- ABD Adalet Bakanlığı ve 8 eyalet başsavcısı, RealPage’in ev sahipleri arasındaki apartman kira rekabetini zayıflattığı ve ticari gelir yönetimi yazılımı pazarını tekelleştirdiği iddiasıyla sivil bir antitröst davası açtı
- Temel tartışma noktası, rakip ev sahipleri tarafından sağlanan kamuya açık olmayan kira ve sözleşme koşulu verilerinin RealPage’in algoritmik fiyatlama yazılımının eğitimi ve işletimi için kullanılmış olması
- DOJ, bu yapının bağımsız fiyat rekabetinin yerini alarak kiraları artırdığını, fiyat indirimleri, indirim kampanyaları ve tavizleri ise azalttığını düşünüyor
- Dava, Sherman Act 1. ve 2. maddelerinin ihlalini kapsıyor; North Carolina Orta Bölge Federal Mahkemesi’nde açıldı ve 8 eyalet davaya katıldı
- RealPage’in ilgili pazardaki payının yaklaşık %80 olduğu belirtilirken, rakip ev sahiplerinin hassas verilerini birleştiren yapının piyasa hakimiyetini güçlendiren bir geri besleme döngüsü yarattığı da iddialar arasında
RealPage’i hedef alan antitröst davası
- ABD Adalet Bakanlığı, RealPage Inc. aleyhine sivil bir antitröst davası açtı
- Davaya katılanlar North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee ve Washington eyaletlerinin başsavcıları
- Dava, North Carolina Orta Bölge Federal Mahkemesi’nde açıldı
- İddialar, Sherman Act’in 1. ve 2. maddelerinin ihlaline dayanıyor
- RealPage, ev sahiplerinin apartman fiyatlarını belirlerken kullandığı ticari gelir yönetimi yazılımı pazarıyla bağlantılı olarak hedef alınıyor
- RealPage, merkezi Richardson, Texas’ta bulunan bir gayrimenkul yönetim yazılımı şirketi
- DOJ, RealPage’in eylemlerinin apartman kiralama koşullarındaki rekabetin faydalarını kiracıların elinden aldığını ve milyonlarca Amerikalıya zarar verdiğini düşünüyor
Rakip ev sahibi verileriyle çalışan fiyatlandırma yapısı
- Dava dilekçesi, RealPage’in rakip durumdaki ev sahipleriyle sözleşme yaparak kamuya açık olmayan, rekabete duyarlı bilgileri paylaştığını belirtiyor
- Paylaşılan bilgiler arasında apartman kiraları ve diğer kira koşulları yer alıyor
- RealPage, bu verileri algoritmik fiyatlandırma yazılımının eğitimi ve işletiminde kullanmakla suçlanıyor
- Yazılım, katılımcı ev sahipleri ile rakip ev sahiplerinin hassas bilgilerine dayanarak kira ve sözleşme koşulu önerileri üretiyor
- Dava dilekçesi, serbest piyasada ev sahiplerinin fiyat, indirim, taviz ve kira koşullarını bağımsız biçimde belirleyip rekabet etmesi gerektiği varsayımına dayanıyor
- DOJ, yazılımın yalnızca bir bilgi paylaşım aracı olmasının Sherman Act kapsamındaki sorumluluktan muafiyet sağlamadığını düşünüyor
İç belgeler ve ifadelerde yer alan kira artışı örnekleri
- Dava dilekçesi, RealPage ve ticari ev sahiplerine ait iç belgeler ile yeminli ifadelere dayanarak, her iki tarafın amacının kiracılar pahasına kira fiyatlarını ve kârlılığı en üst düzeye çıkarmak olduğunu öne sürüyor
- RealPage tarafındaki ifadelerde fiyat artışını hedefleyen söylemler yer alıyor
- RealPage, ürününü “fiyatları artırmak için mümkün olan her fırsatı değerlendiren”, düşüş piyasasında “race to the bottom”u önleyen ve “a rising tide raises all ships” yaklaşımıyla çalışan bir araç olarak tanımlıyor
