- ABD'deki konut işlemlerinde, diğer ülkelerle karşılaştırıldığında komisyon yükü belirgin biçimde öne çıkar ve alım satım yöntemi de kendi başına yaygın bir model değildir
- ABD'de konut satış komisyonu genellikle satış fiyatının yaklaşık %5 ila %6'sı düzeyindedir ve uluslararası karşılaştırmada yüksek sayılır
- Bu maliyet çoğunlukla satıcı tarafı temsilcisi ile alıcı tarafı temsilcisi arasında paylaşılır; yani komisyon yapısı işlemin iki tarafına da yayılır
- Diğer ülkelerin büyük bölümünde konut alım satım komisyonları ABD'dekinden belirgin biçimde daha düşüktür; bu da ABD tarzı yapıyı istisnai kılar
- Yaklaşık %6 seviyesindeki komisyon, ABD'deki konut işlem maliyetlerini anlamak için önce bakılması gereken temel farktır
ABD'de yüksek emlak komisyonları
- ABD'de konut alıp satma biçimi, diğer ülkelerle karşılaştırıldığında genel geçer bir model değildir
- Konut satılırken alınan komisyon genellikle satış fiyatının %5 ila %6'sı düzeyindedir
- Bu komisyon genelde satıcı tarafı temsilcisi ile alıcı tarafı temsilcisi arasında paylaştırılır
Diğer ülkelerle açılan fark
- Ülkelerin büyük çoğunluğunda konut alım satım komisyonları ABD'ye kıyasla çok daha düşüktür
- ABD'deki %5 ila %6'lık komisyon yapısı, uluslararası ölçekte istisnai bir seviyededir
1 yorum
Hacker News görüşleri
Son birkaç yılda teklif savaşı ya da kapalı liste ilanlara erişim gibi konularda emlakçının ne kadar değer kattığını bilmiyorum ama bu komisyon için bu kadar büyük para harcamanın gerekçesini hiç anlayamadım
Bir evi en son 2011’de, 2008/09 çöküşünün etkileri hâlâ sürerken sattım; birkaç emlakçıyla konuşsam da MLS’e koyup ziyaret takvimini ayarlamanın dışında evi aktif biçimde satmaya çalıştıklarına dair bir izlenim edinmedim
Satıcı tarafı emlakçısı gösterimlerde bizzat bulunmak bile istemiyordu; sadece bir kilit kutusu takıp kodu alıcı tarafı emlakçılarına veriyordu. Medyan fiyatlı bir konut satışında satıcı tarafı emlakçısı/brokerı 12.400 dolar alıyorsa, kilit kutusu ve MLS kaydı da 500 doları bile bulmuyorsa, ek 12.000 dolarlık değer tam olarak nereden geliyor anlayamıyorum
Alıcı tarafında en azından teşvik yapısı anlaşılır. Alıcı, emlakçısını arayıp ev bulma ve koordinasyon işini ona bırakabiliyor ve maliyeti doğrudan kendisi ödemiyormuş gibi göründüğü için bu kolaylığı kullanmaması için bir neden olmuyor
2011’de tavsiye edilen emlakçı için işini hızlı yaptığı ve iyi olduğu söylenmişti ama benim düşündüğüm fiyatın %8 altında bir liste fiyatı önerdi ve toplam komisyonu %6’dan %5’e indirmeyi de kesin bir dille reddetti
Bunun üzerine emlakçıyı bıraktım ve yaklaşık 400 dolara MLS self-servis kayıt yaptım; alıcı tarafı komisyonunu da %1,5 olarak belirledim. Buna rağmen görmeye gelen yeterince kişi oldu ve başta biçtiğim değerden sattım. Sonuçta o “yetkin” emlakçıyı kullanmış olsaydım oluşacak fiyat kaybı ve komisyona kıyasla %10’dan fazla tasarruf ettim
Asıl soruya dönersek, satıcıya sunulan değerin nereden geldiğini bilmiyorum. Emlakçının yardım ettiği hukuki süreç de çok fazla değil. Satış sözleşmesi (çoğu standart form), birkaç eyalet/federal standart bildirim belgesi gerekiyor, gerisini de tapu şirketi hallediyor
İlk işlemde sadece satıcı emlakçı kullanmıştı, diğer tarafların emlakçısı yoktu. Avukata saatlik ücret ödeyerek yürütmek daha basit ve daha ucuz; rastgele bir avukat, rastgele bir emlakçıdan çok daha yetkin. En karmaşık işlemde bile avukat masrafı yaklaşık 4.000 dolardı; o satışta standart %6 uygulanmış olsaydı 40.000 dolar olurdu
