Albertsons’ın arazi kullanım kısıtlamaları kırsal market rekabetini nasıl engelliyor

• Kroger-Albertsons birleşme davasında, kırsal süpermarket pazarlarının rekabetsiz veya düşük rekabetli bölgeler olarak görüldüğüne dair bulgular ortaya çıktı; arazi ve bina kontrolünün rekabeti sınırlama aracı olarak kullanıldığı görüldü
• Washington eyaletinde Albertsons, 2018’de Bellingham’da sattığı mağazaya 2038’e kadar market yasağı şartı koyduğu için Haziran 2024’te 25.000 dolar para cezası aldı
• California’daki Mammoth Lakes ve Bishop’ta Albertsons’a ait Vons başlıca süpermarket olmayı sürdürüyor; Grocery Outlet inşaatının ya da büyük mağaza arsalarının kullanımının kısıtlandığı örnekler tartışma konusu oldu
• Yeni bir süpermarket açmak yaklaşık 10 milyon dolar ve uygun bir arsa gerektirdiğinden, mevcut markete uygun binaları veya boş arsaları kilitleme stratejisi kırsal rekabeti ciddi ölçüde zayıflatabilir
• Büyük zincirlere bağımlılığın yüksek olduğu kırsal bölgelerde fiyatlar, hizmet ve gıdaya erişim kolayca sarsılabildiği için bağımsız marketlerin ölçek kazanması ve işbirliği yapması daha önemli hale geliyor

---

Birleşme davasında ortaya çıkan kırsal pazar kırılganlığı

• Kroger-Albertsons süpermarket birleşmesi davası, sektörün normalde kamuya açık olmayan iç algılarını mahkemeye taşıdı
• Bir süpermarket yöneticisi kırsal pazarları “no-comp[etition] or low-comp[etition] zones” diye nitelendirdi ve yalnızca tek mağazası olan bölgelerin tekelleştirilmesinin kolay olduğunu düşündü
• Bazı şehirlerin yalnızca tek bir mağazayı ayakta tutabileceği karşı argümanı mümkün olsa da, birden fazla süpermarket zincirinin rakip mağazaların açılmasını engellemek için taktikler kullandığı örnekler var
• Temel araç, yeni bir market için uygun arazi ve binaları kontrol etmek veya kullanımını kısıtlamak

Bellingham’da tespit edilen arazi kullanım kısıtlaması

• Washington eyaleti başsavcısı Bob Ferguson, Haziran 2024’te Albertsons’a 25.000 dolar para cezası verdi
• Albertsons, 2018’de Washington, Bellingham’daki düşük gelirli bir mahallede bulunan mağazasını satarken, ilgili arsaya 2038’e kadar market açılamaması için tapu senedine şart koydu
• Ferguson bu hükmün Washington eyaleti antitröst yasasını ihlal ettiğine hükmetti
• Bu örnek, gıda perakendeciliği sektöründe arazi kullanım kısıtlamalarının rekabeti bastırma aracı olarak kullanılabileceğini gösteriyor

Mammoth Lakes’te Vons ile Grocery Outlet’in karşı karşıya gelmesinin arka planı

• Mammoth Lakes büyük bir kayak bölgesine sahip ve yıllık ziyaretçi sayısı 3 milyonun biraz altında
• Southern California’dan Mammoth’a giderken 45 dakika mesafedeki Bishop’tan geçiliyor; ziyaretçiler çoğu zaman alışverişi Mammoth’ta yapıyor ya da gıdayı önceden Bishop’tan alıyor
• Albertsons’a ait Vons, Mammoth Lakes ve Bishop’ta başlıca market konumunda
• Mammoth Lakes’te Vons başlıca süpermarket; Grocery Outlet’in inşaatını ve büyümesini çevresel iddialarla sınırlamaya çalıştığına dair şüpheler var
  • 2017’de Sustainable Mammoth Lakes, halihazırda ticari bir binanın bulunduğu ve otoyola yakın, 1 akreden biraz büyük bir arsada 49 araçlık park alanına sahip Grocery Outlet inşaatını engellemek için başvuru yaptı
  • Bu girişim başarısız oldu
• Yerel Vons hakkındaki Google yorumlarında yüksek fiyatlar, kötü fiziksel durum, boş raflar, kötü hizmet, sınırlı seçenekler ve uzun dayanmayan gıdalarla ilgili şikayetler yer alıyor
• Mammoth Lakes büyük bir kayak bölgesi olmasına rağmen yalnızca birkaç markete sahip olduğu için hem yerel halk hem de turistler yüksek fiyatları ve kötü hizmeti eleştiriyor