- Bir RealPage yöneticisi, herkesin birbiriyle rekabet edip tüm sektörü aşağı çekmesindense birlikte başarılı olmanın daha kârlı olduğunu söyledi
- Başka bir yönetici ise, rakip verileri kullanmanın ev sahiplerine günde 10 dolar yerine 50 dolarlık artış yapabilecekleri durumları bulmalarını sağlayabileceğini anlattı
- Bir ev sahibi, RealPage ürününün diğer abonelerin özel verilerini kullanarak kira ve süre önerdiğini, bunun da “classic price fixing” olduğunu söyledi
Kira, indirim ve tavizler üzerindeki etkisi
- Dava dilekçesi, RealPage’in anlaşmaları ve eylemlerinin ABD genelindeki çok aileli konutların bölgesel kira piyasalarında rekabet sürecine zarar verdiğini öne sürüyor
- RealPage, rakip ev sahiplerinin verilerini elde ettikten sonra ev sahiplerini algoritmik önerilere uymaya yönlendirmekle suçlanıyor
- Buna “auto accept” özelliği de dahil
- Fiyat danışmanlığı ekipleri, ev sahiplerinin uyum gösterip göstermediğini takip ediyor
- DOJ, RealPage yazılımının fiyat artışlarını maksimize etme, fiyat indirimlerini en aza indirme ve ev sahiplerinin fiyatlama gücünü artırma eğiliminde olduğunu düşünüyor
- RealPage’in, ev sahiplerine ücretsiz kira ayı gibi tavizleri ve diğer kiracı indirimlerini sınırlamayı öğrettiği de iddialar arasında
- Dava dilekçesi, ev sahiplerinin gerçekten de kiracılara verilen tavizleri azalttığını öne süren iç belgelere de atıf yapıyor
Piyasa hakimiyeti ve kendini güçlendiren geri besleme döngüsü
- Ayrı bir iddia, RealPage’in ABD çok aileli konutlara yönelik ticari gelir yönetimi yazılımı pazarındaki tekelini yasa dışı biçimde sürdürdüğü yönünde
- RealPage’in pazar payının yaklaşık %80 olduğu belirtiliyor
- Pazar payı: {p:80}
- Yapı, ev sahiplerinin RealPage’e rekabete duyarlı veriler sağlaması ve karşılığında rakiplerin hassas verilerinin birleştirilip analiz edilmesiyle üretilen fiyat önerileri ve kararları alması üzerine kurulu
- DOJ, bu yapının RealPage’in pazar kontrolünü güçlendirdiğini ve meşru biçimde rekabet eden şirketlerin karşı koymasını zorlaştıran kendini güçlendiren bir geri besleme döngüsü yarattığını düşünüyor
1 yorum
Hacker News yorumları
Rakip ev sahiplerinin verilerini elinde tutan RealPage’in “otomatik kabul” özelliği ve fiyat danışmanlığı personeli aracılığıyla algoritmik önerilere uyumu izlediği dikkate alındığında, hukuki meselenin özü gizli fiyat bilgisi + otomatik kabul + uyum izleme gibi görünüyor.
Rakiplerin yasal olarak fiyatlarını hizalaması için bunun, fiyatların herkese açık biçimde yayımlanması üzerinden işleyen bir fiyat sinyali yöntemi olması gerekir. Benzin istasyonlarının birbirlerinin tabeladaki fiyatlarına bakıp fiyatlarını ayarlaması, Ebay/Reverb’ün geçmiş satış fiyatı aralıklarını göstermesi, Kelly “Blue Book”un ikinci el otomobil rayiçlerini göstermesi ya da Zillow’un kiraları herkese açık göstermesi fiyat karteli olarak cezalandırılmaz. Buna karşılık bir platform gizli fiyatları paylaşıp uyumu da izlerse, hukuki incelemeden kaçması zor olacak kadar koordineli bir eyleme dönüşür.
