Konut Sahibi Olmanın Gerçek Maliyeti

 (ericturner.dev)
1 puan yazan GN⁺ 8 시간 전 | 1 yorum | WhatsApp'ta paylaş
  • Konut sahipliği maliyeti yalnızca mortgage anaparasından ibaret değildir; kredi ücretleri, faiz, sigorta, vergiler, bakım, faturalar ve satış masraflarını da kapsar
  • 2011’de ev satın alındığında kredi kapanış masrafları ev değerinin yaklaşık %3’ü olan $12,777.92 idi ve ilk aylık ödemenin büyük kısmı da maliyet olarak yazıldı
  • İlk mortgage ödemesi olan $2,329.92 içinde anapara yalnızca $482.64’tü; faiz, vergi, sigorta ve PMI dahil $1,847.28 saf maliyetti
  • Bakım ve onarım için her yıl ev değerinin en az %1’inin bir kenara ayrılması önerilir; çatı, pencereler, dış cephe kaplaması gibi gerçek onarımlar büyük para gerektirir
  • Ev satın almak, değer artışı birikmiş maliyetleri aştığında, yani uzun süre elde tutulduğunda daha anlamlı hale gelir; daha geniş ve sessiz bir ortam gibi yaşam kalitesi unsurları da birlikte değerlendirilmelidir

Konut sahibi olmanın özeti

  • “Kira ödemek parayı çöpe atmaktır” sözü, konut sahipliğinin gizli maliyetlerini dışarıda bırakan aşırı basitleştirilmiş bir ifadedir
  • Satın alma ile kiralamayı karşılaştırmak için yalnızca mortgage anaparasına değil; kredi ücretleri, faiz, sigorta, vergiler, bakım, onarım, iyileştirmeler, faturalar ve satış masraflarına da birlikte bakmak gerekir
  • Gerçek maliyet; bölgeye, evin durumuna, elde tutma süresine ve alım-satım zamanlamasına göre büyük ölçüde değişir

Kredi ve aylık ödeme maliyetleri

  • Krediyi başlatma maliyetleri

    • Mortgage alma sürecinin kendisi pahalıdır; 2011 başında ev alınırken toplam kapanış masrafları ev değerinin yaklaşık %3’ü seviyesindeydi
    • Buna kredi düzenleme ücreti, kredi raporu, ekspertiz, vergi hizmet bedeli, taşkınla ilgili ücretler, tapu araştırması, avukat görüşü, noter, tapu sigortası, tescil ücretleri, eyalet vergileri ve damga vergileri, ölçüm, haşere incelemesi, bir günlük faiz, vergi ve sigorta için escrow, ilk yıl sigorta primi gibi kalemler dahildi
    • Bu krediyi almak için ödenen toplam tutar $12,777.92 oldu

  • Aylık mortgage ödemesinin yapısı

    • Aylık mortgage ödemesi esas olarak anapara ve faizden oluşur
    • Anapara ödemesi hem nakdi hem de borcu azalttığı için net serveti değiştirmez; bu yüzden maliyet olarak görülmez
    • Faiz ise bankaya ödenen bir giderdir ve net serveti düşürür
    • İlk mortgage ödemesinin yaklaşık %80’i faizdi ve ilk birkaç yılda kredi bakiyesi gerçekte çok fazla azalmadı

  • 2011’deki ilk aylık ödeme örneği

    • 2011 Ocak’taki ilk mortgage ödemesi toplam $2,329.92 idi
    • Kalemler şu şekildeydi: anapara $482.64, faiz $1,299.81, vergi $389.67, sigorta $44.75, PMI $113.05
    • Aylık ödemenin kredi geri ödemesine giden kısmı %21’in altındaydı; $1,847.28 ise saf maliyet olarak çıktı
    • Bu tutar, o dönemde Baltimore merkezinde manzaralı tek yatak odalı bir dairenin kirasına yakındı; dolayısıyla satın alma ve kiralama karşılaştırması basit değildi

