Emlak komisyoncularının komisyon anlaşması kabul edildi; 1,8 milyar dolar tazminat kararı

• Missouri, Kansas City’deki federal jüri, National Association of Realtors ile büyük konut aracılık şirketlerinin aracılık komisyonlarını yüksek tutmak için anlaşma yaptığını kabul etti
• Davalıların yaklaşık 1,8 milyar dolar tazminat sorumluluğu bulunduğuna karar verildi; bu karar, konut alım satım sektörünün uzun süredir devam eden komisyon yapısını sarsabilir
• On yıllardır yürürlükte olan kurallar, konut fiyatları hızla yükselirken bile komisyon oranlarını sabit tutma etkisi yaratarak komisyoncuların daha yüksek tutarlar almasını sağladı
• Bu dava, tüketicilerin maliyetleri düşürmesini zorlaştıran yasa dışı sektör uygulamalarını konu alan iki antitröst davasından ilki
• Alıcıların evleri internette kendilerinin bulabildiği bir döneme girilmiş olsa da, konut işlem maliyetlerinin bu değişim kadar azalmamış olması temel tartışma konusu olmaya devam ediyor

---

1,8 milyar dolarlık tazminat kararı

• Missouri, Kansas City’deki federal jüri salı günü National Association of Realtors ile büyük konut aracılık şirketlerinin yaklaşık 1,8 milyar dolar tazminat sorumluluğu bulunduğuna karar verdi
• Jüri, bu tarafların konut alım satım komisyonlarını yapay biçimde yüksek tutmak için anlaşma yaptığını kabul etti
• Karar kesinleşirse, konut alım satım sektöründe onlarca yıldır süren kurallar ve komisyon uygulamaları değişebilir

Davanın hedef aldığı komisyon yapısı

• Sorunlu görülen kurallar, konut fiyatlarının ciddi ölçüde arttığı bir ortamda bile komisyon oranlarının sabit kalmasına katkıda bulundu
• Bunun sonucunda emlak komisyoncuları, konut fiyatlarındaki artışa bağlı olarak daha yüksek tutarda komisyon alabilmiş oldu
• Bu karar, tüketicilerin maliyetleri düşürmesini zorlaştıran sektör uygulamalarını konu alan iki antitröst davasından ilki kapsamında çıktı
• İnternet çağındaki değişimle birlikte birçok alıcı evleri çevrimiçi olarak kendisi bulabilir hale geldi; ancak davanın merkezinde, tüketicilerin işlem maliyetlerini aynı ölçüde azaltamamış olması yer alıyor

[GN⁺]

Hacker News yorumları

• Sorun yalnızca emlakçılar değil, işlem maliyetlerini en üst düzeye çıkarmak üzere tasarlanmış tüm sistem
  Avukat ve kredi evrakı masrafları %1~2 olsa ne fark eder diye düşünüyorum. Zaten emlakçıya %5~6, onarım masraflarına yaklaşık %0,5~1 ve çoğu zaman alıcı tarafın kapanış maliyetlerinin bir kısmını da ödüyoruz.
  Genel olarak bakınca satıcı, evini her sattığında ev değerinin %8~10’unu maliyet olarak ödüyor demek. Birileri bu maliyeti yarıya indirip çok daha cazip bir platform kurabilir gibi geliyor; ancak Opendoor benzer bir yaklaşımla ilerlerken işlem riskinin büyük kısmını üstlendiği için sonunda daha düşük fiyat teklif etme eğiliminde.

