- Redfin, emlak işlem uygulamaları ve kurum kültürüne yönelik memnuniyetsizlik nedeniyle National Association of Realtors (NAR) desteğini durduruyor ve mümkün olan yerlerde broker ve acentelerinin ayrılmasını isteyecek
- Temel tartışma noktaları, tüm ilanlarda alıcı temsilcisi komisyonu zorunlu kılan politika ile NAR başkanı ve ilişkili kişiler hakkındaki cinsiyet ayrımcılığı ve cinsel taciz iddiaları
- 2017'de şirket genelinde NAR üyeliğine geçilmesinden bu yana aidat olarak 13 milyon dolardan fazla ödendi, ancak Redfin, tüketici dostu, açık ve teknoloji odaklı bir pazar yaratacak politika uzlaşmalarında başarısız olunduğunu düşünüyor
- NAR kuralları broker ile bağlı acentelerin üyeliğini birbirine bağlayarak kısmi ayrılığı zorlaştırıyor ve ABD'nin yaklaşık yarısında üyelik, MLS, lockbox ve standart sözleşmelere erişimle bağlantılı durumda
- Redfin, MLS gibi yerel araçlara erişim ile ulusal bir lobi örgütünü desteklemenin birbirinden ayrılması gerektiğini ve tüketiciye zarar veren politikaları acentelerin sırtlamak zorunda olmadığını savunuyor
Redfin neden NAR desteğini durdurmak istiyor
- Redfin yönetimi, NAR ile yollarını ayırma nedenlerini iki başlıkta topluyor
- NAR politikaları, tüm ilanlarda alıcı temsilcisi komisyonu talep ediyor
- NAR başkanı ve diğer kişiler hakkında cinsiyetçi davranış ve cinsel taciz iddialarına ilişkin haberler sürüyor
- Redfin, 2017'de şirket genelinde NAR'a katıldıktan sonra aidat olarak 13 milyon dolardan fazla ödedi
- Bu aidatlar, NAR'ın tüketici yararına açık ve teknoloji odaklı bir pazarı savunmasını sağlamak için etki oluşturma amacı taşıyordu
- Redfin, desteğini sürdürebileceği bir politika uzlaşması bulmak için NAR ile birçok kez görüştüğünü, ancak bundan sonra aynı hedefleri ilerletmek için başka yollar arayacağını söylüyor
Cinsel taciz iddiaları ve kurum kültürü tartışması
- Redfin, NAR'ın komisyon konusundaki tutumundan zaten rahatsızdı; ardından NAR başkanı ve diğer kişiler hakkındaki cinsiyetçi davranış ve cinsel taciz iddialarına ilişkin haberleri gördü
- Söz konusu haberler, eski 29 NAR çalışanıyla yapılan röportajlara dayanıyor
- Redfin'e göre NAR, bazı iddiaları aylarca, bazı durumlarda ise yıllarca biliyordu; ancak ancak kamuoyuna yansıdıktan sonra harekete geçti
- Şirket, CEO'nun sorun olmadığını söylemesinden sonra adım atılmış olmasını da ayrıca sorunlu buluyor
- Birden fazla çalışan, tehdit ve misilleme kültürü tanımlarken, hâlâ daha fazla hesap sorulmasını isteyen çalışanlar bulunuyor
NAR yönetim kurulundan ayrılık ve politika memnuniyetsizliği
- Redfin, cinsel taciz iddiaları kamuoyuna yansımadan önce, Haziran 2023'te zaten NAR ulusal yönetim kurulundaki görevinden ayrılmıştı
- Redfin'e göre, NAR'ın politikalarla yönettiği birçok pazarda satıcının alıcı temsilcisine komisyon ödemediği ilanları listelemek zor
- Ayrıca Redfin.com gibi sitelerin sahibi tarafından satılan ilanları acente tarafından listelenen ilanlarla birlikte göstermesinin de kısıtlandığını belirtiyor
- Redfin, bu kısıtlamalar kaldırılırsa sektörün daha tüketici dostu ve rekabetçi bir yapıya dönüşebileceğini düşünüyor
Broker ve acentelerin ayrılmasının istenmesi
- Redfin, NAR yönetim kurulundan ayrılmanın ötesine geçerek, mümkün olan her yerde kendi broker ve acentelerinin NAR'dan ayrılmasını isteyecek
- Şirket, çoğu aracı kurumun bağımsız acentelerin gevşek bir birlikteliğine benzediğini ve Redfin'in de gelir yaratan kişileri yabancılaştırabilecek politikaları dayatmak istemediğini söylüyor
- Ancak NAR kuralları nedeniyle seçenekler ya hep ya hiç noktasına yakın
- Redfin'in itirazı yalnızca ulusal kuruma olsa bile, NAR kuralları gereği yerel ve eyalet birliklerinden de ayrılması gerekiyor