  • PMI ve escrow

    • Yeterli peşinat veremiyorsanız Private Mortgage Insurance(PMI) ödemeniz gerekebilir
    • O dönemde PMI’dan kaçınmak için ev fiyatının %20’sinin peşinat olarak verilmesi gerekiyordu
    • Evdeki özkaynak oranınızın %20’yi aştığı düşünülürse PMI’ın kaldırılmasını talep edebilirsiniz; banka bunun için ekspertiz ücreti isteyebilir
    • Vergi ve sigorta primleri genellikle aylık ödemeye dahil edilip escrow hesabına gider ve yılda bir veya iki kez otomatik ödenir
    • Escrow tahmini gerçek vergi ve sigorta tutarlarıyla uyuşmazsa aylık fazla ya da eksik düzeltme tutarı eklenir

  • Güncel aylık ödeme örneği

    • Şu anda toplam mortgage ödemesi $2,440.48
    • PMI artık ödenmediği için aylık $113.05 azaldı, ancak vergi ve sigorta primleri yükselmeye devam etti
    • Şu an aylık vergi $515.50, sigorta primi $111.17 ve escrow açığı $31.36

Sigorta ve vergiler

  • Sigorta

    • Konut sigortası kredi veren tarafından zorunlu tutulur, ancak kredi tamamen ödendikten sonra da sürdürmek iyi bir fikirdir
    • Sigorta primleri her yıl artar
    • Sigortayı sürdürebilmek için çatı değişimi gibi iyileştirme işleri yapmanız istenebilir
    • Güncel konut sigortası primi aylık $111.17

  • Emlak vergisi

    • Yeni inşa edilmiş bir evde geçmiş kayıtlardaki emlak vergisi gerçek ödenecek tutarı yansıtmayabilir
    • Evin değeri yeniden değerlendirildiğinde, yeni yapıyı da içeren değer üzerinden vergi alınır
    • Vergiler de her yıl artar; değer artışını veya vergi oranı yükselişlerini sınırlayan düzenlemeler olup olmadığını kontrol etmek gerekir
    • Bu bölgede Homestead Tax Credit adlı bir düzenleme var
    • Güncel emlak vergisi aylık $515.50

Bakım ve onarım

  • Mevcut ve gelecekteki bakım-onarım giderleri için her yıl ev değerinin en az %1’ini bir kenara koymak genel tavsiyedir
  • Eski evlerde ertelenmiş bakım veya fark edilmemiş onarımlar olabileceği için daha yüksek bir oranla birikim yapmak gerekebilir
  • 1983’te inşa edilen mevcut ev uzun süre kiralık olarak kullanılmıştı ve birçok bakım işi ihmal edilmişti
  • Gerçek bakım ve onarım maliyetleri arasında sızdıran çatı pencerelerinin değiştirilmesi $6,566, yeni çatı $9,390, yeni pencereler $10,530, yeni dış cephe kaplaması $21,046, eve fazla yakın ağaçların kaldırılması $2,800, polybutylene su borularının değiştirilmesi $5,050, yeni drenaj hattı $2,714 yer aldı
  • Küçük onarımlar ve rutin işler de zamanla birikir: bulaşık makinesi tahliye pompası değişimi $95, musluk değişimi $185, HVAC kontrol kartı değişimi $65, bahçe bakımı yılda yaklaşık $500, dış bodrum merdiveni korkuluğu onarımı $85
  • Yapabildiğiniz işleri kendiniz yapmak bakım ve onarım maliyetlerini ciddi ölçüde düşürebilir
  • Bulaşık makinesi tahliye pompası, mutfak musluğu, HVAC kontrol kartı değişimi ve bahçe bakımı bizzat yapıldı

İyileştirme maliyetleri

  • Çit kurma, kulübe ekleme, çakıl giriş yolunu kaplama, mutfak ve banyo yenileme gibi işler bakım ve onarımdan ayrı iyileştirme maliyetleridir
  • Mobilya, dekorasyon, beyaz eşya ve iç mekân stilini sık sık uyumlu hale getirme eğiliminiz varsa iyileştirme maliyetleri daha sık ortaya çıkar
  • Yapılan gerçek iyileştirmeler arasında odaların boyanması, süpürgeliklerin değiştirilmesi, misafir banyosunun yenilenmesi, oturma odasına tavan vantilatörü takılması, perde ve storların değiştirilmesi, mutfak dolaplarının genişletilip yükseltilmesi, mutfağa ek aydınlatma eklenmesi, çamaşır odası tesisatının yeniden yapılması, çamaşır odasına lavabo ve dolap yerleştirilmesi, mutfak lavabosunun değiştirilmesi, granit mutfak tezgâhı kurulması, yeni deck yapılması, yeni giriş merdiveni inşa edilmesi, çatı penceresi gölgeliği eklenmesi ve bahçe iyileştirmeleri vardı
  • İyileştirmeleri kendiniz yapmak bu maliyetleri de büyük ölçüde azaltabilir
  • Deck yaklaşık $15,000 maliyetle bizzat yapıldı; bu, alınan ortalama tekliflerin yaklaşık yarısıydı