Bishop’taki K-Mart arsasının rakip mağaza girişini engelleme biçimi

• Bishop’ta küçük bir Grocery Outlet, görece pahalı Manor Market ve Smart & Final Extra var; ancak mağaza müdürüne göre Vons açık ara en büyük süpermarket
• Büyük bir rakip marketin girebileceği iki eski K-Mart binası da hâlâ duruyor
• Vons, K-Mart’ın kapandığı 2019’da bu arsaların birini kiralamaya başladı ve söz konusu alan “holding the space hostage” durumuna geldi
• Bishop belediye başkanına göre Albertsons’ın araziye koyduğu kısıtlamalar Target, Walmart gibi büyük perakendecileri caydırıyor; gıda perakendecilerini ise fiilen tamamen engelliyor
• Milyonlarca insanın tatil için bu bölgeden geçtiği veya burada kaldığı bir ortamda, bu tür işlem kısıtlamaları fiyatların düşmesi gereken seviyenin üzerinde kalmasına yol açabilir

Kırsal süpermarket rekabetini engelleyen ekonomik yapı

• Yeni bir market açmak yaklaşık 10 milyon dolara mal oluyor ve iyi bir arsa gerektiriyor
• Zaten markete uygun bir binada mağaza açmak, sıfırdan yeni bina inşa etmekten çok daha kolay
• Mevcut birkaç mağazaya sahip şirketler için, fiyatları düşürüp hizmeti iyileştirmek yerine boş arsaların rakipler tarafından doldurulmaması için ödeme yapmak daha kolay bir kâr stratejisi olabilir
• Kırsal bölgeler konusunda uzman bir ekonomist, California’daki birçok kırsal toplulukta çok uluslu şirketlerin çeşitli rekabet karşıtı davranışlarda bulunduğunu söylüyor
• Büyük zincirlerin kırsal bölgelere girdikten ve pazar penetrasyonu sağlandıktan sonra stratejilerini değiştirerek yerel topluluklara zarar verebileceği endişesi sürüyor
  • Walmart’ın kırsal Amerika’ya girme stratejisi uyguladığı ve 2000’lerin sonlarında veya 2010’ların başlarında kârlılığı beklentileri karşılamayan yaklaşık 180 kırsal mağazayı kapatarak gıda erişimi olan bölgeleri yeni gıda çöllerine dönüştürdüğü örneği var
• Bağımsız kırsal marketler, satın alma kooperatiflerini kullanarak ölçek kazanacak ittifaklar oluşturmazsa, kırsal topluluklar gelecekteki satın alma ve birleşme süreçlerinde geride kalmaya devam edebilir

[GN⁺]

Hacker News yorumları

• Bu tür arazi kullanım kısıtlamaları yasa dışı olmalı. Fiilen şirket, artık sahibi bile olmadığı arazi üzerinde düzenleme dayatarak yarı-kamusal bir kurum gibi davranıyor
  HOA'lar da benzer bir sorun olarak görülebilir; konuta bağlı kısıtlamalar yeni sahiplere kadar aktarılmaya devam ediyor ve konut arzı bu kadar sıkışıksa, o şartları kabul etmemek için gerçekçi bir seçeneğiniz olmayabilir
  Genel olarak önceki sahip, gelecekteki sahiplerin arazi kullanımına karışmamalı. Çünkü arazi, diğer mülklerden farklı olarak doğası gereği sınırlı; bu da yeni girenlerin daha fazla seçenek sunarak piyasayı sarsma alanını azaltıyor
  Bir mahallede kötü uygulamaları olan tek bir otomobil bayisi varsa başka bir mahalleden araba alıp getirebilirsiniz; ama araziyi satın alıp yanınızda getiremezsiniz, mevcut olana bağlı kalırsınız