FTC bu tür açık sinyalleri fiyat karteli olarak görmez: “Rakiplerin fiyatlarını eşleştirmek iyi bir iş kararı olabilir ve yoğun rekabetin olduğu pazarlarda sıkça gerçekleşir. Her şirket kendi fiyatını belirlemekte özgürdür ve karar rakiplerle yapılan bir anlaşmaya ya da koordinasyona dayanmıyorsa rakipleriyle aynı fiyatı uygulayabilir.”
Kaynak: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
Benzin istasyonu örneğinde, bir istasyon rakibinin galonu $4.15’e sattığını görüp $4.45’e çıkarmaz. Bunu yaparsa satış kaybeder ve daha az para kazanır; bu yüzden rekabete uyup düşürür. Kartel, iki istasyonun aynı anda $4.45’e çıkıp müşteriye seçenek bırakmaması durumudur.
Kira yüzdesi üzerinden ücretlendirme yoksa, şirketin genel olarak kiraların yükselmesini neden istediğini anlamak zor.
Bu yüzden bunun “gizli fiyat + otomatik kabul + uyum izleme” değil, “herkese açık fiyat + otomatik kabul + uyum izleme” olduğu da ileri sürülebilir. Yine de sorunlu bir davranış ve buna “gizli envanter tahmin bilgisi” de eklenebilir; ancak bence olası envanterin fiyat sinyali vermesi başlı başına temel mesele değil.
Şirketler de algoritmalarla ücretleri baskılayan karteller kuruyor. Aon adlı şirkete ve ürünü Radford Data & Analytics’e bakmanız yeterli.
Ancak unvanları “security researcher” gibi olduğu için en yakın Radford kariyer basamağıyla karşılaştırılıyorlardı; o basamak da daha çok uyum görevlilerine yakındı. Sonuçta uzmanlar, genel yazılım mühendislerinden daha düşük bir ücretlendirme sistemine bağlandı ve bürokrasiyi değiştirmek mümkün olmadı. İnsanlar çeşitli nedenlerle ayrıldı ama başka şirketlerde toplam ücretin 2–4 katını alabilmeleri bunun büyük nedenlerinden biriydi.
Bu bilgi, o sisteme para ödeyerek katılan diğer işverenler tarafından görülebiliyor ve doğal olarak adayla maaş pazarlığında işverenin lehine işliyor.
Bunlarla RealPage arasındaki çizginin nerede çekildiğini merak ediyorum. Ücretlendirme hakkında ayrıntılı anketler yapılıp dağıtıldığında, hangi noktadan itibaren rekabete aykırı bir eyleme dönüşür? Şirketlerin ücret seviyelerini belirleme biçiminde bu eğilim hızla standartlaşıyor gibi görünüyor.
Bu davanın nasıl ilerleyeceğini çok merak ediyorum.
Orlando’da bizzat gördüğüm kadarıyla tüm apartman siteleri aynı yazılımı kullanıyor ve kiralar 10 yılda %300, yılda yaklaşık %10 arttı. Habere göre herkes fiyat ve stok verilerini RealPage ile paylaştı; RealPage’in de algoritmayla fiyat belirleyerek kiralık mülklerin birbirleriyle rekabet etmemesini sağlaması meselenin özüymüş. Ama bana göre neredeyse hiç boş daire yok ve temmuz sonuna gelindiğinde bazı sitelerde sadece 1-2 daire kalıyordu. Rakip verileri ve algoritmalarla fiyat belirleyen çok sistem var; bu yüzden sorunun yalnızca çok fazla kişinin RealPage kullanması mı olduğunu, yakındaki mülkler RealPage kullanmasa bile kiralar yükseldiyse ne olacağını bilmiyorum. Benim kiraladığım evlerin hepsi, fazladan 1-2 evi olan ve yalnızca Zillow ya da Craigslist kullanan bireysel sahiplerindi; bu yüzden bunun fiyat karteli olduğundan emin değilim. Yine de ben de kendi kiralık mülkümün fiyatını, yakınlardaki benzer metrekareli dairelerin kiralarına göre belirliyorum. Onlarınki artarsa benim kiram da artıyor ve çoğu ev sahibinin de böyle yaptığını sanıyorum. O zaman piyasada tesadüfen kartel kurmuş mu oluyoruz? Sonuçta bunun iç iletişime ve ev sahiplerine ne satıldığına bağlı olduğunu düşünüyorum.
