Çinli emlak devi Evergrande tasfiye edilecek

Evergrande’ın dağılması, yılların hatalarının ‘Büyük Patlama’ sonu

• Hong Kong mahkemesi, bir zamanlar Çin’in en büyük emlak şirketi olan Evergrande’ın faaliyetlerinin durdurulmasına karar verdi.

• Evergrande, 2021’de nakit sıkışıklığı nedeniyle temerrüde düştükten sonra, yatırımcılar Çin hükümetinden bir kurtarma paketi bekleyerek iskontolu borç senetleri satın aldı.

• Mahkemenin kararı, Evergrande’ın sahip olduğu satılabilir tüm varlıkları bulmaya çalışan avukatlar arasında bir yarış başlatacak.

• Evergrande’ın avukatları son anda bir anlaşma sağlamaya çalışarak, tasfiyenin şirketin işlerine zarar vereceğini ve alacaklıların para tahsil etmesine yardımcı olmayacağını savundu.

• Ancak 40 dakikalık tartışmanın ardından iflas hakimi Linda Chan, Evergrande’ın bir buçuk yıl boyunca mahkemeye somut bir teklif sunamamasını gerekçe göstererek tasfiye kararı verdi.

• Bu karar, borçlarını ödeyemeyen ve normal şekilde işleyemeyen ama yine de faaliyet göstermeyi sürdüren Evergrande’ın, artık yüzlerce şehre yayılmış dev projeleri ile elektrikli araç şirketi gibi ilgisiz iş kollarının da dağıtılacağı uzun soluklu bir sürece gireceği anlamına geliyor.

GN⁺ görüşü:

• Evergrande’ın çöküşü, Çin emlak piyasasındaki aşırı ısınma ve aşırı borç sorununu simgeliyor; bu durum küresel ölçekte emlak ve finans piyasalarını etkileyebilir.
• Bu olay, yatırımcılara hükümet kurtarma adımlarına yönelik beklentilerin her zaman gerçeğe dönüşmeyebileceğini hatırlatan bir uyarı niteliği taşıyor.
• Evergrande’ın tasfiye süreci, diğer emlak geliştirme şirketleri için de bir uyarı olacak ve finansal yönetim ile borç yönetiminin önemini vurgulayacak.

[GN⁺]

Hacker News yorumları

• Uzun vadede Çin emlak balonunun patlaması iyi haber olabilir. Çünkü uygun fiyatlı konut, emlak geliştiricileri hariç herkesin yararınadır.
  Kısa vadede ise diğer geliştiricilerin temerrütlerinin domino gibi birbirini izlemesi ve zaten ev satın aldığını düşünen insanlara büyük acı yaşatması çok olası. Asıl sınav, Çin’in yalnızca Hong Kong tüzel kişiliğinin değil Çin anakarasındaki tüzel kişiliklerin de iflas etmesine izin verip vermeyeceği ve yabancı hissedarlarla sıradan Çin vatandaşlarının parasının ne olacağı.
  Öngörmesi zor yan etkilerden biri de kripto para piyasası. Tether’ın Çinli emlak geliştiricilerine genel olarak, özellikle de Evergrande’ye büyük yatırım yaptığına dair söylentiler hep vardı.