Fatura artışları

  • Evler neredeyse her zaman apartman dairelerinden daha büyük olduğu için ısıtma ve soğutma için daha fazla enerji gerekir
  • Elektrik kullanımının yaklaşık yarısının ısıtma ve soğutmadan geldiği tahmin ediliyor
  • Tarife artışları hem ev sahiplerini hem kiracıları etkiler, ancak daha büyük bir evi ısıtıp soğutmanın yükü daha fazladır
  • 2024 Ocak’ta elektrik fiyatı, ücret ve vergiler dahil kWh başına yaklaşık 17.3¢ idi
  • 2026 Mayıs’taki son faturada kWh başına 24.7¢ ödendi; elektrik fiyatı iki yılda %42 arttı
  • Bölgedeki tarifeler kısmen ihale süreçleriyle belirleniyor ve şu anda yapay zeka yayılımını desteklemek için kurulan yeni veri merkezlerinin talebinden etkileniyor

Satış masrafları

  • Çoğu insan evi sonsuza kadar elinde tutmaz; taşınırken ev değerinin %10’undan fazlasını satış maliyeti olarak ödeyebilir
  • 2007’de Auburn, WA’daki ev satılırken konut krizi büyüyordu, ancak yine de makul bir fiyat ödeyecek alıcı bulunmuştu
  • Bu ev sıfır olarak alınmıştı ve uzun süre yaşanmadığı için piyasaya çıkarmadan önce hazırlık masrafı gerektirmedi
  • Gerçek satış masrafları arasında emlak komisyonu $17,980.00, kapanış/tapu işlemi ücreti $626.18, tapu sigortası $1,009.66, havale ücreti $130.00, tapu bağlantılı satış vergisi $11.58, reconveyance ücreti $115.00, county tüketim vergisi $5,932.40, su mutabakatı $37.92, kanalizasyon mutabakatı $135.43, HOA devir/faturalama ücreti $60.00 vardı
  • Bu evi satmanın toplam maliyeti, taşınma masrafları hariç, $26,038.17 oldu
  • Depolama ve taşıma gibi taşınma masrafları ayrıca ortaya çıkar

Hukuki maliyetler

  • Komşularla arsa sınırı, ağaçlar gibi konularda anlaşmazlık yaşanırsa avukat veya harita mühendisi tutmanız gerekebilir
  • Bu tür hukuki ve uzman giderleri de konut sahipliğinin potansiyel maliyetleri arasındadır

Değer artışı ve elde tutma süresi

  • Ev değerinin zamanla artması beklenir, ancak 1991’den bu yana konut değerleri yıllık ortalama %3.8 arttı
  • Bu oran garanti değildir; alım-satım zamanlaması, konum ve başka birçok koşula göre değişir
  • Auburn, WA’daki ev $321,000’a alınıp birkaç yıl sonra $333,000’a satıldı
  • Alım ve satış masraflarının tamamı hesaba katıldığında, bu evde muhtemelen daire kiralamaktan daha fazla para kaybedildi
  • Mevcut ev 2011’de $420,000’a alındı ve Zillow’un güncel tahmini değeri $757,000
  • Bakım, onarım ve iyileştirmelere çok para harcandı, ancak satış anındaki değer artışının bu harcamaları açık biçimde aşması bekleniyor
  • Evde yeterince uzun süre yaşayıp değer artışının maliyetleri aşmasını hedeflemek gerekir

Satın alıp almama kararı

  • İyi bir bölgede makul bir ev alıp uzun süre yaşamayı planlıyorsanız, konut satın almak mantıklı olabilir
  • Finansal artı ve eksilerin yanı sıra yaşam kalitesi de hesaba katılmalıdır
  • Uygun konumdaki bir ev, daha geniş alan ve daha sessiz bir çevre gibi büyük avantajlar sunar