İki taraf da kendi emlakçısının ücretini kendisi ödese, emlakçı kullanımının çok daha az olduğunu görürdük. Şu anda alıcı maliyeti dışsallaştırıyor ve birçok satıcı da alıcı tarafı emlakçısıyla doğrudan muhatap olmaya güvenemediği için kendi emlakçısıyla silahlanıyor
ABD’deki portal (MLS?) tüm ilanlara açıksa kulağa iyi geliyor. Küçük bir arazi satarken hiçbir şey yapmadan alınan komisyona sinirlendiğim için, bunun yerine açıkça sıra dışı bir brokera kayıt işini verdim. Bu kişi diğer brokerların yarısını aldı ama yine de fazla pahalıydı ve benim verdiğim belgeleri yüklemek dışında hiçbir şey yapmadı
Bunlar hacim oyunu oynadıkları için çok pazarlama yapar ve bulunmaları kolaydır. Ne istediğinizi talep etmiyorsanız ya da ne istediğinizi bilmiyorsanız karşınıza bu insanlar çıkar. Öte yandan doğru taleplerde bulunursanız büyük ligdeki birine para ödersiniz; böyle birinin kartvizitini kahve dükkânı panosunda ya da kilise bülteninde bulmak zordur
İlk evimi satarken normal komisyonun tamamına ek olarak, imzadan sonra 45 gün içinde kapanış olursa satış fiyatı fazlasının %50’sini de vermeyi kabul etmiştim
O kadın emlakçı canavar gibiydi. Boşanmışlara destek gruplarını dolaşıyor, yeni boşanmış ve nakit uzlaşma parası almış kadınların listesini tutuyordu. Tamamı nakit teklifti, liste fiyatının ciddi biçimde üstündeydi ve hiçbir şarta bağlı değildi; listeye çıkmadan bir gün önce kabul edildi ve 10 gün sonra kapanış yapıldı
Berbat bir insan gibi hissettim mi? Evet. Ev, ihtiyaçlarıma uygun şekilde satıldı mı? Evet
Kaliforniya sahil bölgelerinde komisyon yapısı en üst düzey emlakçılar için akıl almaz derecede kârlı
Bu hafta topluluğumuzda bir ev 25 milyon dolara satıldı. Bir arkadaşım alıcı tarafını, bir diğeri satıcı tarafını temsil etti. Alıcı tarafı emlakçısının bu yılki işlem hacmi yaklaşık 200 milyon dolar; üstelik bu durgun bir yıl olmasına rağmen. Bu bölgede 20 milyon doların üzerinde çok sayıda işlem var ve kendisi kısa süre önce 50 milyon dolarlık bir işlemde iki tarafı da temsil etti
Bu seviyede komisyon genelde %2,5 / %2,5 oluyor ve 25 milyon doların %5’i 1,25 milyon dolar ediyor
İronik olan şu ki lüks konut satışı, düşük fiyatlı konutlara göre çok daha az iş gerektiriyor. Çok daha az gösterim yapılıyor ve asla açık ev düzenlenmiyor
Eskiden büyük bir emlak şirketinde çalışıyordum, bu insanların ilan hizmetleri üzerindeki tekelini koruma konusundaki kararlılığını çok iyi biliyorum. Redfin, Zillow ve benzerleri ilan hizmetlerini açmaya oynadı ama ulusal/eyalet/yerel Realtor birliklerinin düzenleyici ele geçirmesini yanlış okudu. Sonunda, ev sahiplerinin evlerini kendilerinin satabileceği yeni yollar açmak yerine Realtor’lara reklam satmaya başladılar
Sadece MLS erişimini kontrol ediyorlar ve bir toplumsal atalet var
Yazılım mühendisliği, asgari ücretli işlerden çok daha az yorucu. Yukarı çıktıkça kolaylaşıyor
“Otomatik işe alım” platformlarının ortaya çıkıp bir yıl sonra yön değiştirerek işe alımcılara erişim ve reklam satmaya başlamasını defalarca gördüm
Yapılacak işin az, kazanılacak şeyin çok olduğu yerlerde aracı pazarı her zaman iyi işliyor gibi görünüyor
Almanya’daki Maklerprovision, yani emlak komisyoncusu ücreti %7
Genelde satıcı bunun yarısını öder, ama alıcının tamamını ödediği durumlar da vardır. Noter masrafı ve devlet vergileri de ödenmek zorunda olduğu için gayrimenkul satın alma maliyeti %12’yi aşar
