasla arazi servet vergisinin avantajı, arazi denen “taşınmazın” genel servete göre offshore şirket sahipliğiyle gizlenmesinin çok daha zor olmasıdır. Zorunlu olarak hepsi belgelenmiştir
George’un aksine, yalnızca arazi vergisinin genel bütçeyi tamamen karşılayabileceğini beklemiyorum. Ama önemli bir rol oynayabilir. Arazi değer vergisinin büyük zorluğu arazi değerlemesidir; bu zor bir sorundur ve geçmişte de oynaklık ve görünürdeki tutarsızlıklar nedeniyle tartışmalı olmuştur. ABD’de benim tercih ettiğim yöntem, federal hükümet kaynaklarından yararlanarak gerekli uzmanlığı merkezileştirmeyi mümkün kılacak bir anayasa değişikliğidir
Şehir merkezinde geliştirilmemiş büyük bir arazi varsa, iyileştirilmemiş kısım için emlak vergisi epey yüksek olur. Ama sorun şu ki, kısıtlayıcı imar nedeniyle vergi değerlemesinde iyileştirilmemiş değer genellikle oldukça düşük belirlenir
Örneğin 2 acre arazide yaşıyorsanız ama imar kuralları 5 acre başına yalnızca 1 konut birimine izin veriyorsa, kalan araziyle yapabileceğiniz pek bir şey yoktur. Bu yüzden kalan arazinin değeri düşük, vergisi de düşüktür. Sanayinin az olduğu bölgelerde aynı düzenlemeler sanayi veya tarım amaçlı kullanımı da yasaklayabildiğinden bu özellikle böyledir
Yani aranan yapı zaten mevcut olabilir, ama kilit nokta hâlâ imar düzenlemelerinde
Evi olan kişinin sorunun daha da kötüleşmesinde çıkarı var; ev satın alan kişi de sorunun daha da kötüleşeceği varsayımıyla satın alıyor. Maliyetten şikâyet eden biri bile ev alınca tutumunu değiştiriyor
Sorun, işin içinde olan herkesin kötüleşme yönünü istemesinde
Ama 500 bin dolarlık bir eve sahip olup onu satarak 750 bin dolarlık bir ev almak isteyen biriyseniz, ev fiyatlarında %10 artış 25 bin dolarlık net maliyet demektir
Sınırlı arz seçenekleri azaltır. Tam size uyan evi bulma olasılığınız düşer, taviz verme olasılığınız artar
Konut kıtlığı, o bölgenin işler nedeniyle fazla cazip olmasından kaynaklanıyor; tek “çözümün” daha fazla ev inşa ederek işçi arzını artırmak ve bölgeyi şirketler açısından daha da cazip hale getirmek olması paradoksal görünüyor. Yel değirmenleriyle savaşmak gibi; sonunda kontrolden çıkmaya mahkûm görünüyor. Hafifletme çabası tam tersine durumu kötüleştiriyor
Başka bir yaklaşımla, kıtlığı azaltmak için o bölgeyi daha az cazip hale getirmenin mümkün olup olmadığına bakmak ilginç olurdu. Örneğin çok yoğun bölgelerdeki şirketlere çok daha fazla vergi koymak ya da belirli bir bölgedeki tüm şirketlerin toplam gelirini sınırlamak gibi. Elbette bu tür yöntemlerin de kendi sorunları ve zorlukları olurdu; ama konut krizi kadar kötü ekonomik sorun azdır ve arazi yeterince fazladır
İnsanlar işlerine ve gitmek istedikleri mağazalara yakın yaşamak ister. Önerdiğiniz yöntem, o şirketleri azaltır ya da uzaklaştırır ve yüksek yoğunluklu konut stokunu geride bırakır; ama şirketler sınırlandıkça ya da taşındıkça bunun değeri ciddi biçimde düşer. Böylece bir varoş yaratmış olursunuz
Daha fazla konut inşa etmek sorunu gerçekten hafifletir. Yeni taşınan kişi için hafifler; daha fazla insan taşınmak istediği için bir yandan da kötüleşir. Kuyruğun uzunluğu aynı kalsa bile, yaşayabilecek insan sayısı artarsa oran olarak daha fazla insan mutlu olur
Gerçekçi bakarsak, Tokyo nüfusu yaklaşık 4 kat fazla olmasına rağmen LA’den daha karşılanabilir kiralara sahip. Üstelik Japan, kuşaklar arası konut kredisi kavramını icat eden ülke
Ciddi konuşmak gerekirse, nüfus yoğunluğunun ağ etkilerinin sorun olduğundan endişeleniyorsanız hedef bunu baltalamak değil, başka yerlerde kopyalamak olmalı
Ama biz ikisine de doğru dürüst ağırlık vermiyoruz. Safça bakınca mümkün olan tüm çözümlerin izlenmesi gerekir gibi görünüyor; fakat toplum tam ters yönde ilerliyor
Benim ülkemde daha iyi eğitim almak için şehre giden gençlerin, durgun bir ekonomik ortamda aynı şekilde şehre gelmiş diğer genç mezunlarla rekabet edip işsiz kaldığını ya da çıkmaz işlere girdiğini çok gördüm.