İlgili okumalar

1 yorum

 
GN⁺ 8 시간 전
Hacker News yorumları

  • Finansal maliyetten bile çok, ev sahipliğinin yuttuğu zamana şaşırdım
    Son birkaç yıldır ev bakımı ve projeler neredeyse her hafta sonunun büyük kısmını kapladı; üstelik eskiden kirada oturduğum yerlere kıyasla daha büyük bir ev satın aldığım için temizlik, bakım ve arıza ihtimali de arttı
    En büyük fark, bakım sorumlusunun tamamen ben olmam. Tüm sorunları tek seferde devredebileceğim bir kişi yok ve düzenli kontrolleri takip etmekle işleri kendim yapmayı öğrenmek çok zaman alıyor
    Parayı verip yaptırmaya çalışsan bile firmaları araştırman, teklifleri karşılaştırman, takvimi ayarlaman gerekiyor; ayrıca işlerini düzgün yapıp yapmadıklarını anlayacak kadar da senin öğrenmen lazım. Sonuçta ev sahipliği finansal bir tercihten çok yaşam tarzı tercihine benziyor

    • Böyle birini gerçekten bulmak mümkün. Benim ev sahibimin, binanın yapısını tamamen bilen ve sanki yarısını kendi onarmış gibi görünen tecrübeli bir tamircisi var
      Tesisat, elektrik, peyzaj, beyaz eşya montajı, boya, alçıpan, çatı işlerini ya tek başına yapıyor ya da benzer kıdemli ustaları getiriyor
      Gereken şey müteahhit değil, böyle her işe koşan bir tamir ustası; bulması kolay olmayabilir ama kesinlikle varlar
    • Ev satın almak her hafta sonunu tamamen yutmak zorunda değil. Tamirlik bir ev almadıysan bu kadar yoğun olmaması gerekir
      Açıkçası bu kadar sık uğraşıyorsan, evle uğraşmayı zaten epey seviyor gibisin
    • 2019'da satın aldığımdan beri evle ilgili işler zaman zaman çıktı ama hiçbir zaman her hafta sonu düzeyinde olmadı
      Hangi işlerin bu kadar çok zaman aldığını merak ediyorum
    • Bu yüzden ömür boyu kiracı olmayı tercih ediyorum. Benim için asıl sebep bir yerde 2-5 yıldan fazla yaşamaya dayanamamam ama her taşınmada pahalı şekilde riskli bir pozisyon kapatıp bir sürü işlem maliyeti ödemenin yarattığı sürtünmeyi de anlamakta zorlanıyorum
      Condo sahibi olmak bile bana kendi “bare metal”ime sahip olmak istemediğimi gösterdi; konutu bir tür bulut hizmeti gibi görüyorum. Operasyon sorunlarını başkasının problemi haline getirmek ve sermaye harcaması olarak üstlenilecek bir varlığı sahiplenip sonra elden çıkarma yükünden kurtulmak için para ödüyorum
      Çatıyı yeniden yaptırma ya da boya için teklif alma işinin 1/60'ını bile düşünecek vaktim yok; vaktim olsa bile onu öyle harcamaktansa tırnaklarımı sökmek daha iyiymiş gibi geliyor
      Yine de mortgage faiz indirimi özleniyor. Varlıkta özsermaye biriktirmek istemiyordum ve 2008 çöküşü sırasında daha fazla özsermayem olsaydı kaybım da daha büyük olurdu ama yüksek faizli kredi sayesinde barınma maliyetimin büyük kısmının vergiden düşülebilmesi güzeldi
      Ama bu bir Büyük Resesyon nostaljisi değil; mesele, condo'nun bile en iyi zamanlarında fazla iş ve zihinsel bant genişliği tüketmesi. Üstelik bu, müstakil evlerdeki yapı ve peyzaj sorunlarının onda biri kadar bile değil
    • Zaman meselesine tamamen katılıyorum. Ne zaman “artık zaman yiyen aşamayı geçtim” diye düşünsem, sonradan bir şey bozuluyor ya da varlığından bile habersiz olduğum bir bakım kalemi ortaya çıkıyor ve yine başa sarıyor
      Bu işleri sürekli öğrenip halleden insanlara gerçekten saygı duymaya başladım; o kadar zor