Ayrıca yaklaşık 10 yıl içinde o gayrimenkulü satmamak daha iyidir. Aksi halde değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerekir
İyi tarafı, 10 yıldan uzun süre elde tutup satarsanız vergi ödemezsiniz. Emlak vergisi de oldukça düşüktür; bu eşiği geçtikten sonra genel olarak iyidir. Kamu sağlık sigortası, fena olmayan toplu taşıma ve yeterince ucuz market alışverişi de hesaba katılınca buna değer
New York’ta (New York City hariç) toplam konut sahipliği maliyetinin %50’sinden fazlasının vergiye gitmesine şaşırmıştım. 2021’de ilk evimi aldım ve yıllık mortgage ödemem okul vergisi ile emlak vergisinin toplamından daha düşük. Gerçekten çılgınca
Büyük sorun, bizim kasabadaki emlak değerlemesinin adil olmaması. Son 10 yılda ev alıp satmamış olanlar çok düşük değerlemelerin keyfini sürüyor. Örneğin yakındaki bir ev 800 bin dolara satıldı ama değerlemesi 270 bin dolardı. Vergi değerlemesi, belirli bir ev satılana kadar değer ayarlamasını bekliyor gibi görünüyor
Yani büyükannenin 2 milyon dolarlık evi hâlâ 30 yıl önceki değer üzerinden vergilendiriliyor
Daire kiralamaları da neredeyse tamamen emlakçılar üzerinden yürür; eskiden bu komisyonu kiracı doğrudan öderdi ama yasa değişti ve artık mal sahibi ödemek zorunda
Yalnızca satıcının komisyoncusu kullanılırsa %3,57, ama sizin de kendi komisyoncunuz varsa toplam yaklaşık %7 oluyor
Kuzey Amerika’daki aracılar, gezegendeki en başarılı canlı türlerinden biri. Sağlık sistemine bakmak bile yeterli
Bunun bir kısmından geniş kapsamlı lisans sisteminin sorumlu olduğunu düşünüyorum. Bu lisanslar, tekelci avantajı koruma ve genişletme aracına dönüştü
Birçok meslek için lisans gerekiyor ve bu lisansları veren kuruluşların kendi yetkilerini koruyup genişletmekte, rekabeti engellemekte ve fiyatları artırmakta çıkarı var
Lisans şartları sürekli lobi faaliyetleri üretiyor ve bunun emlak komisyonu sorununun sebeplerinden biri olduğunu düşünüyorum
Gerçekten her mesleğin piyasa nişini yasayla sabitlemek zorunda mıyız? Yalnızca sertifikasyon yasaları yeterli olabilir. O zaman ne rekabeti engelleme, ne piyasa karmaşasını önleme, ne de belirli bir mesleği yapmak isteyen kişileri lisans hakkı için özel bir derneğe sürekli para ödemeye zorlama etkisi olurdu
Ama kendi brokerage şirketinizin MLS sistemine erişmesi için Realtor örgütüne katılması gerekir. Tekelci davranış oradan sızıyor
Yalnızca 1 tane olursa, giriş bariyerinin maliyetini dikkate almadan sadece kendi çıkarına bakar
2 tane olursa, giriş bariyerinin maliyeti ile kendi çıkarını tartmak zorunda kalır ama dibe doğru bir yarış başlayabilir
3 tane olursa, maliyet ve faydayı tartmak zorunda kalırlar; ayrıca dibe doğru yarış fazla sertleşirse tek bir sertifikayı iptal etseniz bile, yerine geçecek kurumu büyütene kadar rekabet sürdürülebilir
Yakın zamanda bir dava haberi mi vardı? Etkisi olacak gibi görünüyor. WSJ aboneliğim yok
National Association of Realtors’a karşı 1,8 milyar dolarlık büyük kararı kazanan avukata göre Amerikalılar emlak komisyonları üzerinden 60 milyar dolarlık bir vergi ödüyor sayılır
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 yorum)
Ve 5 yıl önce de vardı. Aynı dava olabilir ve 2019’da başlamış gibi görünüyor
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 yorum)
Burada sanırım sadece “emlakçı tam olarak ne işe yarıyor ki” türü yazılar gördüğüm için olumlu bir deneyim bırakayım.
