Amerikalılar dışında neredeyse hiç kimsenin %6 emlak komisyonu ödememesi

ABD emlak piyasasının sıra dışı yönü

• ABD, diğer tüm ülkelerden daha fazla emlak komisyoncusuna sahip.
• ABD'de konut alım satımında genellikle uygulanan komisyon oranı yaklaşık %5 ila %6'dır ve bu tutar satıcının ve alıcının komisyoncusu arasında paylaştırılır.
• Çoğu ülkede bu komisyonlar çok daha düşüktür.

GN⁺ görüşü

• ABD emlak piyasasının en önemli özellikleri yüksek komisyon oranları ve çok sayıda emlak komisyoncusunun bulunmasıdır.
• Bu piyasa yapısı, ABD'nin emlak işlemlerinde diğer ülkelerden büyük ölçüde ayrıştığını gösterir ve emlak sektörüne ilgi duyanlar için ilgi çekici bir bilgi olabilir.

[GN⁺]

Hacker News görüşü

• Emlakçıların değeri hakkında şüphe

  Geçmiş birkaç yılda emlakçıların rekabetçi teklif verme, ilan öncesi portföylere erişim gibi konularda ne kadar değer kattığını bilmiyorum, ancak yüksek komisyon ödemesinin gerekçesini anlayamıyorum. 2011'de evimi satarken birkaç emlakçıyla görüştüm ama MLS'e ilan girmek ve gösterimleri koordine etmek dışında kayda değer bir çaba görmedim. Emlakçı gösterimlere bizzat katılmak istemiyordu; sadece bir anahtar kutusu sağlıyor ve alıcı tarafındaki emlakçıya kodu veriyordu. Orta fiyat segmentindeki bir konut satışında satıcı tarafındaki emlakçı/broker yaklaşık $12,400 kazanıyor. Anahtar kutusu ve MLS kayıt maliyeti $500'ın altındayken, ek $12,000'lık değerin nereden geldiği sorgulanıyor.

• Kaliforniya kıyı bölgesinde emlak komisyonlarının durumu

  Kaliforniya'nın kıyı bölgelerinde emlak komisyonları çok yüksek ve bu durum üst düzey emlakçılar için son derece kârlı. Bir ev $25,000,000'a satıldı; bir arkadaşım alıcı tarafındaydı, diğeri satıcı tarafı emlakçısıydı. Alıcı tarafındaki emlakçının bu yıl yaklaşık $200,000,000 tutarında işlemde yer alması bekleniyor ve bu zayıf bir yıl sayılıyor. Bu bölgede $20,000,000 üzeri çok sayıda işlem var. Bir emlakçı $50,000,000'lık bir işlemin iki tarafını da üstlenmişti. Bu seviyede komisyonlar genelde %2.5/%2.5 oluyor. $25,000,000'ın %5'i $1,250,000 eder. Lüks konut satışı, düşük fiyatlı konut satışına göre çok daha az emek gerektiriyor ve neredeyse hiç açık ev yapılmıyor.

• Almanya'da emlak komisyonları

  Almanya'da emlakçı komisyonu (Maklerprovision) %7. Genellikle bunun yarısını satıcı öder, ancak bazen tamamını alıcı karşılar. Noter masrafı ve devlet vergileri de ödenmelidir; bu yüzden bir gayrimenkul satın almanın toplam maliyeti %12'nin üzerindedir. Ayrıca ilgili gayrimenkul yaklaşık 10 yıl boyunca satılmazsa sermaye kazancı vergisi ödenmesi gerekir. 10 yıldan uzun süre elde tutulduktan sonra satılırsa vergi ödenmemesi gerekir. Emlak vergileri nispeten düşüktür ve kamu sağlık sigortası, kaliteli toplu taşıma, uygun fiyatlı süpermarketler gibi unsurlar düşünüldüğünde bu maliyetlere katlanmaya değer.

• Kuzey Amerika'daki emlakçıların başarısı

  Kuzey Amerika'daki emlakçılar, sağlık sistemi örneğinde de görüldüğü gibi, yeryüzündeki en başarılı canlı türlerinden biri.