  • Ev sahipliğinin faydası neredeyse her zaman finansal değil, psikolojik oluyor
    Peşinat ve mortgage'a harcayacağın parayı kiranı ödedikten sonra yatırıma yönlendirirsen genelde benzer bir noktaya ulaşırsın
    Ama vaktinin çoğunu geçirdiğin alan üzerinde çok daha fazla kontrolün olur, istediğin gibi değiştirebilirsin ve kira artışı ya da ev sahibinin kendisinin taşınması gibi kiracı endişelerini daha az yaşarsın
    Çocuğun varsa “yuva” ve mekân duygusu da oluşur. Ama sırf finansal sebeplerle satın almamak daha iyi

    • Buna böyle bakmak doğru değil. Eğer evi peşin alabiliyorsan, gayrimenkul zaten büyük bir portföyün yoksa ve çeşitlendirme ya da enflasyondan korunma ihtiyacın bulunmuyorsa çok da iyi bir yatırım olmayabilir
      Ama ev satın almanın asıl değeri kaldıraçta. Çoğu insan bankadan 500 bin doları teminatsız olarak alamaz ama konut alımı, kredi amacı net anlaşıldığı için nispeten kolay biçimde büyük para borçlanmayı mümkün kılar
      İnsanların çoğu için ev almak, borçla anlamlı bir kaldıraç elde etmenin tek yolu
    • Kontrol avantajı psikolojik boyutta bitmiyor; gerçek maddi maliyetlere de dönüşebiliyor
      Evin sana aitse, ev sahibi evcil hayvan politikasını değiştirdi diye seni çıkaramaz ya da oturduğun evi satıp yeni alıcının kiracı istemediğini söyleyerek aniden taşınmanı isteyemez
      Her iki durumu da yaklaşık bir ay içinde yeni ev bulup taşınmak zorunda kalarak yaşadım ve beklenmedik büyük masraflar çıktı
    • Ev sahibi komşular, davranışlarının uzun vadeli etkilerini daha çok önemser, çevre planlamasına dikkat eder ve uzun süre kalacakmış gibi hareket eder
      Bu da ev satın almanın psikolojik faydasının büyük bir parçası
      Özellikle condo gibi oturanların sahip olduğu yapılarda geçerli ve kiralık apartmanlarla tezat oluşturuyor
    • Genel olarak doğru. Serbest piyasa, sahip olmakla kiralamak arasındaki farkın bir kısmını arbitrajla ortadan kaldırır
      Gizli unsur, konut özsermayesine bağlanan paranın yatırıma gitmemesinden doğan fırsat maliyeti. Evde 400 bin dolar bağlıysa ve borsa enflasyonun %6 üzerinde getiri sağlıyorsa, faiz bazında fırsat maliyeti ayda 2 bin dolardır; bu da kiraya benzer
      ABD'de oturduğu evi kullananlar için mortgage faizi ve satışta sermaye kazancı istisnası gibi vergi avantajları var
      Elbette fiyat artışı ve kaldıraçla kazanç elde edebilirsin ama tersi de mümkün. Benim yaşadığım yerde de fiyatlar hep artacak sanılıyordu ama tahmini değer 4 yıldır yerinde sayıyor
    • Hane gelirimiz 300 bin dolar ve Güney Kaliforniya'da net gelirimizin %50'sinin mortgage'a gittiği bir ev alma gibi büyük bir risk aldık
      Bir yıl içinde, ayda dört maaş ödemesinden ikisini biriktiren durumdan ikisini mortgage'a yatıran duruma geçtik
      Bir çocuğumuz var ve en az 10 yıl kalmayı planlıyoruz; okul bölgesi iyi, hava, açık hava etkinlikleri, kültürel çeşitlilik, yapılacak şeyler, uluslararası havalimanına erişim, arkadaşlar ve aile sayesinde yaşam kalitesi müthiş
      Benim için en önemlisi 40 yaşında olmam ve gelirimde artık ciddi artış beklememem. Kirada kalmak iyi bir tavsiye olabilir ama 5-10 yıl sonra burada kirayı da karşılayamıyor, satın almayı ise hiç karşılayamıyor olabiliriz
      Buna karşılık bugün yeniden finansman yaparsak mortgage'ı eski kira seviyemize indirebiliriz ve 10-15 yıl sonra yukarıda saydığım avantajların olduğu bir yerde mortgage'sız yaşıyor olabiliriz