Bu yıl rekabetin çok yoğun ve pahalı olduğu DC pazarında bir ev aldım. Emlakçımız, ilan MLS’e düşmeden önce kulaktan kulağa yayılan bilgilerle evi buldu ve açık evden önce görebilmemiz için erken bir ziyaret ayarladı. Evi beğendik ve onun tavsiyesiyle ön inceleme yaptırdık. Buradaki piyasa o kadar kızışmış durumda ki inceleme şartlı teklif vermek zor, üstelik 100 yıllık bir ev için bu durum insanı gerçekten düşündürüyor.
Açık ev bittiğinde biz evi zaten iki kez görmüş ve müfettişle birlikte gezmiş olduğumuz için teklif vermeye emindik.
Emlakçı, satıcı tarafın emlakçısıyla uzun uzun konuşup satıcı için en önemli şeyin ne olduğunu öğrendi. İki mortgage taşıdıkları için, net nakit fiyattan çok kapanış tarihine önem veriyorlardı. Üstelik satıcı tarafın emlakçısı bizim mortgage broker’ımızı tanıyordu ve ne kadar hızlı çalıştığına güveniyordu. O broker’ı da zaten bize ilk başta bizim emlakçımız önermişti.
Sonunda 12’den fazla başka teklifi geride bıraktık; aralarında çok daha yüksek teklifler de vardı. Sektörün içinde olup güçlü bir çevreniz yoksa ya da ilan fiyatının üstüne altı haneli eklemeler yapmıyorsanız, iyi bir emlakçı olmadan bu evi ya da DC’de rekabetçi bir evi alma şansınız yoktu.
Bir sürü ev gezdik ve kazanamadığımız iki eve de teklif verdiğimiz için, saatlik hesaplarsanız aldığı ücret absürt derecede yüksek değildi; muhtemelen iyi bir satışçı ya da yönetici seviyesindeydi.
Önceki evimizi satarken de fiyatlandırma tavsiyesi verdi, düzgün home staging seçeneklerine yönlendirdi, plan çizecek kişiyi ve fotoğrafçıyı ayarladı. Satış fiyatının %3’ü karşılığında bunları kendim de yapabilirdim, ama taşınma sürecindeyken bunların hepsini toparlayamayacak birçok insan tanıyorum. Biz bile yardım almamıza rağmen zor yetiştirdik.
Elbette ABD’de ortalama bir Realtor sadece MLS ilanını ve anahtar kutusu kodunu iletiyorsa kendi payını hak ettiğini söylemek zor; ama rekabetin yoğun olduğu piyasalarda emlakçı gerçekten anlamlı olabilir.
Her alışta bir broker’ın altında aktif durumda olmanız gerekiyor ve aylık yaklaşık 50-100 dolar ücret var, ama kapanışta (ya da broker’ların ödemeyi nasıl pazarlık ettiğine bağlı olarak kapanıştan sonra) “alıcı emlakçısı” için %3 alabiliyorsunuz.