  • Bana her zaman sorunlu gelen şey, komisyon gibi belirli kalemlere oran bazlı ücret uygulanması. Doğrudan sabit ücret olsun.
    Açık ev gezisi gibi emlakçının zamanını alan işler için harcanan süre kadar ücret alınabilir. 100 bin dolarlık, 500 bin dolarlık ya da 1 milyon dolarlık ev olsun, çaba temelde benzer. 5 milyon dolar üstü konutlarda alıcı havuzu çok daha küçük ve farklı türde bir gayrimenkul olduğu için maliyet artabilir; ama yine de oran değil, sabit tutar olmalı.
    Yaşadığım bölgede, 10 yıl önce ilk evimi aldığımdan beri ev fiyatları 4 katına çıktı. Çoğu meslekte ücretler 4 katına çıkmış değil; üstelik konut talebi nedeniyle satmak daha da kolaylaştı. Emlakçının neden 4 kat fazla kazanması gerektiğini anlamıyorum.
  • Maliyetleri düşürmeye çalışırken en büyük engel NAR ve yerel Realtor derneklerinin kendisi. Realtor’ların çoğu NAR’a ve yerel derneklere üye; bu dernekler de ne yapılabileceğini güçlü biçimde sınırlandırıyor.
    Yerel derneğe katılmazsanız MLS erişimini kaybedersiniz, diğer emlakçılara görünür olmak zorlaşır ve eyalet bazlı yasal formlara da erişemeyebilirsiniz.
    Buna kapanış avukatını ve konut denetçisini de şirket içine alıp maliyeti düşürmeye çalışmayı eklerseniz başlangıç maliyeti çok büyür ve ciddi sermaye gerekir. Zillow ve Opendoor gerçekten çok yaklaştı; ancak Zillow bıraktı, Opendoor ise söylediğiniz gibi eskiden 4~5 hizmete bölünen arka uç maliyetleri kendisi üstlendiği için düşük teklif vermek zorunda kalıyor.
  • Bilmediğim için soruyorum: For Sale By Owner gibi bir sistemle kapanış maliyetlerinin büyük bir yüzdesi azaltılamaz mı? Yoksa alıcı taraf emlakçı komisyonunu da ödemek gerektiği için kaçınılamaması mı sorun?
    Neden kimsenin “emlakçı olmadan DIY MLS kaydı hizmeti” modelini düzgünce kuramadığını merak ediyorum. Belki de bu işi yapmak isteyen herkes sonunda emlakçı lisansı alıyordur.
  • Emlakçıya oran üzerinden para ödemek düpedüz sömürü. Benim deneyimime göre kattıkları değer çok az.
    Komisyonun iki broker arasında bölüşülebilmesi ya da tek kişinin tamamını alabilmesi gerçeği bile, muğlak bir değer üzerinden rant kollandığını gösteriyor.
  • Sorun alıcı taraf emlakçısı. Buradan, Birleşik Krallık’tan bakınca tamamen tuhaf görünüyor; Avrupa’nın büyük kısmına da yabancı bir yapı gibi geliyor.

• Ev fiyatına dayalı komisyon şaka gibi bir yapı. Emlakçılar sabit ücret almalı.

  • Katılıyorum. Özellikle de son birkaç yıldaki gibi, evi satmak için piyasaya koymanın yeterli olduğu ve liste fiyatından ya da üstünden 10~20 teklifin geldiği dönemlerde bu daha da geçerliydi.
    Zillow’a ya da MLS’e koymakla ev kendiliğinden satılıyordu; hiçbir emlakçının %6 komisyonu hak ettiğini düşünmüyorum.
  • Satıcı taraf emlakçısının komisyon alması kendi başına sorun değil; ama evin toplam fiyatı üzerinden olmamalı. Bu yapı, en iyi fiyatı almaktan çok hızlı satmaya teşvik ediyor.
    Örneğin 1 milyon dolarlık bir evde emlakçıya %3 vermek yerine, taban tutarı 700 bin dolar alıp yalnızca bunun üstündeki 300 bin dolar için %10 hesaplamak daha iyi. Alıcı taraf emlakçısına da ters yönde aynı ilke uygulanmalı ya da sabit ücret olmalı. Mevcut teşvik yapısı tamamen bozulmuş durumda.
  • Evimi satma zamanı geldiğinde tüm evrakların doğru olduğundan emin olacak bir gayrimenkul avukatı tutup geri kalanını kendim halletmeyi düşünüyorum.
    Ev alırken avukat kullanmıştım; son derece titizdi.
  • Yapılabilir. Ancak bu biraz dolandırıcılık düzenine yakın; bu yüzden zaten danışıklı hareket kararı çıktı. Yalnızca sabit ücret teklif ederseniz kimse sizinle çalışmak istemez.
    Çoğu piyasada MLS neredeyse yalnızca Realtor’larla sınırlı olduğu için, fiilen oraya koymanın yolu kapanıyor. Dolanma yolları ve sabit ücretli broker’lar var, ama satış gücü azalıyor. Satıcı piyasasında büyük sorun olmayabilir; alıcı piyasasında ise epey zor olabilir.
  • Katılıyorum. Üstelik satıcı taraf emlakçısı için para kazanmak kolay. Alıcı taraf emlakçısı ise daha çok uğraşıyor.
    Bildiğim kadarıyla insanlar genellikle alıcı taraf emlakçısı olarak başlayıp ağ ve itibar oluşturduktan sonra satış işlerini onlara emanet ediyor. Satıcı piyasasında ihaleyi kazanmak daha zor olduğu için, aslında alıcı taraf emlakçısının daha fazla ödüllendirilmesi gerekiyormuş gibi görünüyor.