- Broker üyeyse, gözetimi altındaki her acentenin aidatını ödemek zorunda
- Broker üye değilse, ona bağlı hiçbir acente de üye olamıyor
- Redfin bunu, tek başına restorana gittiğiniz halde tüm ailenin yemeğini almak zorunda olmanıza ve siz artık gitmezseniz aileden kimsenin de gidememesine benzetiyor
Ayrılmanın zor olduğu pazarlar ve MLS erişiminin ayrılması talebi
- ABD'nin yaklaşık yarısında Redfin, bireysel ya da toplu olarak NAR'dan ayrılamıyor
- Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix ve Salt Lake City bu şehirlere dahil
- Bu bölgelerde acentelerin ilan veritabanına, lockbox'lara ve sektör standardı sözleşmelere erişebilmesi için NAR üyesi olması gerekiyor
- Hangi ilanların mevcut olduğunu göremiyor, evin kapısını açamıyor ve teklif de yazamıyorsanız acente olarak çalışmak zorlaşıyor
- Redfin, NAR'dan Multiple Listing Services (MLS) dahil yerel araçlara erişimi, ulusal lobi örgütünü desteklemekten ayırmasını talep ediyor
- Şirkete göre tüketicilere yardımcı olmak için emlak sektörüne giren acenteler, tüketiciye zarar veren politika ve hukuki girişimleri taşımak zorunda değil
Redfin'in sektör ile NAR'ı ayıran yaklaşımı
- Redfin, anlaşmazlığının emlak sektörünün tamamıyla değil, özellikle NAR ile olduğunu vurguluyor
- Aracı kurumların fiyat üzerinden rekabet ederken, tüm satış ilanlarını gösterebilmek için iş birliği yapabileceğini düşünüyor
- Aracı kurumların ilan verisini paylaşmak için kullandığı MLS desteğini sürdürmeye devam ediyor
- Ekonomi, çeşitlilik ve konut arzını artırmaya yönelik politika alanlarında, NAR ve yerel bağlı kuruluşlardaki iyi insanlarla dostane ilişkileri korumayı planlıyor
- Redfin, misyonunu emlak sektörünü tüketici lehine yeniden tanımlamak olarak özetliyor
1 yorum
Hacker News yorumları
Redfin övgüyü hak ediyor. Silicon Valley’nin gerçekten gayrimenkul sektörünü sarsmasını isterim; bu süreçte çok fazla aracı var.
Kişisel olarak evlerin bir yatırım aracı olması gerektiğini de düşünmüyorum. Hedge fonların “piyasaya yararlı likidite sağlıyoruz (sadece birkaç on milyar dolar komisyon karşılığında!)” argümanını hiç ikna edici bulmadım ama gayrimenkulde bu mantık bir ölçüde geçerli olabilir.
Emlakçı üzerinden işlem yapmanın maliyeti, ev alım satımının seyrek olduğu ve gerçek fiyatların da düşük kaldığı dönemlerden kalma bir artık. Emlakçıların genel olarak artık aldıkları paranın karşılığını vermediğine katılıyorum; ancak diğer koşullar aynıyken emlakçıyı ortadan kaldırmak başlı başına gayrimenkul yatırımının kârlılığını artırır.
Şimdi durum daha da kötüleşti ve neredeyse hiçbir şey yapmamışken bundan kâr etmiş oluyorum. En azından bu şekilde olması iyi değil. Geçmişte yerel topluma ve toplumun geneline bu kadar açıkça zarar vermediği için daha cazip görünmüş olabilir.
Hollanda kısa süre önce kiralama ya da hızlı al-sat amacıyla yapılan alımlarda devir vergisini %6’dan %10’un üzerine çıkardı; oturmak için alanlar ise yalnızca %2 ödüyor. Buna mevcut faizler ve diğer etkenler de eklenince Hollanda’daki profesyonel konut yatırım piyasası tamamen kurudu. Gayrimenkul aracılarının sarsılmasını tamamen destekliyorum.
Formları dolduruyorsunuz, alıcı kaparoyu çekle ödüyor, tapu şirketine devrediyorsunuz; geri kalanını onlar hallediyor. Basit ve sorunsuzdu.
Doğru. Artık emlakçıların sarsılma zamanı geldi.
Çoğu konut işleminden %6 alıyorlar ve neredeyse hiçbir gerçek değer katmıyorlar. Lobicilik ve düzenleyici kurumları ele geçirme yoluyla kendilerini zorunlu geçiş noktası hâline getirdiler; emlakçı kullanmazsanız ilan listelerine ya da MLS açık evlerine erişememenizi sağladılar. Süreci de yapay biçimde karmaşıklaştırdılar.