  • En azından bazı yargı bölgelerinde zaten yasa dışı gibi görünüyor
    “Örneğin haziranda, birleşme davası da süren Washington eyaleti Başsavcısı Bob Ferguson, Albertsons'a 2018'de Washington, Bellingham'daki düşük gelirli bir mahalledeki mağazasını satarken arazi kullanım kısıtlaması koyduğu gerekçesiyle 25.000 dolar ceza verdi. Satış sırasında bu süpermarket devi, tapu kaydına 2038'e kadar orada bir bakkal/market açılamayacağı şartını ekledi; Ferguson da bu hükmün eyalet antitröst yasasını ihlal ettiğine karar verdi”
    Ancak verilen ceza pek büyük görünmüyor. Federal antitröst yasası kapsamında da dava açılabilir mi diye düşünüyorum
  • “Arazi kullanım kısıtlamaları yasa dışı olmalı”dan daha kolay çözüm, belli bir sürenin ardından otomatik olarak sona eren zorunlu gün batımı hükmü olur
    Tamamen yasa dışı kılmanın diğer tarafında ise koruma irtifakı bulunan çok sayıda arazinin kaynak geliştirme için istismar edilmesi riski var
  • HOA'dan farklı. HOA, yeterli sayıda üye kabul ederse kaldırılabilir; oysa geçmiş sahibin koyduğu ve mevcut sahibin kaldıramadığı kısıtlama bundan farklıdır
  • Yani basbayağı kapitalizm. Bu ekonomik sistemin amacı bu değil mi? Neden şaşırıldığını anlamıyorum; propaganda herhalde bu kadar iyi işlemiş

• Matt Stoller'ın burada arazi kullanım kısıtlamalarını eleştirirken, konut inşaatı meselesini kabul etmemesi ilginç
  https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
  California'daki konut amaçlı arazilerin %96'sında apartman binaları yasaksa ve kalan %4'ün çoğu da zaten apartman olarak geliştirilmişse, bu durum California Mammoth'taki ticari arazi kullanımı durumuna epey benzemiyor mu diye düşünüyorum