  • Uygun fiyatlı konutun herkesin yararına olduğu doğru, ama Çin’in sorunu ABD’den epey farklı.
    Çin’de balonun oluşma nedeni, muazzam sayıda insana ancak karşılayabilecekleri seviyede ön satışlı daireler satılması, ama gerçekte yeterince inşa edilmemesiydi. B grubunun aldığı evlerin parasıyla A grubunun evleri, C grubunun parasıyla B grubunun evleri yapılıyordu; bu bir kartopu tipi finansman yapısıydı ve bir noktada çöktüğünde, “yakında teslim edilecek” evlerin ya hiç yapılmadığı ya da yarım kalıp durduğu ve şirkette para olmadığı ortaya çıktı.
    Buna bir de devletin inşa ettiği hayalet şehirler var. Daireler ucuz, bina kalitesi de idare eder ama iş, süpermarket, otobüs, insan, hatta elektrik bile olmayan yerler var. Yine de Batı medyasının hayalet şehir diye haber yaptığı, birkaç yıl sonra gerçekten şehre dönüşen yeterince örnek de var.
    Daha kötüsü bunun yalnızca Evergrande’ye özgü bir sorun olmaması. Merkezi hükümetin yoğun ilgisi altındaki bölgelerin dışında inşaat şirketleri, para sorunlarını gizlemek için maliyetleri aşırı kısmış; dışarıdan inşaat sürüyormuş gibi görünse de gerçekte içinde yaşanamayacak evler inşa ettikleri sık görülmüş. Ne kadar ciddi olduğunu değerlendirmek zor; Çin yanlısı medya genelde bunun nadir ya da sahte olduğunu söylerken, Çin karşıtı medya neredeyse her yerde yaşanıyormuş gibi anlatıyor ve iki taraf da çok yalan söyledi.
  • Emlak balonunun patlamasının uzun vadede nüfus azalması eğilimini kırmak için oldukça iyi bir yol olabileceğini ciddi ciddi düşünüyorum.
    Son dönemde özel ders sektörüne yönelik baskılar ve reformlara da bakınca, Parti’nin emlak balonu ile eğitim masraflarının yük oluşturduğunu fark etmiş gibi görünüyor.
  • Çin emlak balonunun sonucu konut arz fazlasıydı ve bu yüzden emlak fiyatları anormal biçimde düştü.
    Uzun vadede emlak sektörünün konsolide olmasıyla arzın azalması ve fiyatların yükselmesi olası. Bunun iyi mi kötü mü olduğunu bilmiyorum ama en azından bugünkünden daha uygun fiyatlı konuta yol açmayacak.
  • Uzun vadede Tether’ın çöküşü muhtemelen…
  • Uygun fiyatlı konutun cevabı emlak geliştiricileridir. Milyonlarca yeni konut inşa etmeden uygun fiyatlı konut mümkün değil.
    Ev fiyatlarını yapay olarak yukarıda tutmak için işi yavaşlatanlar geliştiriciler değil, mevcut ev sahipleridir.

• Bu yazı finansal açıdan çok daha doğru: https://www.ft.com/content/d7b61c43-be36-49da-894e-cac68fefb...
  Evergrande Hong Kong’da işlem görüyor, ancak varlıklarının neredeyse tamamı ve 300 milyar doları aşan borçlarının büyük kısmı Çin anakarasında. Teorik olarak Hong Kong’daki tasfiye emri, bazı Çin bölgelerinde geçerli olan iflas ve yeniden yapılandırma karşılıklı tanıma anlaşmaları nedeniyle anakara varlıklarını ele geçirme girişimine dönüşebilir; ancak anakara mahkemelerinin Hong Kong’un tasfiye emrini ne kadar kabul edeceği belirsiz.
  Özetle bu başlık büyük ölçüde abartılı. Azınlık bir yargı alanının haddinden fazla ileri gittiği bir durum ve Çin anakarasındaki mahkemelerin bu karara saygı göstereceğini sanmıyorum. Dev bir Fransız emlak geliştiricisinin Amsterdam Stock Exchange’de işlem görmesi ve Hollanda mahkemesinin tasfiye emri vermesi halinde Fransız hükümetinin buna izin verecek gibi olmamasına benziyor.
  Benim tahminim, Çin’in Evergrande’yi doğrudan ya da dolaylı olarak kamulaştıracağı, alacaklıların çoğunun, özellikle de yabancıların zararı üstleneceği ve tamamlanmamış binaların çoğunun 2 ila 5 yıl içinde bitirileceği yönünde.