En azından burada kazandıran strateji, yalnızca eğitim için şehre gidip sonra kırsala ya da küçük bir şehre dönerek daha ucuz konutları ve daha az çetin iş arama rekabetini seçmek. Ücret farkı da o kadar büyük değil; doktor ya da psikolog gibi bazı meslekler kırsal bölgelerde tam tersine daha fazla kazanıyor. Çünkü işverenler aday bulmak için ücretleri artırıyor.
“Ben payımı aldım, gerisi senin sorunun” kültürü bizi öldürüyor.
İmar değişikliği sayesinde ev almış insanlar, kendi evlerinin değerini artıracak imar değişikliğine neden karşı çıkıyor?
Irkçılık ve ekonomiye dair temel bir anlayış eksikliği yüzünden.
Ev sahipleri herkesin ev sahibi olduğunu varsaydığından, konut fiyatlarının artmasının herkes için iyi olduğuna inanıyor.
Ev alamamanın en nefret ettiğim yanı, kiraların çok yüksek olması yüzünden bir çocuk daha sahibi olmanın fiilen imkânsız hale gelmesi. En azından büyük sorunlar ve riskler olmadan zor.
Eksik olan arazi değil, verimli ulaşım. Yüksek binalar yapmak ya da konut etrafındaki yaratıcı fikirler güzel, ama nihai sorun ulaşım. LA’in konut sorununu çözmek için Nevada, Reno’da yaşayıp California, Santa Monica’da çalışabilmek gerekir. Bir çözüm var demiyorum; sorunun alanını tarif ediyorum.
ABD’de China gibi benzer büyüklükte bir ülkede bulunan modern ulaşım altyapısı yok. Genel olarak konutlar su kenarlarına ya da su kenarına giden ulaşım akslarının yanına inşa edilir. NIMBY sorunu bile dış görünüşü etkilemeyen yeraltı hızlı trenleri yapılarak çözülebilir. Zor bir sorun ama çözülemez değil. Yalnızca ölçek ekonomisi, kamu yatırımı ve akıllı ekonomik strateji yetmez; inşaat teknolojisi ve ulaşımda gerçek bir devrim gerekir. On yıllar değil, birkaç yıllık inşaat takvimleri gerekir. Ama günümüz siyasetinin buna izin vermeyeceğinden korkuyorum.
İşe gidiş gelişleri devasa mesafelere yaymak için sınırsız kaynak akıtmak gerçekçi değil. Mantıksal uç noktasına götürürseniz herkesin işe özel jetle gidip gelmesi gerekir. Ulaşım ağı ne kadar büyükse maliyet o kadar artar; aynı maliyetle araç aralıkları uzar ve kullanışlılık düşer.
En verimli ulaşım, uzaktan çalışmayla en başta yolculuktan kaçınmaktır. Sonra yürümek ya da bisiklet gelir; onun ardından da çok kullanıcılı bölgelerde, yani yüksek yoğunluklu şehirlerde en iyi işleyen toplu taşıma gelir. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Tren hizmetini pankek gibi düşünebilirsiniz. Aynı hamurla normal bir pankek yapabilir, geniş bir alana ince yayabilir ya da küçük ve kalın yapabilirsiniz. Devasa bir bölgede mükemmel hizmet istiyorsanız kaynak girdisini büyük ölçüde artırmanız gerekir.
Ulaşımın büyük bir sorun olduğu doğru, ama yön tam tersi. İnsanların her gün arabaya ihtiyaç duymaması için toplu taşıma ve yeterli yoğunluk gerekir; böylece Amerikan şehirlerindeki arazi kullanımının neredeyse yarısı serbest kalır ve konutlar ucuzlar. Yardımcı olacak şey, Burbank ya da Chatsworth’te yaşayıp Santa Monica’ya gitmek için bir saat araba kullanmak ya da bu ayrıcalık için her yıl binlerce dolar ödemek zorunda kalmamak.
Bu, yüksek yoğunluklu konutlarla, verimli ulaşımla ya da ikisiyle birden mümkün olabilir.
Ne yazık ki High-Speed Rail inanılmaz pahalı hale geldi ve bildiğim kadarıyla tamamen kamu kaynaklarıyla finanse ediliyor. Buna karşılık konutların geneli ve mevcut 19. yüzyıl demiryolu ağı özel sermayeyle inşa edilmişti. Bu arada, kıyıdan kıyıya uzanan internet omurgasının özel mülkiyette olmasının nedeni de bu; demiryolu arazilerinin üzerinde yer alıyor.
Derek Guy, Japan’da düşük kiralar ve yüksek yoğunluk sayesinde neden çok zanaatkâr olduğunu yazmıştı.
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Aynı hikâyeyi anlatırken bile kök sorunun otomobiller olduğunu düşünürüm. Otomobil egemenliği olmasaydı konut yoğunluğu yüksek kalmaya devam ederdi.