  • Finansal tarafın ötesinde, yüzeysel değişiklikleri aşan düzenlemeler yapabilmek ve birkaç yıl boyunca büyük kira artışları endişesi olmadan öngörülebilir barınma maliyeti ödemek ciddi bir psikolojik etki yaratıyor
    Banyoyu istediğim gibi yeniden yaptım, mutfağı yeniledim, duvarlara panel ekledim ve prizlerin yetersiz olduğu odaya ilave priz koydum
    Apartman dairesi olsaydı, her yıl kira artarken ev sahibinin o evi sevdiğimi bana karşı kullanabilmesi yüzünden bunları yapmazdım. Satın aldıktan sonra evin değeri %50 arttı

    • Tersine, sorunların çoğunu dert etmek zorunda olmamanın da psikolojik bir avantajı var. Lavabo bozulursa ev sahibine tamir ettirirsin, çatı akarsa yine ev sahibine bırakırsın
      Birdenbire 20 bin dolarlık tamir faturası çıkmaz
      Zevkine göre düzenlemek güzel ama tadilat yaparken “nasıl olsa asıl maliyet işçilik, o zaman daha iyi kaplama malzemesi kullanalım” noktasına geliniyor; mutfak güzel olacaksa zemin de değişiyor ve 30 bin dolarlık bir iyileştirme çok hızlı şekilde 150 bin dolara çıkabiliyor
    • Arka bahçedeki çiti genişletiyoruz
      Ama bu, park alanını ortadan kaldırdığı için evin değerine muhtemelen eksi yazacak. Yine de arabamız yok, iki araba hiç yok; o yüzden bu proje bize uygun
      Pek çok insan, ileride satarken değerini düşürür diye endişelendiğinden kendi evini kişiselleştirmekten korkuyor gibi görünüyor
    • Hafta sonu kız arkadaşıma şöyle dedim: “Kendi evim olsa, sırf istediğim için sapasağlam bir şeyi yıkmak gibi mantıksız seçimler de yapabilirim”
      Kız arkadaşım da “O zaman galiba kirada oturman lazım?” dedi
    • Ülkeye göre değişir ama Birleşik Krallık’ta kiracılık, son değişikliklerden sonra bile oldukça güvencesiz
      Ev sahibi birkaç ay önceden haber verip çıkarabilir, düzenli denetim talep edebilir ve ben gerçekten istemesem bile “tamir” bahanesiyle işçi gönderebilir
      Banyoyu asla yenilemeyecek olsan bile, ev sahibinin seni rahatsız etmemesi anlamındaki istikrar ve mahremiyet yeterince değerli
    • Yıllık fahiş zamalara karşı kiracıları koruyan bir yerde yaşayan biri açısından, ikna edici görünen o güven hissi en fazla tahliye riskini evi kaybetme riskine dönüştürüyor
      Ev tamirini hobi olarak yapan, marangozlukla uğraşan ya da otomobille uğraşan biri için evi tamir edebilme farkı çok çekici olabilir ama konut sahipliğine bu açıdan bakmak bana tuhaf geliyor
      Condo, townhouse ya da duplex türü yerler bu tür bir özelleştirme alanını pek sunmaz gibi geliyor; bizim şehrimizde dış cepheyi boyamak gibi sıradan bir şeyi yapabilme hakkı ise yaklaşık 2,5 milyon Kanada dolarlık evlerden başlıyor
      Bu da yeni bir townhome'dan 1 milyon, mütevazı bir condo'dan 1,5 milyon ve yeterli büyüklükte bir kiralık eve kıyasla ipotekte ayda 10 bin dolar daha fazla demek
      Bunun bir nedeni de kiralanabilir yerlerin çok daha küçük olması ve dışarıyı değiştirebileceğin en küçük müstakil birimin bile aşırı pahalı olması
      Bu tablo, sınıfsal uçurumun ne kadar distopik olduğunu gösteriyor. Evi boyamakla ilgilenmiyorum ama ilgilensem bile bunu yapamam; yapabilecek param olsa bile bu kadarını varsayımsal bir boyama ihtimaline harcamak için insanın hayal gücünün zayıf olması gerekir gibi geliyor
      Bazı insanlar “ev” kavramına en yüksek önemi verip bunu karşılayabilecekleri bir yere taşınırdı, ama benim için duvar söküp tamir etmekten daha önemli pek çok şey var; bu yüzden istediğim yerde kirada kalmaya devam etmek çok daha net