  • Buna bahse girebilirim. Benim tahminim biraz farklı ama çok da farklı değil.
    Kamulaştırılacak gibi görünüyor ve yabancılar zarar edecek gibi. Ama büyük tepki doğacak ve daha fazla yabancı sermaye Çin’den çıkacak. Çin yatıştırmak için biraz geri adım atacak, ama muhtemelen yeterli olmayacak.
    Binaların çoğunun tamamlanmaması daha olası. Çin’in eskisi gibi emlak inşa edecek parası yok, elitler paralarını çoktan dışarı çıkardı ve siviller “yatırımlarını” kaybettikleri için eskisi gibi emlak satın almayacak. Emlak fiyatları daha da düşecek ve Evergrande gibi şirketler ek olarak çökecek. Emlak görece ucuzlayacak, nüfus azalacak, emlak daha da ucuzlayacak.
    Çin nüfus artışı üzerine büyük bir inşaat bahsi oynadı ve bu bahsin yanlış olduğu görülüyor. Bu yüzden binaları tamamlarsa fiyat düşüşü hızlanacağından, tamamlamak istemeyecektir.
    Zaten birçok bina terk edilmişti ve asla inşa edilmeye mahkûmdu. Çin’de fazla teminat göstermeden borç alabilen bir elit kesim var; %25’ini inşa edip paraya çevirip ortadan kaybolmak mümkün. Evergrande’de bunun yaygın olup olmadığını bilmiyorum ama kalan %75’i tamamlayacak kimse olmadığı için terk edilmiş binalar vardı. Birkaç yıl önce bir arkadaşım, müşterisinin Çin şubesini birkaç hafta boyunca kurarken bunları duymuştu.
  • O zamana kadar yıkılmazsa tabii. Evergrande’nin tofu-dreg project binaları, başka bir geliştirici devralıp tamamlamaya çalışsa bile ayakta kalmakta zorlanacaktır.
  • “Tamamlanmamış binaların çoğu 2 ila 5 yıl içinde tamamlanacak” sözünün birçok yanlış tarafı var.
    Çin yerel yönetimleri zaten 12,6 trilyon dolar borcun altında eziliyor: https://www.reuters.com/markets/asia/china-orders-local-gove...
    Merkezi hükümet yerel yönetimlere ek fon vermeyi reddetti ve bazı yerel yönetimlerin inşa edebileceklerini bile sınırladı. Yerel yönetimlerin zaten fazla olan emlak stokunu daha da artırmak için hiçbir teşviki yok. Tamamlanmamış binaların önemli bir kısmı yıllardır terk edilmiş halde ve harabeye dönmüş durumda; tofu-dreg project kalitesi yüzünden yıkmak daha kolay bile olabilir.

• Çin’deki birçok binada kullanılan düşük kaliteli beton da ciddi bir sorun
  Yolsuzluk yüzünden, sıradan plaj kumuyla yapılmış beton yeni binalarda çokça kullanıldı. Tuz karışmış kum, donatıyı aşındırıp betonu zayıflatıyor. Buna sıkça tofu-dreg projesi deniyor ve şimdiden birçok bina çöktü. Balon patlayıp emlak piyasası çöktüğünde, umarım bundan sonra evler daha sağlam olur

  • Suç ya da dolandırıcılık işleyen kişinin elde ettiği kazanca kıyasla ortaya çıkan zararın ölçeğine bakınca, oran bana hep delice geliyor
    Bu yolla ne kadar cebe atılabilir bilmiyorum ama tüm projenin yok olmasıyla karşılaştırıldığında kesinlikle büyük bir oran değildir
  • Ulusal ekonomi, hatta belki dünya ekonomisi çökebilir ve bunun şok dalgalarıyla milyonlarca, hatta milyarlarca insan zarar görebilir
    Ama yine de gelecekte sağlam evler var, bir gün yani

• Bu yalnızca Hong Kong operasyonu için geçerli
  Bu yüzden beklenildiği kadar büyük bir şok yaşanmadı