• ABD emlak piyasası, internete erişim hakkı geldi diye hâlâ öfkeli olan küçük MLS feodal beylikleri gibi.
  Sonunda müzik sektörü ve diğer sektörler gibi emlak piyasası da uyum sağlayacak. 21. yüzyıla hoş geldiniz.
  Broker’lar ve emlakçılar büyük ölçüde arabayla dolaşıp ev gösteren satış elemanlarına benziyor. Gerçek ya da hukuki işi yapanlar avukatlar, denetçiler, sigorta kabul uzmanları, kredi görevlileri ve tapu şirketleri.
  Artık broker’lar ve emlakçılar, yerel MLS’e cep telefonu fotoğrafları yükleyip %6 almak yerine daha uygun bir role inmeli.

  • Avukatlar, denetçiler, sigorta kabul uzmanları, kredi görevlileri ve tapu şirketleri bu iş için sabit ya da saatlik ücret alıyor.
    Konut piyasasında broker’ların ve emlakçıların komisyon bazlı ücretlendirilmesi için bir neden yok. Ticari piyasada bunun için bir gerekçe olabilir diye düşünüyorum.
  • Müzik sektöründe kendi hırsızlık derebeyliğini koruyan yerel yasalardan oluşan bir yamalı bohça yoktu. Emlak işini çözmek çok daha zor bir mesele.
    Öyle olmasaydı şimdiye kadar anlamlı bir giriş görürdük. Çünkü açıkça devasa bir pazar.
  • Denetçiler sahaya gidip tırmanıyor, sürünerek girip bakıyor; o yüzden bu anlaşılır. Ama saydığınız diğer meslekler her işlemde aynı belgeleri ve yazılımları kullanıyor. Bunun nasıl “gerçek” iş olduğunu anlamıyorum.
  • “Ev göstermek” kavramını pek anlamıyorum. Ne zaman ev alsam Zillow’u didik didik inceledim, açık ev gezilerine kendim arabayla gittim ve teklif vermeye hazır olduğumda emlakçımı aradım.
    Bazen açık ev gezisi olmayan ve kilit kutusu bulunduğu için emlakçının kapıyı açması gereken ilanlar oluyor. Ama dürüst olmak gerekirse evin içinde peşimden dolaşılması en istemediğim şeydi. Kendi ilanı bile olmadığı hâlde sırf kapıyı her zaman açabildiği için oradaydı.

• İyi olmuş. İşe yaramaz aracı listesinde emlakçılar kesinlikle en üst sıralarda yer alır.
  Emlak komisyonu düzenbazlığının en aptalca yanlarından biri, “komisyonu satıcı öder” yalanının yayılması. Biraz düşününce, işlemden para çıkıyorsa bunun sonunda alıcıya yansıtılan bir işlem maliyeti olduğunu anlarsınız.

  • Mikroekonomiden azıcık anlayan biri, bunun işlemin iki tarafındaki esnekliğe bağlı olduğunu söyler.
  • Bu, emlak fiyatının satıcının komisyon düşüldükten sonra eline geçecek tutara göre belirlendiğini varsayıyor gibi. Ben bunun doğru olduğunu düşünmüyorum.
    Emlak fiyatını belirleyen en güçlü etkenin, alıcının ödemeye razı olduğu tutar olduğunu düşünüyorum. Bazı durumlarda alıcının önceki mülkünü satıp elinde ne kadar kaldığı etkili olur, ama bence en önemli etken bu değil.
    Bir başka etken de komisyon öncesi satış fiyatı etrafındaki psikoloji. Birçok satıcı belirli bir satış fiyatına takılır. Fiili satış fiyatını düşürmenin yaygın bir stratejisi, satıcının satış fiyatına daha fazla kalemi dahil etmesini sağlamaktır. Bunun özellikle belirgin bir örneği satıcı finansmanıdır.