Diğer çoğu ülkede işlem taraflarının bunu doğrudan yürüttüğü, noterin de yalnızca sözleşmenin bağlayıcılığını doğruladığı görülüyor. ABD’de neden böyle yapılamadığını bilmiyorum.
Çok uzun süre bakınmamanız gerekiyormuş gibi geliyor; emlakçının zamanını harcadığınız hissi doğuyor. Bu tür sistemler, emin olmayan insanları muğlak kararlar almaya itmek ve belki de o kadar önemli olmayan ayrıntıları geçiştirmelerini sağlamak için var gibi görünüyor.
Alıcı olarak önerdikleri kredi kuruluşu üzerinden harika bir faiz oranı aldım, iyi bir avukata yönlendirildim ve tüm süreç boyunca deneyimli bir rehberlik gördüm. Pahalıydı ama benim durumumda buna fazlasıyla değdi.
Hollanda’da ev satışı genelde emlakçıya özel yetkiyle yapılır ve 10 yılı aşkın süredir sabit ücretli, emlakçısız alternatifler de iyi yerleşmiş durumda. Yine de tüketiciler emlakçı istiyor. Hollanda’daki aracılık sözleşmeleri münhasır olduğu için aynı anda birden fazla emlakçı kullanılamıyor; bunun sonucu olarak komisyonlar yaklaşık %1,5 ile çok daha düşük oluyor.
Ancak bunun gerçekten Redfin’in çalışma biçimini değiştirip değiştirmeyeceğini bilmiyorum. Eskiden bazı pazarlarda aracılık komisyonunun bir kısmını iade ediyordu; ama en azından benim bulunduğum pazarda artık bunu yapmıyor. Şimdi diğerleriyle aynı fiyatta, hizmetiyse biraz daha kötü.
Bu yüzden emlakçı olan baldızımın komisyonu almasını sağladım. İade gibi bir durum değildi.
Çoğu kişinin kaçırdığı bir arka plan var. NAR ve bazı büyük aracı kurumlar bu yıl güçlü antitröst davalarının baskısı altındaydı ve birçok gösterge bu davaların sonuç vermeye başladığını gösteriyor.
REMAX bu davalardan birinde yaklaşık 50 milyon dolara uzlaşmaya vardı ve REMAX aracı kurumlarının NAR üyesi olma şartını kaldırma olasılığı da dahil olmak üzere iş uygulamalarını değiştirme sözü verdi.
Açık söylemek gerekirse Redfin, NAR ölümcül bir yara aldığı için ancak şimdi ilişkisini kesiyor. Redfin, gelecek yıl yaşanacak kargaşada ciddi pazar payı alabileceğini düşünüyor gibi. Bunu fedakâr nedenlerle yapmıyor.
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br....
“ABD’nin yaklaşık yarısında, Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City gibi şehirlerde NAR’dan bireysel olarak da topluca da ayrılamazsınız. Çünkü bir emlakçının ilan veritabanına, kilitli anahtar kutularına ve sektör standardı sözleşmelere erişebilmesi için NAR üyesi olması gerekir.”
Bu, bana kendi kendine kartel davranışını kabul eden bir mantık gibi geliyor. Konutun genel olarak karşılanması zor hale geldiği bir ortamda emlakçılar şu anda saldırmak için iyi bir hedef. Elbette bunun faiz oranlarıyla ilgisi yok, istenen fiyatlar üzerinde de büyük bir etkisi yok; ama çoğu kişi bu kadar derin düşünmeyecektir.
Yine de Redfin erişimi daha iyi açabilirse ve bunu hâlâ güvenli biçimde yapabilirse, uzun vadede de etkisi olabilir.
Emlakçılardan genel olarak hoşlanmıyorum ama birkaç mükemmel insanla çalışma şansım da oldu. 2005’te NAR, Texas eyalet meclisindeki dostları aracılığıyla indirimli aracılık yapanların neler yapabileceğini sınırlayan bir yasa geçirdi; bu, düzenleyici ele geçirmenin en bariz örneklerinden biriydi: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... Hatırladığım kadarıyla federal hükümet bu yasayı antitröst gerekçesiyle iptal ettirmek için dava açmış ve başarılı olmuştu; ama Google’da eski davaları aramak o kadar eziyetli ki vazgeçtim.
Tapu araştırması, konut sigortası, hâlâ %3 alan alıcı tarafı emlakçısı gibi sistemin bazı parçaları, emlakçısız paramı isteksizce kabul etti. Mümkünse en iyisi alıcı ve satıcının emlakçı olmadan buluşması, her birinin de hukuki destek verecek bir avukata sahip olması.