  • Hong Kong operasyonu zaten işin kendisi
  • Bu Reddit yorumu bunu oldukça iyi açıklıyor: https://old.reddit.com/r/Economics/comments/1adnx32/evergran...
    Açıklamaya göre Hong Kong, ABD’deki New York’a yakın bir konumda; belli ölçüde özerkliğe sahip bir çevre bölge, ama Çin’in Wall Street’i burada olduğu için iflaslar ve şirket meseleleri ele alınırken yargısı biraz özel bir rol oynuyor
    Bu da Çin anakarasında da tasfiyeye gidilmesi olasılığının epey yüksek olduğu anlamına geliyor
  • Beklenen şokun ne olduğunu ve kime yönelik olduğunu merak ediyorum

• Los Angeles şehir merkezinde, Lakers’ın oynadığı Staples Center/crypto’nun tam karşısında, The Palm steakhouse’a çok yakın bir yerde heybetli, tamamlanmamış bir gökdelen var
  Alt katları ticari alan, ortası otel, üst kısmı pahalı konut olarak planlanmıştı; ancak EB-5 finansman sorunları ve Oceanwide yüzünden tamamlanmadan fiilen çürümeye terk edilmiş durumda
  Tamamlamak da pahalı, yıkmak da pahalı; COVID sonrası yüksek faizlerin yarattığı sert ticari gayrimenkul ortamı nedeniyle bir süre daha olduğu gibi kalması muhtemel
  Bu keşmekeş görevdeki bir belediye meclisi üyesini bile devirdi; kendisi az önce 13 yıl hapis cezası aldı: https://www.justice.gov/usao-cdca/pr/former-los-angeles-poli...
  Ek bilgi: https://en.wikipedia.org/wiki/Oceanwide_Plaza, https://www.costar.com/article/2030217368/los-angeles-skyscr...

  • Bundan sonrası için cevap konuta dönüştürme
    Pek çok proje ve eski ticari bina apartmana dönüştürülüyor; mevzuat şartlarını karşılamak için saçma sapan iç boşlukları da oluyor
    Yalan değil, sonuçta ticari gayrimenkul! https://www.youtube.com/watch?v=FbTR3lDuYqk&list=PLkH0kJMHYO...

• Zorlu bir tasfiye olacak. Pazar yokken inşaatı durmuş yarım kalmış binaları kim satın alır ki
  Böyle varlıkların değeri negatiftir

  • Modern yüksek katlı yapı teknikleri izleniyorsa aslında hiç de büyük bir sorun değil
  • Alıcıların yarım kalmış konutlar için konut kredisi taksitlerini ödemeyi bırakmasını bekleyin

• Bu olayın uluslararası etkisinin sınırlı olmasını umuyorum ama işlerin sarpa sarmasından endişeliyim

  • Eskiden çeşitli analizlerde, borcu Çin dışına, yani uluslararası yatırımcılara büyük ölçüde aktardıklarını ve darbenin onlara ineceğini okuduğumu hatırlıyorum. Muhtemelen bu süreci tamamladılar
    Makaleyi önce okumalıydım; gerçekten de bunu yapmış gibi görünüyorlar. Hükümet kurtarma paketi ihtimalini ima ederek ya da en azından bunu reddetmeyerek borcu uluslararası spekülatörlerin üzerine yıkmışlar

• İflasa kadar 2 yıl geçti; iki kez iflas etti ama hâlâ nihai iflas bile değil

  • Dengci-Troçkist sentezde devrimci sınıfın sürekli, kalıcı biçimde iflas etmesi gerekir

• Uzun sürdü. Ancak Çin dışındaki varlıkları etkiliyormuş gibi geliyor; değer bazında bunun ne kadar olduğunu merak ediyorum
  Özel bir içgörüm yok ama en kötü su altı varlıkların çoğunun Çin’de olacağını sanıyorum

  • Bulaşma etkisi sıfır olmayacaktır. Bu dünya ekonomisini çökertmez ama benzer balonların bir kısmının birlikte patlaması mümkün bence