• Makaleyle doğrudan ilgili değil ama merak ettiğim bir şey var.
  Son yıllarda konut piyasası çok rekabetçi olduğu için tekliflere sık sık eskalasyon maddesi konuyor. Genelde temel teklif fiyatı olarak X dolar ve belirli bir üst sınıra kadar 1.000–5.000 dolarlık adımlarla artırma taahhüdü içeriyor. Belirli bir tarihe kadar tüm teklifler toplanıyor, sonra ilgili emlakçılar perde arkasında bir açık artırma yürütüyor gibi oluyor.
  Satıcının bir arkadaşına böyle bir eskalasyon teklifi verdirmesini engellemenin bir yolu var mı? Ciddi olmayan yüksek tutarlı bir eskalasyon teklifi ve asgari kapora sunuyor; sahte teklif kazanırsa kaporadan vazgeçiyor, kazanmazsa ikinci sıraya girip başkalarının eskalasyonlarını yukarı çekiyor.

  • Bunu engelleyebilecek çok az şey var. Çocukken Avustralya’da büyürken açık artırmalar çok yaygındı; geleneksel biçimde herkes satılık mülkün önünde durup el kaldırarak teklif verirdi.
    Açık artırmayı yöneten kişi, fiyatı yükseltmek için ağaçların ya da araçların olduğu taraftan gelmiş gibi yaptığı teklifleri kabul ederken sık sık yakalanırdı. Sahte teklif en yüksek teklif olursa iş ortaya çıkardı. Bu o kadar yaygınlaştı ki neredeyse beklenen bir şey haline geldi ve süreç reformlarının getirilmesi gerekti.
  • Ne yazık ki cevap vicdana bırakmak.
    Emlakçıların çevirebileceği çok oyun var. Birkaç yıl önce bir ev almak için 2,6 milyona teklif verdik; emlakçı rakip teklifin 2,8 milyon olduğunu, bunun altında kalmamamız gerektiğini söyledi. Biz reddettik ve ev 2,4 milyona satıldı. Emlakçının iki taraftan da komisyon almaya çalıştığından ya da blöf yaptığından şüphelendik ama emin değiliz. Bildiğim tek şey, teklifimizi satıcıya iletmediği.
    Rakamlar tam doğru olmayabilir ama yön ve yaklaşık ölçek benzer.
  • Benim anladığım kadarıyla durum şu:
    Birincisi, ihaleyi kazanırsanız evi satın alma yükümlülüğünüz doğar. Teklifte, söylediğiniz kaporaya karşılık gelen sözleşme ifa teminatı bulunur; gerçekten satın almazsanız bunu kaybedersiniz. Satıcı tüm teklifleri gördüğü için 300 bin dolarlık eve sadece 500 dolar kapora koyarsanız şüpheli görünür ve muhtemelen dikkate alınmaz.
    İkincisi, daha büyük sorun bunun kapalı bir açık artırma olmasıdır. Siz teklif verirsiniz, başkası da teklif verir ama kimse birbirinin teklifini bilmez. Kaç kişinin teklif verdiğini de bilmezsiniz. Emlakçınızdan satıcı tarafındaki emlakçıya mülkün ne kadar ilgi gördüğünü kabaca sormasını isteyebilirsiniz, ama bu daha çok emlakçının işine yarar. Mülk ne kadar ilgi görüyorsa, daha yüksek yazmanız gerektiğini düşünürsünüz. Bunun ötesinde diğer teklifleri bilemezsiniz; doğal olarak herkesin bilmediği sahte teklifin ayrıntılarını da bilemezsiniz.
    Yanılıyor olabilirim ama bunun genel olarak işleyecek bir strateji olduğunu sanmıyorum. Hukuki bağlam ABD.
  • Benim teklifimde de eskalasyon maddesi vardı, ama yalnızca karşılaştırılabilir teklifler için devreye girecek şekilde değiştirdim.
    Karşılaştırılabilir teklifleri aynı tür krediye sahip, asgari peşinat ve kapora şartlarını karşılayan teklifler olarak tanımladım. Satıcının başka nedenlerle reddetme ihtimali yüksek olan daha yüksek bir teklifi alıp, bu teklifi bana daha fazla ödetmek için kullanmasını engellemek istedim.
    Dezavantajı, teklifin niteliğine bakmayan bir eskalasyon maddesi olan başka meşru bir alıcıya kaybedebilmemdi. Yine de dolandırılmış gibi hissetmekten kaçınmak daha önemliydi. Sonunda yaklaşık 10 bin dolarlık bir artıştan sonra evi aldım; satıcı tarafındaki emlakçı da rakip teklifi gösterdi, böylece eskalasyon koşulumu karşılayıp karşılamadığını doğrulayabildim.
  • Eskalasyon maddesi tetiklenirse diğer teklifi göstermelerini isteyebilirsiniz. Teknik olarak bunun gerçek bir teklif olması gerekir.