  • Yapay konut arzı kısıtlaması çok daha önemli. Ne yazık ki ilerici solun bir kısmı onlarca yıl önce konut rantiyeleri tarafından kendi safına çekildi; öyle olmasaydı California seçmenlerinin daha ilerici olacağını düşünüyorum
    San Francisco'dan iyi bir örnek, güçlü ilerici belediye başkanı adayı Peskin. Fiilen konut arzını engelleyen biri olmaya yakın; sözde destekliyormuş gibi yaparken YIMBY çabalarını baltalıyor. Bu yılın başında kendi bölgesinin bir kısmında yüksek yoğunluklu gelişimi engelleyen bir yönetmelik önerdi; mevcut belediye başkanı veto etti ama [1] o, Denetçiler Kurulu'nda vetoyu bozdurdu [2]
    Rantiyeler başta banliyö arz kısıtlamalarını plansız yayılmayı önleme önlemi gibi paketleyerek solun çevreci kanadını yanlarına çekti; daha sonra yoğunluk sınırlamalarını trafik önleme önlemi olarak pazarladılar
    Banliyö de olmaz, yüksek yoğunluk da olmazsa yeni konut yok demektir
    Neyse ki bu kutsal olmayan ittifak birkaç yıl önce dağılmaya başladı ve artık Demokratların çoğunluğu daha fazla konuttan yana
    [1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
    [2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
  • “Kabul etmiyor” ifadesi, o tweette bağlantısı verilen yazıda sergilenen tutumu açıklamak için epey tuhaf. Zaten yazı yerine neden tweetin bağlantısını verdiğini de anlamadım
    O, arazi kullanım kısıtlamalarının konut kıtlığı yaratabileceğini veya büyütebileceğini inkâr etmiyor. Ana noktası, inşaat arzı eksikliğinin ülke çapında bir olgu olduğu, dolayısıyla başka etkenlerin de olabileceği
    Onun sözünü ettiği yeni konut arzını tekelleştirmeyi hedefleyen konut finansmanı aracısı dev şirketler, NIMBY eğiliminden yararlanmakta muhtemelen beceriklidir. Ayrıca sorumluluğun büyük spekülatif arazi bankaları yerine yerel arazi sahiplerine daha fazla yüklendiği eğilim, böyle işbirlikçi oligopoller için de çok elverişli olacaktır
  • Çok sayıda insan o durumu korumak istiyorsa, mesele nihayetinde bir demokrasi sorununa dönüşebilir
    Öte yandan şirketlerin oy hakkı yok. Tüm gıda perakendecileri birleşip tekelleşmeye izin veren bir yasayı desteklese bile, bu herkesin oy vererek desteklemesiyle aynı şey değil. Şirketler lobiciliği sever ama lobi ile oy verme ayrı şeylerdir
    Bu yüzden California'daki herkes birleşip gıda zincirlerinin rekabetten kaçınmak için bölgeleri paylaşmasına izin verelim diye oy verse, bu da genel olarak kabul edilebilir sayılabilir
  • Deprem kuşağında az katlı binalar daha güvenli değil mi
  • Matt Stoller'ın argümanını eleştirme biçiminin sonunda whataboutisme kayması ilginç. Bir konuda haklı, başka bir konuda haksız olabilir; bu da haklı olduğu kısmı geçersiz kılmaz

• Anladığım kadarıyla Alice araziye sahipken Bob’a bir kısıtlama koyarak satarsa, Alice o arazinin mülkiyetinin bir kısmını hâlâ elinde tutuyor sayılır. Bob’un ödediği fiyat, bu kısıtlama nedeniyle asıl adil piyasa değerinden daha düşük olur.
  Bob Charlie’ye satsa bile Alice, kısıtlama yoluyla mantıken mülkiyet payını elinde tutmaya devam eder. Bu kısıtlama ister arazi kullanımı ister maden hakları ister başka bir şey olsun, Charlie’nin de aynı kısıtlamaya bağlı olmasının nedeni budur. Ve Charlie için de o arazi, kısıtlamasız araziye göre daha düşük değerdedir.
  Öyleyse Alice’in kısıtlama yoluyla elinde tuttuğu değer için emlak vergisi ödemesi gerekir. Emlak vergisi, örneğin konut indirimi gibi taşınmazın kullanım biçimine göre değişebildiğinden, mevcut durum ilçe ya da belediyenin çıkarına değilse vergi mevzuatı yeniden tanımlanıp Alice’in bu mülkiyet biçimine göre ödemesi gereken pay artırılabilir.
  Bunun ideal bir durum olduğunu biliyorum ama Alice’e vergi ihbarnamesi gitmiyorsa yerel yönetimin bu kısmı ele alması gerekir gibi görünüyor.

  • Bu emlak vergisi mantığını kabul etmek zor.
    Böyle yapılırsa insanlar spor salonu üyelikleri ya da apartman kiraları için de emlak vergisi ödemeye başlar. Çünkü onlar da alıcıyı etkileyebilen sözleşmesel yükümlülüklerdir.
  • Alice, Bob’a sattıktan sonra arazinin mülkiyetini hiçbir şekilde elinde tutmaz.
    Yalnızca arazi mülkiyetinden ayrı belirli haklara sahiptir.

• Sadece başlığı okuyanlar için ekleyeyim: Burada söz edilen arazi kullanım kısıtlaması, imar/zoning kısıtlaması değil, tapuya işlenmiş bir taahhüt.