Son satış/alımda ise sattığımız evde çözülmemiş büyük bir sorun vardı, almayı düşündüğümüz evde de irtifak hakkı meselesi vardı ve satıcıyla emlakçısıyla uğraşmak zordu. Her şeyi sonuçlandırmada onun tecrübesi belirleyiciydi; kendi başımıza bunu başarıyla halledemezdik. O durumda parasını hak ettiğini düşünüyorum.
Almanya’da kapanış maliyetleri oldukça yüksek; yaklaşık %12.
Buna %3,57 emlakçı komisyonu, %2,00 noter ve %6 tapu devir vergisi dahil.
Satıcı da %3,57 emlakçı komisyonu ödediği için toplamda aslında %6’yı aşıyor.
Alım ya da satım sırasında hukuki masraflar yaklaşık 1.000 sterlin.
Büyük masraf, alım fiyatının %0 ile %12’si arasında değişen devlet vergisi damga vergisi. Genelde bu aralığın alt tarafında oluyor. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
Buna tüm hukuki masraflar dahil mi? Öyle olsa bile, ABD’deki alıcı emlakçısından çok daha büyük bir kazık gibi görünüyor.
Gerçekte giren çıkan masraf sadece emlakçı ücretinden çok daha fazla, ama en pahalı ve değeri en tartışmalı kalem yine emlakçı.
ABD’deki property tax’e benzeyen “arsa vergisi” genelde yılda birkaç yüz euro seviyesinde. ABD ile kıyaslayınca bozuk para gibi. Almanya’da mortgage’ı bitirince ev gerçekten benim mülkümmüş gibi hissettiriyor.
Paywall olmayan sürüm: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
Burada Birleşik Krallık’ta insanlar sistemden şikâyet eder. Bunun ana nedeni, gerçek sözleşme değişimi yapılana kadar iki tarafın da masrafsız biçimde çekilebilmesi; ama genel olarak sistem basit ve ucuz.
Teknik olarak ne emlakçı ne de avukat zorunlu. Mortgage yoksa, satıcı ya da alıcı isterse her şeyi kendisi yapabilir. Akıllıca değildir ama mümkündür. Avukatı şart koşan taraf kredi veren kurumdur.
Avukatlar ucuz, emlak komisyonu da düşük. Emlakçı satıcı için çalıştığından tamamını satıcı öder ve en fazla %3+KDV civarı olur.
Kişisel olarak, her iki tarafın da iyice yolunduğu başka birçok ülkedeki fahiş düzenden buna tercih ederim.
Sözleşmeler değiş tokuş edildikten sonra alıcı geri çekilemez, ama mortgage sağlayıcısı hiçbir sorumluluk almadan çekilip sizi mahvedebilir.
İlk konutu satarken sermaye kazancı vergisi yoktur, ama alıcının ödediği damga vergisi ciddi olabilir.
Tüm evrakları alıcı, daha doğrusu alıcının avukatı toplamak zorunda olduğu için süreç epey uzayabiliyor.
Leasehold bir mülkü satarken ya da alırken yaşanan baş ağrısından hiç bahsetmiyorum bile.
Yine de avukat ve emlakçı ücretlerinin görece ucuz olduğuna katılıyorum.
Hepsini toplasanız bile %0,5’in altında kalıyor.
İskoçya’daki sistemin avantajları olduğunu duydum. Arama ve değerlemeyi alıcı değil satıcı yapıyor. Bu yüzden teklifler çok daha hızlı ilerliyor. “Şu kadar sterlin ödeyeceğim ama önce yüzlerce sterlin harcayıp inceleme yaptırmam lazım” yerine, “Parasını benim ödeyeceğim belgelerin hepsini zaten gördüm, inceleme tamam, devam edelim” noktasına geliyorsunuz.
Bence tüm sistemin reforma ihtiyacı var ve bu da bir ölçüde ülkenin konut krizini çözmeye yardımcı olabilir.