Boş daire olmaması fiyatın tamamen haklı olduğu anlamına gelmez. Çünkü birçok kişi için konut, gıdadan bile öncelikli hale gelir.
Kiralık mülk sahipliği de servet gibi güç yasası dağılımına sahiptir; çok az sayıda kişi çok sayıda mülke sahiptir. Yani ortalama bir ev sahibi yazılımı kullanmasa bile, ortalama mülk yazılım kullanan bir ev sahibine ait olabilir. Kartellerin normalde sürdürülmesinin zor olmasının nedeni, karteli bozmanın avantajlı olmasıdır; ancak bu yazılım, önerilen fiyattan sapanları dezavantajlı hale getirebiliyor gibi görünüyor. Böylece karteli sürdürmenin maliyeti katılımcılara aktarılıyor ve katılımcıların normalde olduğundan daha uzun süre boş kalmayı göze alması gerekiyor. Açık bir kartel olmasa ve çoğunluk katılmasa bile fiilen örtük kartel ya da kartel etkisi ortaya çıkabilir. Bunu çağımızın en önemli meselelerinden biri olarak görüyorum. Ponzi’ye yakın bir ekonomi tekelci rant çıkarmak zorunda ve bu da orta sınıfı ve genç kuşakları eziyor. Eskiden SF şehir merkezini ziyaret ettiğimde hayalet şehir gibiydi; Covid’i atlatan birçok işletme de yüksek kiralar yüzünden dışarı itiliyor gibiydi. Kira kartelleri şimdiden küresel bir pandemiden daha büyük zarar vermiş gibi görünüyor.
RealPage açısından bu fiyat kartelidir. Bu onların açıkça belirtilmiş niyetidir. Bunu kullanan ev sahiplerine de dava açılmalı mı emin değilim, ama RealPage’in burada yasayı ihlal ettiği açık. Asıl soru şu: “RealPage ev sahiplerinden hizmet ücreti alıyor mu?”
Yakındaki benzer metrekareli dairelerin piyasa fiyatına bakıp kira belirlemek, aslında RealPage’in yaptığı işle aynı şey. Yalnızca “yakındaki benzer metrekareli daireler ne kadar alıyor” hesabını otomatikleştiriyor; muhtemelen köşe daire ya da güneye bakan pencere gibi unsurlara prim eklemeyi de yapıyordur.
Buna karşılık şehrinizdeki ev sahiplerinin kayda değer bir kısmının katıldığı bir kartel 1) mevcut doluluk oranı, mevcut kira koşulları ve süreleri gibi kamuya açık olmayan bilgileri paylaşıyor, 2) tek bir grup olarak fiyat belirliyor ve 3) fiyat hedeflerine uyumu zorunlu kılıyorsa bu tamamen farklıdır. Sizin anlattığınız durumdan niteliksel olarak farklıdır.
Örtük biçimde kartel davranışını öğrenen algoritmik fiyatlandırma, bilgisayar bilimi ve ekonomide hararetli bir araştırma konusu.
Örneğin basit bir çevrimiçi öğrenme algoritmasını fiyatları ayarlaması için eğittiğinizde, bazen yalnızca rekabet etmek yerine fiyatları yüksek tutmayı ya da sırayla müşteri kazanmayı öğrenebiliyor. Amazon gibi çok sayıda küçük satıcının fiyat botları kullandığı platformlarda da buna dair bazı ampirik kanıtlar bulundu. Ancak bu dava daha çok hibrit gibi görünüyor. Yazılımdan ayrı olarak RealPage’in ev sahiplerine kira indirimlerinden ya da tavizlerden kaçınmaları yönünde koçluk yaptığını gösteren aleyhte e-postalar ve belgeler, şikâyetnamenin büyük bölümünü oluşturuyor. Aynı zamanda algoritmik unsur da vardı ve müşteriler bunu seviyordu: “Diğer abonelerin özel verilerini kullanarak kira ve süre öneren bir algoritma olduğu için bu ürünü hep sevdim. Bu tipik bir fiyat kartelidir...”