• Emlakçılarla ilgili son dava anılıyor

  Yakın zamanda emlakçılarla ilgili bir dava açılıp açılmadığına değiniliyor. Bu davanın ne gibi etkileri olacağı soruluyor. (WSJ aboneliğim yok)

• Emlakçıların rolü hakkında olumlu bir deneyim paylaşımı

  Bu yıl rekabetin yoğun ve fiyatların yüksek olduğu bir piyasada (Washington D.C.) bir ev satın aldım. Emlakçım, ilan MLS'e düşmeden önce evi kulaktan kulağa bilgiyle buldu ve erken bir tur ayarlayarak rakiplerden önce evi görmemizi sağladı. Emlakçının tavsiyesiyle ön inceleme yaptırdık ve bu sayede güvenle teklif verdik. Emlakçım satıcı tarafı emlakçısıyla uzun bir görüşme yaptı ve satıcı için en önemli şeyin ne olduğunu öğrendi (nakitten çok hızlı kapanış tercih ediliyordu). Satıcı tarafındaki emlakçı bizim mortgage broker'ımızı tanıyordu ve onun hızlı çalışacağına güveniyordu. Sonuçta çok daha yüksek tutarlı onlarca başka teklifi geride bıraktık. İyi bir emlakçı olmadan bu evi alamazdık. Satıcı tarafındaki emlakçı da fiyatlandırma, sahneleme seçenekleri sunma, plan çizeri ve fotoğrafçıyı koordine etme gibi konularda yardımcı oldu. %3'lük satış komisyonu karşılığında bunların hepsini kendim yapabilirdim ama taşınma sırasında her şeyi organize etmekte zorlanan insanlar da var. Rekabetçi piyasalarda emlakçılar gerçekten önemli olabilir.

• Lisans sistemi ve emlakçı komisyonu sorunu

  Lisans sistemi giderek genişliyor ve bu lisanslar rekabeti engelleyip fiyatları yükselten tekelci avantajlar olarak kullanılıyor. Birçok meslek lisans gerektiriyor ve bu lisansları veren kurumlar, rekabeti sınırlayıp yetkilerini genişleterek fiyatların yükselmesinden sorumlu. Lisans şartları sürekli bir lobi mekanizması üretiyor ve emlakçı komisyonu sorununda da kısmen pay sahibi. Her mesleğin pazar köşesinin yasayla belirlenmesinin gerçekten gerekli olup olmadığı, sertifikasyon yasalarının rekabeti engellemeden piyasa karmaşasını önleyip önleyemeyeceği ve belirli bir mesleği yapmak isteyen kişilerin özel birliklere sürekli ödeme yapmak zorunda kalmadan bu hakkı elde edip edemeyeceği sorgulanıyor.

• Almanya'da gayrimenkul işlem maliyetleri

  Almanya'da gayrimenkul işlem maliyetleri yaklaşık %12 ile çok yüksek.

  • Emlakçı komisyonu: %3.57
  • Noter masrafı: %2.00
  • Tapu devir vergisi: %6 Satıcı da emlakçı komisyonunun %3.57'sini ödediği için toplamda %6'nın üzerinde bir komisyon ödenmiş oluyor.

• ABD dışındaki emlak komisyonlarının durumu

  Birleşik Krallık'ta her iki taraf da gerçek sözleşme imzalanana kadar işlemden ücretsiz şekilde çekilebildiği için sistemle ilgili şikâyetler olabilir, ancak genel olarak sistem basit ve ucuz. Teknik olarak ne emlakçıya ne de avukata ihtiyaç vardır; mortgage söz konusu değilse satıcı ve/veya alıcı her şeyi kendisi halledebilir (akıllıca olmayabilir ama mümkündür). Avukat ücretleri düşüktür ve emlakçı komisyonu (tamamını satıcı öder) en fazla %3 + KDV'dir. Her iki tarafa da ücret yansıtılan birçok başka ülkeye kıyasla bu tercih edilir.