  • Kanadalı portföy yöneticisi ve kişisel finans videoları ile podcast'leri yapan Ben Felix, birkaç yıldır kiralamakla satın almanın finansal olarak çoğu zaman birbirine yakın olduğunu, bu yüzden kararın finansal olmayan nedenlerle verilmesi gerektiğini söylüyor
    Yakın tarihli 2026 videosu: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
    2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
    2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
    2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
    2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
    2019 videosu kullanışlı %5 sezgisel kuralını ele alıyor. Yıllık kira, konutun satın alma bedelinin %5'inden düşükse kirada kalıp aradaki farkı yatırıma yönlendirmek sayısal olarak daha avantajlı; kira daha yüksekse satın almak daha avantajlı olabilir
    Çalıştığı şirket de sayıları incelemek için bir araç hazırlamış: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy

    • Tam verimli bir piyasada bu beklenen sonuç olurdu. Konut piyasasında hatırı sayılır verimsizlikler olması muhtemel ama bunlar bölgeden bölgeye değişecektir; bu yüzden insanlar kendi yaşadıkları yerdeki kira ve satış fiyatlarını karşılaştırmalı
    • Düşükten alıp yüksekten satabiliyorsan bunun değeri var. Özellikle düşük mortgage faizini sabitleyebileceğin bir dönemde satın alabiliyorsan daha da öyle
      Faizler %6'nın üzerindeyse peşinatı borsaya koyup kirada oturmak daha iyi olabilir
      Satarken bunu geri alabileceğini düşünmek, evi iyileştirmek için para harcamayı da daha iyi hissettiriyor; bu arada daha konforlu bir yerde yaşamış oluyorsun
    • %5 kuralının yıllık toplam kira üzerinden mi hesaplandığını merak ediyorum

  • Tersine, kiracılığın da gizli ve daha az gizli maliyetleri var.
    En büyüğü, kiracılığın beraberinde getirdiği özsel istikrarsızlık. Sebep kira artışı da olabilir, ev sahibinin evi yeğenine vermek istemesi de; ne kadar daha kalabileceğinizi bilemezsiniz.
    Her yıl yeniden ev arama ve taşınma cehennemini yaşamak zorunda kalabileceğiniz düşük seviyeli ama sürekli stres korkunç.
    Bakım masrafları olsa bile, aylık ödemesi neredeyse sabit olan mortgage çok daha iyi; daha öngörülebilir olduğu için zihinsel enerjiyi başka işlere ayırma imkânı veriyor.