Bu yüzden kartel tarzı bir zorlama mekanizması yoksa uzun vadede doğal olarak çökmek zorundadır. Ancak şikâyetnamede “uyum”dan söz ediliyor ve o kısım tam da bu mekanizma olabilir.
Adalet Bakanlığı burada kurumsal suçlara karşı fazla zayıf tepki veriyor. Bu, kasıtlı bir Sherman Act ihlalidir.
Sherman Act’te cezai yaptırımlar var, ancak Adalet Bakanlığı yalnızca hukuk davası açtı. Şikâyetnamenin talep ettiği şey sadece ihtiyati tedbir ve masraflar. Haksız kazancın iadesi yok, büyük ev sahiplerinin bölünmesi yok, RealPage’in kapatılması yok. Seçim döneminde geniş biçimde duyurulması gereken bir mesele. Kiralar kartel yüzünden yükseliyor.
Güzel. RealPage’de rekabete aykırılık açısından iki yeni unsur var.
Birincisi, bir müşterinin bilgisini başka bir müşterinin fiyat belirlemesinde kullanıyor. Belirli bir pazar payına ulaştığında fiilen fiyat belirleyebilir hale geliyor. İkincisi, herkes aynı sonucu üreten aynı yazılımı kullanıyorsa, karanlık bir odada puro dumanı içinde toplanan insanlar gerçekten kartel kurmamış olsa bile etkisi bakımından karteldir. Şirketler bizden son 1 doları bile çekip almaya çalışırken hayatın her yönü finansallaşıyor. Özel sermaye fonlarının veteriner kliniklerini topluca satın alması da bunun bir örneği. Veteriner masraflarının neden bu kadar pahalı hale geldiğini merak ettiyseniz, nedeni muhtemelen budur. Her hâlükârda devletin göz yumması altında insanları kiralarla sonuna kadar sıkıp herkesin kirasını artırmak devlet şiddetidir. Çünkü konutun zorunluluğunu kullanarak para zorla alınmaktadır. İnsanlar bunu pek şiddet olarak görmüyor, ama protesto bastırmak nasıl devlet şiddetiyse bu da şiddettir.
Dilekçede yer alan alıntılar var
“Diğer abonelerin özel verilerini kullanarak kira ve süre öneren bir algoritma olduğu için bu ürünü hep sevmişimdir. Bu, klasik fiyat anlaşmasıdır...”
RealPage’in Revenue Management Advisory Services başkan yardımcısı, “Birbirimizle rekabet edip tüm sektörü aşağı çekmektense herkesin başarılı olmasında daha büyük bir fayda var” demiş. Yöneticiler de açık sözlü. Ev sahiplerinin “düşüş piyasasında dibe doğru yarışı önlemek” istediğini ve bazen yazılımın “fiyatı artırabilecek her fırsatı zorlamayı” hedeflediğini kabul ediyorlar
Barınma, düzgün bir hayat sürmek için zorunludur. Zaten zengin olanların cebini daha da dolduran bir itici güç olmamalı
Daha verimli olmak, ürünü rakiplerinden daha ucuza sunmak demektir; bu da piyasa için iyidir. Böyle bir gizli anlaşma bunu tamamen çökertir ve piyasa inovasyonunu bastırır. Gayrimenkul geliştiricileri, inşaat şirketleri ya da taşeronlar kendi emeklerinin fiyatını belirleyen benzer bir ürüne sahip olsaydı ne hissederdi? Ya da çalışanlar bir araya gelip kendi emeklerinin fiyatını belirlese hangi şirket bundan hoşlanırdı? Kulağa bir yerlerden tanıdık geliyor ama çoğu şirketin memnun olacağı bir şey olmazdı
Yakın zamandaki ilgili tartışmalar:
San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
Algorithmic price-fixing of rents is here
https://news.ycombinator.com/item?id=41212616
Küçük ölçekli bir ev sahibi olarak, kira belirlemek için marjinal maliyet gibi bir şey yok. Fiyatı belirlerken kullandığım tek şey mevcut piyasa fiyatı