• Ev alırken ya da satarken sayısız aracıya binlerce dolar ödemek zorundasınız, ama süreçte nasıl bir değer sundukları net değil.
  Yine de onlara ödeme yapmazsanız sıradaki kişiye de ödeme yapamazsınız, hepsi bu. Şahsen tüm o sektörün yakılıp yıkılmasında sakınca görmem.

• Komisyon alan emlakçılarla ilgili şikâyetim, komisyon vermemin onların gerçekten benim tarafımda çalıştığı anlamına gelmemesi. Sonuçta kendi çıkarları için çalışıyorlar.
  Örneğin bir teklifi reddedip evi piyasada daha uzun süre tutarsanız sonunda daha yüksek fiyat alma ihtimaliniz olabilir. Hatta emlakçıların kendi evlerini ortalamadan daha uzun süre piyasada tuttuğunu gösteren araştırmalar da var.
  Ama evi piyasada uzun süre tutmak emlakçı için daha fazla iş demekken, daha yüksek fiyattan doğan küçük yüzdesel artış emlakçının komisyonunu çok artırmaz. Özellikle evin üzerinde çoğu zaman büyük bir mortgage kaldığı için, ek satış fiyatının “bankanın payı” bile ev sahibine kalıyormuş gibi bir yapı vardır; bu ev sahibi için çok daha büyük bir fark yaratır.
  Peki emlakçı ne önerir? Muhtemelen “ilgi çekmek ve teklif savaşı yaratmak için düşük fiyattan listeleyelim” der; bu da yapılması gerekenin neredeyse tam tersidir.
  Büyük resimde, karmaşık satış sürecini sorunsuz yürütmenin karşılığı olarak komisyon ödeme fikri başlı başına saçma değil; ama benim emlakçım beni yolma işine ortak oluyorsa bu epey can sıkıcı.

  • Teşvik işlemi olabildiğince hızlı kapatmak yönünde. Satıcının eline fazladan 100 bin dolar geçse bile bu emlakçı için büyük para değil.
  • İstemediğiniz bir işlemi kabul etmek zorunda değilsiniz. Emlakçı sizin onayınız olmadan bir teklifi kabul edemez.
    Emlakçının belirli bir sonuçtan çok işlem akışına odaklandığı doğru, ama bu temsilcilik yapısının genelindeki temel bir soruna daha yakın. Yazılım danışmanları da müşterinin kârından çok işin onaylanmasına odaklanır. İnsanların kendi çıkarlarına aykırı davranmasını sağlamak zordur ve ortalama biri için ev alıp satma süreci, belli bir eğitim olmadan başa çıkılamayacak kadar karmaşık olabilir.
    Geçirilebilecek en büyük reformun NAR ile MLS’nin ayrılması olduğunu düşünüyorum.

• Sitzer/Burnett davası olarak da bilinir. Dava kayıtları https://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio... adresinde.