• Üzerinde market açılamayacağına dair tapu kısıtlaması bulunan araziyi satın alan biri gerçekten market açarsa ne olur? Bu kısıtlamayı uygulama hakkı kimde olur? Antitröst ihlali gerekçesiyle geçersiz kılınabilir mi?
  US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005) davasında benzer bir durum yaşanmıştı. [1] Eastern Mushroom Marketing rakip mantar çiftliklerini kiraladı ya da kiralama opsiyonlarını satın aldıktan sonra kapattı ve sonunda davayı kaybetti.
  [1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...

  • Bu kısıtlama sözleşmesel nitelik taşır ve sözleşmeler mahkemeler tarafından hukuk davaları yoluyla uygulanır. Mahkeme antitröst gerekçesiyle sözleşmeyi bozabilir, ancak çeşitli nedenler bir araya geldiği için bunun fiilen büyük ölçekte gerçekleşmesi pek olası değildir.
    1. Mahkemeler varsayımlarla ilgilenmez. Bir meseleyi mahkemeye taşımak için gerçekten araziyi satın almanız ve gerçekten dava edilmeniz gerekir.
    2. Yeni bir market açabilecek insanların çoğu, tek bir mağaza açacak sermayeyi bile zor bulur; bu yüzden önümüzdeki 5-10 yıl boyunca o parayı davaya bağlayacak durumda değildir.
    3. Tapu kısıtlamasına saldırabilecek taraf başka bir büyük zincirdir; ancak bunların hepsinde sınıfsal dayanışma vardır ve kendi iş yapma pratiklerine saldırmaya cesaret etmezler.
       Bazen 3. maddenin mantığı bozulur. Bu genellikle bir sektördeki şirket başka bir sektöre yatay olarak genişlemek istediğinde olur. Şirket birleşmelerine yönelik fiili üst sınırların işlediği dönemlerde bu çok daha yaygındı; artık ise fiilen herkes birbirinin sahibi. Bazen de biri finansal intiharı göze alıp 2. maddenin mantığını bozar. Ama o zaman geriye şu neden kalır:
    4. Mahkemeler insanları sözleşmelerden kurtarmaktan gerçekten, gerçekten hoşlanmaz. Özellikle de sözleşme ne kadar adaletsizse o kadar.
       Çünkü 0. Mahkemeler adaletin hakemi olmak istemez. Çünkü adalet keyfîdir. Hukuk ve sözleşmeler adil oldukları yanılsamasını verir; bu yanılsama çoğu zaman zeki insanların bile “Bir dakika, başkasının avucunda mı oynuyoruz?” diye sormak yerine içtihat ve madde yığınlarının arasında kaybolmasına yeter.

• Bu yazının Mammoth ile ilgili kısmı epey hatalı.
  Bahsedilen boş K-Mart, Mammoth’ta değil, 45 dakika uzaklıktaki daha büyük komşu şehir Bishop’ta. Mammoth’ta hiçbir zaman K-Mart olmadı.
  Ayrıca Mammoth’ta Von’s’un hemen aşağısında Grocery Outlet de var; yani zaten birden fazla market var. Mağaza formatı farklı ama gayet düzgün bir genel market. Bishop’ta da Grocery Outlet var.
  Konu önemli ama Mammoth kısmının kaynağı zayıf.

• “Mammoth Lakes’te rakip bir marketin kolayca girebileceği iki eski K-Mart arsası var” ifadesi Mammoth’tan değil, Bishop’tan bahsediyor gibi duruyor.
  Bishop, Mammoth’tan 30 dakika uzaklıkta ve biraz daha büyük bir yer. Mammoth’ta şu anda iki market var; yıllarca sadece Vons vardı, şimdi Grocery Outlet de var.
  Bishop’ta Vons, Grocery Outlet, Smart and Final var. İki şehirde de çok iyi bilmediğim birkaç Hispanik market de bulunuyor. Ama bildiğim kadarıyla Mammoth’ta hiçbir zaman K-Mart olmadı; ben de yaklaşık 2002’den beri orada snowboard yapıyorum.
  Bishop’ta eskiden K-Mart vardı ve şimdi sadece boş duruyor.