“Redfin, NAR yönetim kurulundan istifa etmenin ötesinde, mümkün olan her bölgede broker ve ajanlarımızın NAR’dan ayrılmasını isteyecek.”
Gerçekten büyük bir hamle yapmışlar. MLS erişimini NAR’dan ayırma çabası alkışı hak ediyor ve sektörün gelişiminin önündeki en büyük engel gibi görünüyor.
Birkaç ay önce ilk evimi Redfin ile aldım ve bazı şeyleri gerçekten iyi yaptılar. Veri paylaşımı iyiydi; sonuçları CSV olarak indirip bir bölgedeki yüzlerce evi grafik üzerinde görebildim.
Ayrıca insanlara hizmet birimi başına ödeme yaptıkları için, “bir ev daha gösterebilir misiniz?” dediğimde her zaman buna memnuniyetle yanıt veren biri vardı. Teknik açıdan sarsılmaya çok uygun bir pazar, ama toplumsal açıdan da öyle. Artık piyasada kalan canlılık, 1,5 milyon kişinin tam zamanlı çalıştığı bir yapıyı beslemeye yetmiyor.
Aslında emlakçılardan nefret etmiyorum. Yaşadığım yargı bölgesinde masrafı satıcı ödediği için bana hissedilen maliyeti %3 gibi geliyor.
Ekonomik olarak mantıklı mı bilmiyorum, ama ev sattığımda piyasa bilgisi ve tavsiye için verdiğim paranın karşılığını aldığımı hissettim. İyi insanlarla çalışma konusunda şanslı olmuş da olabilirim.
Ancak daha alaycı bakarsak Redfin’in nihai hedefi işlem maliyetlerini azaltmak değil, o maliyeti kendisinin almak olabilir. Emlakçının olmadığı yargı bölgelerinde bile genellikle bir tür aracı işlem tutarının tek haneli bir yüzdesini alıyor; ister noter olsun, ister devlet, ister ikisi birden, ister başka bir aktör, bu örüntünün tekrarlanması ilginç.
Satıcı ödüyor denilse bile bu maliyet eninde sonunda satış fiyatına yansır.
Önemli olan seçeneklerinizin olup olmadığı ve fiyat üzerinde anlamlı bir rekabet bulunup bulunmadığıdır.
Gerçekten iyi haber. Emlakçılar çok uzun süredir bal küpüne ellerini daldırmış durumdaydı.
İnternet sayesinde bilgiye erişim artık çok daha iyi; bugün emlakçıya ihtiyaç yok. Herkes ev alıp satabilir.
Yine de bu komisyonun tek bir teknoloji şirketinde toplanmasının toplumun bütünü için mutlaka faydalı olduğunu düşünmüyorum.
Bu işe yararsa ilginç olur, ama NAR kendi varlık değerinin tamamının MLS sisteminde olduğunu biliyor. Emlakçılar o erişimi açarsa mesleğin tamamı bir gecede çöker.
Kısa süreliğine lisansım olmuştu; tüm sektör komisyon üstüne komisyon yığılan dev bir piramit yapısı gibi görünüyordu.
Kaybedecek emlak sektörü bağlantılarım olmadığı için Redfin tarafına dahil olmayı denemek adına lisansımı yeniden açmayı yarı yarıya düşünüyorum.
Bir emlakçı olarak söyleyeyim: NAR ve ilgili eyalet/yerel birlikler birçok nedenle defolup gidebilir. Her yıl zorla çok para ödüyorum ama işime veya müşterilerime dönen fayda neredeyse yok.
Etik kuralları muhtemelen halka sundukları en büyük katkı olabilir; ama kötü emlakçı davranışlarını cezalandıracak eyalet/yerel kurumların niyeti yoksa hiçbir gücü yok. NAR’ın taraf olduğu, komisyonlar ve temsil ilişkileriyle ilgili son davaların birçoğu genel kamuya yardımcı olmadı; NAR hem halkı hem de emlakçıları savunma konusunda tamamen etkisiz kaldı.
Bu, Redfin’in daha iyi olduğu anlamına da gelmiyor. Redfin gibi şirketler, halkın emlak hizmetlerini iyi bilmemesinden doğan bilgi asimetrisinden yararlanıyor ve kendilerini sanki büyük, kötü, sömürücü emlakçılara karşı savaşıyormuş gibi gösteriyor. Yeni patron da eski patronla aynı; Redfin gibi şirketler size fayda sağlamaz. Yerel piyasada güvenilir, iyi bir emlakçı bulun ya da kendiniz daha iyisini yapabileceğinizi düşünüyorsanız doğrudan kendiniz yapın.