• Bugün daha önce bu kararın pratikte neyi değiştirdiği sorulduğunda kısaca şöyle yanıt vermiştim
  Büyük bir değişiklik beklemiyorum. Bu davalar ilk açıldığındaki döneme kıyasla piyasa artık daha dengeli. Birçok satıcı, alıcı tarafı emlakçı ücretini teklif etmenin avantajlı olduğunu düşünecektir. Yeniden satıcıların üstün olduğu bir piyasaya dönersek bazı alıcılar kendi emlakçılarına doğrudan ödeme yapmak zorunda kalabilir ve bu maliyeti krediye dahil etmenin bir yolu gerekebilir
  Bu sürecin sorunlarını kredi verenler benden daha iyi bilir ama başka eyaletlerde zaten böyle yapılıyor gibi görünüyor. Bu davalardaki sorunlardan biri, temsil ilişkisi ile ödemeyi yapan tarafı birbirine karıştırması. WA ve OR gibi eyaletler, alt acentelik döneminden sonra alıcılar açısından açıkça görünür olmayan temsil sorunlarını düzeltmeye çalışıyor. Ancak alıcı, alıcı tarafı emlakçı ücretini doğrudan ödemek zorunda kalırsa bunun alıcı için daha yüksek maliyet anlamına geleceğinden şüphe etmek zor

  • Bu davanın büyük bir kısmı, alıcı tarafı emlakçı ücretinin MLS'te yalnızca ilanı giren emlakçılara görünmesiydi
    İnternetten bakarken hangi evin alıcı tarafı emlakçıya %3, hangisinin %1,5 verdiğini göremiyordunuz; ama sizin emlakçınız bunu biliyordu ve sizi daha fazla ödeme yapan evlere yönlendirebiliyordu
  • Yani şimdi danışıklı dövüş yapan emlakçıların alıcıya değil satıcıya fatura kestiği bir yapıya mı geçiliyor? Hâlâ bozuk görünüyor
  • ABD konut piyasasında hiç yer almadığım için bariz bir şeyi kaçırıyor olabilirim
    Bunun neden alıcı için daha yüksek maliyet olacağını anlamıyorum. Makro açıdan bakınca işlem maliyetleri zaten fiyata yansımış değil mi? Konutun, piyasanın maliyet yapısından bağımsız mutlak bir değeri olduğu ve alıcı komisyonu doğrudan öderse mevcut yapıda biçilen bu tutarın “üstüne” ayrıca ödeme yapacağı mı düşünülüyor?
    Mesele, komisyonu “maliyet” olarak mı sınıflandırdığımız, yoksa “satıcının istediği fiyatın içine gizlenmiş, dolayısıyla konut değerinin bir parçası” olarak mı gördüğümüz mü?
    Öyle değilse, “100 bin dolarım var, 100 bin dolarlık ev alacağım” diyen bir alıcının artık “100 bin dolarım var ve emlakçım yaklaşık 3 bin dolar isteyecek, o yüzden 97 bin dolarlık ev almalıyım” dememesi için ne sebep var? Bu yeni standart hâline gelirse, eskiden 100 bin dolara alabilen insanların artık yalnızca 97 bin dolarlık ev alabileceğini tüm satıcılar bilecek ve buna göre fiyat düşürmek zorunda kalacak; bu da dengelemeyecek mi?
    Ben olsam mümkünse emlakçıyı sabit ücretle tutmak isterdim. Çünkü daha pahalı ev sattıkça daha çok kazanmasını sağlamak yerine, bana daha iyi bir anlaşma bulduğu için ödüllendirmek isterim. Gerçi bu, bahsettiğin alıcı maliyeti artışının bir parçası da olabilir. Alıcı tarafı emlakçının şu anda satıcıdan aldığından daha fazla komisyonu doğrudan alıcıdan koparabileceği anlamına da gelebilir
  • Bir gün satmam gerekirse doğrudan FSBO yapmayı düşünüyorum. Aslında birkaç saatlik veri girişi işi için ev değerinin %5'ini ödemek akıl almaz derecede aptalca
  • Kararın “ne söylediğini” geçiştirip, fiilen ne olacağını tahmin eder gibi konuşmak ya da neyin yanlış olduğunu söylemek epey kötü niyetli bir yorum gibi görünüyor
    Ben emlakçı olsaydım sorun, bu kararın benim dolgun komisyonumu tehdit edebilmesi olurdu. Jürinin söylediği şey, National Association of Realtors'ın emlakçı komisyonlarını yüksek tutmak için danışıklı hareket ettiği ve bunun antitröst kurallarını ihlal ettiği idi

• Emlakçılık dolandırıcılıktır
  Broker kullanmak yeterli. İki taraftan da aynı kişiye sabit %1,5 verilmesi daha iyi bir yapı