  • Aynı paragrafta şöyle deniyor:
    “Vons, K-Mart’ın battığı 2019’da bir arsayı kiralamaya başlayarak ‘alanı rehin aldı.’ Şimdi diğer arsayı da kiralıyor.”
  • Kesinlikle Mammoth. Mammoth Lakes’te, birçok kayak kasabası gibi San Francisco düzeyinde bir konut krizi var.
    Düzenleme: Hayır, Bishop’ı kastetmek istemişim. Çok uykuluydum. Yazı iki şehri ve birbiriyle bağlantılı ama ayrı sorunları tuhaf biçimde birbirine karıştırıyor. Bishop/Mammoth hattında iki kış geçirdim.
  • ABD’ye taşındıktan sonra öğrendiğim şeylerden biri, beyaz Amerikalıların etnik marketlere gitmekten korktuğu; bu oldukça ilginç.

• Rekabeti engellemek için yılda 750 bin dolar kiralama hesabı nasıl yapılıyor acaba? Rakip mağaza açılırsa yılda 750 bin dolar kayıp olur diye basitçe mi bakılıyor, yoksa başka etkenler de mi devreye giriyor, merak ediyorum.
  Ayrıca belediye başkanı hayal kırıklığını dile getirmiş ama yerel yönetimin böyle bir duruma yanıt vermesinin birçok yolu var. Haftalık üretici pazarı başlatmak ya da küçük ölçekli market işletmecilerini aktif biçimde aramak bile yardımcı olur. Her nedense belediye başkanı çok sert bastırmak istemiyor gibi görünüyor.

  • Geliştirilmemiş bir arsaya yeni bir market inşa edip açmak 10 milyon dolara mal oluyorsa, bir rakibin mağaza açmak için 10 milyon dolar harcamasını sağlamak karşılığında yılda 750 bin dolar, yalnızca %7,5 getiri demektir.
    O noktada mevcut işletmeci muhtemelen 1 milyon doların altında bir sermayeyle kiralık alanı faal bir mağazaya dönüştürüp rekabet edebilir ve karşı tarafın toplam yatırımından asla pozitif getiri elde etmemesini sağlayabilir.

• Arazi satılırken arazi kullanım kısıtlamalarına izin vermenin toplumsal faydası nedir? “Kalıcı yeşil alanları, zorunlu kaldırımları, zorunlu uygun fiyatlı konutları, düşük kirlilik bölgelerini mümkün kılar” gibi gerekçeler var; ama bunlar iki özel taraf arasındaki sözleşmeyle değil, yeni geliştirme ve izin süreçleri üzerinden kent düzeyinde zorunlu kılınsa yeterli gibi görünüyor
  Başka bir deyişle, Kroger bana arazi satarken üzerine ne inşa edebileceğime dair koşul koyabilen bir düzenin topluma ne fayda sağladığını bilmiyorum. Kroger o arazinin nasıl kullanılacağı konusunda söz sahibi olmak istiyorsa satmamalı, kiraya vermeli; makalede de gerçekten böyle bir şey yaşanıyor. Ancak “süpermarket devi, 2038’e kadar bakkal/market açılamayacağı şartını tapu kaydına koydu” kısmı yazıda pek derinlemesine ele alınmıyor

  • Katılıyorum. İmar bölgelemesi, tapu kısıtlamalarından daha iyi

• Bu arada Canada’da da aynı türden şeyler yaşanıyor: https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...

  • Sektörün içindeyim; ilginç olan, büyük gıda perakendecilerinin rekabeti yalnızca alışveriş merkezleri içinde engelleme biçimleri değil. Satıp çıktıkları her binanın tapusuna da münhasır kullanım hakkı kaydettirerek, artık işletmedikleri dükkânlara hiçbir rakibin girmesini engelliyorlar. Gerçekten inanılmaz; münhasırlık anlaşmaları çoğu zaman gıda perakendeciliğinin ana işiyle neredeyse bağlantılı olan yan alanları bile kapsıyor
    Bunu yapanlar yalnızca gıda perakendecileri de değil. Canadian Tire da büyük sorun çıkaran taraflardan biri