Zillow ya da Craigslist’i açıp benzer özelliklere sahip benzer gayrimenkulleri aramak yeterli. Rekabetçi piyasa fiyatını anlamak yaklaşık 5 dakika sürer. RealPage bu yazılım pazarının %80’ine sahip olabilir ama yalnızca 12.000 müşterisi var ve ABD’de 5,2 milyondan fazla çok aileli konut var. Tekele yakın olması ancak çok niş bir ürün sunması anlamında geçerli. Bu yüzden Adalet Bakanlığı’nın RealPage’in geniş çaplı gizli anlaşma yoluyla piyasa fiyatları üzerinde büyük etki yarattığı iması şüpheli. Üstelik konut bir piyasadır ve kimse “beceriyle rekabet” etmez. Stok sınırlıdır ve ilk gelen alır. RealPage’in müşterilerine en yüksek fiyatı aldığını söyleyerek reklam yapması, Schwab hesabının MSFT hissesini 50 dolardan satmaman gerektiğini söylemesinden çok farklı değil. Adalet Bakanlığı’nın, ev sahiplerinin fiyatları yüksek tutmak için kendi zararlarına rağmen önerilen fiyatlara uyduğunu gerçekten kanıtlaması zor olabilir. Potansiyel bir kartelin kırılması sevindirici ve benim asla kullanmayacağım bir yazılım; ama bunun kira piyasasını bir anda değiştireceğini bekliyorsanız nefesinizi tutmazdım. Stok hâlâ temelde sınırlı ve Adalet Bakanlığı tüm piyasa araştırmalarını yasaklamadığı sürece rayiç fiyat yine rayiç fiyattır
Adil bir piyasada boş konutu olan ev sahibi bunu doldurmak ister. Çünkü sabit maliyetleri yüksektir ve parayı masada bırakamaz. Kiracı bulmak zorsa piyasaya bakıp fiyatı düşürür, daha iyi olanaklar sunar ya da müşteri çekmek için istediği adımı atar. Arz ve talep arasındaki gerilim piyasa dengesini oluşturur. RealPage müşterilerine, hep birlikte piyasa dengesinin üstünde fiyat belirler ve serbest piyasada istemeyecekleri kadar uzun süre dayanırlarsa, konut talebinin basit esnek olmama özelliği—herkesin bir eve ihtiyacı olması—nedeniyle müşterilerin sonunda hayatlarını sürdürebilmek için daha yüksek fiyatları kabul etmek zorunda kalacağını ve ev sahiplerinin uzun vadede kâr edeceğini söylüyor. Müşterilerin verilerini ve davranışlarını birlikte kullanarak adil bir piyasayı, piyasa güçlerine düzgün uyum sağlamayan son derece adaletsiz bir piyasaya dönüştürüyor
“Greystar, ABD’nin en büyük apartman yöneticisi olarak 726.826’dan fazla ünite/yatak yönetiyordu...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Bu tek bir müşteri. Ve gerçekten de müşteri: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
Uç bir örnek olarak herkesin fiyatlandırma yazılımı kullandığı, RealPage’in %80’inin tüm konutların %80’i olduğu ve bu 12.000 müşterinin 4,2 milyon çok aileli konuta sahip olduğu bir durum bile hayal edilebilir. Ayrıca önemli olan çok aileli konut sayısı değil, ünite sayısıdır. Bir dubleks sahibi olmakla, örneğin 500 üniteli büyük bir apartman kompleksinin tek sahibi olmak yerel kira piyasası üzerinde aynı güce sahip değildir
FBI yönteminden ders almak gerekir. Yazılımı honeypot olarak açık tutup kullanıcıları sonuna kadar dava süreçlerine sürüklemek, sonra da bu gelirle ek antitröst operasyonlarını finanse etmek yeterli
Aksi halde aynı yazılım yeniden ortaya çıkar; bu kez dava edilecek bir şirket de olmaz