    • Bu iddiaya katılmıyorum. Sahipliğin çok daha iyi olduğundan emin değilim; en azından son birkaç yılda satın aldıysanız, kiracılık kadar kötü hatta daha kötü olabilir.
      2023'te ev aldım; o zamandan beri HOA giderleri iki katına çıktı, sigorta primi neredeyse üç kat oldu ve emlak vergisi yaklaşık 1.000 dolar arttı.
      Konut sahipliği maliyeti aylık gelirin %35'inden %45'ine çıktı; son birkaç yılda satın aldıysanız sahiplik açıkça borç benzeri bir yüke daha yakındı.
    • Mortgage olsun ya da olmasın, ev satın almak kesinlikle bir enflasyon koruması.
      60'larında iki kardeşim kirada ve kiraları sosyal güvenlik maaşlarından çok daha hızlı artıyor.
      İkisinin de şu an aylık kirası sosyal güvenlik gelirinden yaklaşık 300 dolar fazla; buna gıda, faturalar ve diğer masraflar da eklenince az miktardaki birikimleri hızla eriyor.
    • Birleşik Krallık'ta en azından kiracıların, başka ülkelerdeki emlak vergisine benzer council tax ödemesi yaygın.
      Başka yerlerde de bu tür maliyetler büyük ihtimalle kiraya yansıtılır.
      Yine de kiracılığı ucuz ve güvenli kılan hukuki ve mali yapılar kurmak gayet mümkün.
      Özellikle kiralık konut piyasası baskısının delice seviyelere çıktığı Batı ülkelerinde devlet, son başvurulacak konut üreticisi ve ev sahibi rolünü üstlenmeli. Çünkü arzı korur, fiyatları ve riski düşürür.
      Birkaç kuşak konut piyasasına yatırım aracı gibi sarıldı; bunun sonucu olarak talep baskısı oluştu, fiyatlar yapay biçimde şişti ve toplum boğulup bölündü.
      Eğer kiracılık ucuz, güvenli ve çok daha adil bir toplumun parçası olsaydı, ömür boyu kirada yaşamaya memnuniyetle razı olurdum.
    • Ben, sıra dışı riskler daha az olduğu için kurumsal kiralamayı tercih ediyorum. Sıkıcı denecek kadar güçlü bir şekilde kiracıları aynı yerde uzun süre tutmak için teşvikleri var.
      Sahiplik maliyetleri de zamanla kesinlikle artıyor. Mortgage ödemesi toplam maliyetin sadece bir parçası ve ansızın 20.000 dolarlık bir gider çıkma riski de gerçekten var.
      Sahiplikte sorumluluk ve risk yüzeyi çok daha geniş olduğu için kiracılığa göre daha az öngörülebilir.
    • Bu evrensel olarak doğru değil. Benim kira sözleşmem süresiz ve mülk sahibi değişse bile yaşamaya devam ediyorum.
      Komşum neredeyse 50 yıldır aynı daireyi kiralıyor.
      Sizi gözeten ve düzgün haklar garanti eden daha iyi bir hükümet seçmeniz gerekiyor.

  • “Kira ödemek parayı çöpe atmaktır” denir ama ev sahibinin hayır işi yaptığını düşünmüyorsanız, kiranın bir kısmı ev sahibinin kârına gider, bir kısmı da ‘kötü kiracı’ maliyetlerini karşılamak için kullanılır.
    Kiracıların evi iyileştirmek için çoğu zaman teşviki yoktur ya da buna hiç izin verilmez.
    Buna karşılık sahip olduğunuzda modern bir mutfak, depo alanı, yeni bir çamaşır makinesi gibi şeyler hem bugünkü yaşamı iyileştirebilir hem de bir ölçüde evin değerine katkı sağlayabilir.
    Elbette herhangi bir nedenle odayı neon pembeye boyamak istiyorsanız, değer artışını umursamama özgürlüğünüz de vardır.

    • Bankalar da hayır kurumu değil; mortgage satarak kâr ettiklerini söyleyip aynı argümanı kurabilirsiniz. İkisi de doğru ama kiralamak mı satın almak mı daha iyi sorusunu değerlendirirken faydalı bir ölçü değil.
      Aynı şekilde, benim ödediğim faiz bankanın kötü borçlu riskine karşı güvence bedeli ve ben öyle biri olmayacağımı varsayıyorum.
      Kiradayken de yaşam koşullarını iyileştirmenin birçok yolu var. Yeni bir mutfak ya da banyo istiyorsanız, böyle bir yere taşınabilirsiniz.
      Kiracılık ayrıca suç, gürültü, bina olanakları gibi koşullar kötüleştiğinde ayrılma özgürlüğü de verir.
    • Birçok yerde ev sahipleri, kira geliriyle evin masraflarını ve kredi faizini karşılayacak şekilde başabaş noktayı hedefliyor gibi görünüyor.
      Kâr sermaye kazancından geliyor; kira faizi karşıladığı için az sermayeyle sürekli yeni evler alıp talep yaratabiliyorlar, bu talep de ev fiyatlarını yükselterek kâr sağlıyor.
      Bu, insanlar piyasadan dışlanıp ev fiyatları biraz düşene kadar iyi işliyor. Sonrasında borç çok, ev fiyatları düşük oluyor; iflas geliyor ve gerçekten zengin biri indirimli fiyatlardan evleri topluyor.
      En azından o zenginin, “emlak piyasasında nasıl zengin olunur” kitabı satarak zengin olmuş biri olmamasını umabilirsiniz.
    • Müstakil ev kiralamaktan söz ediyorsanız doğru olabilir ama çoğu insanın kiraladığı şeyin apartman dairesi olduğu yeterince ele alınmıyor gibi.
      Apartman dairelerinin işletme maliyetleri çok daha düşük.
      Ev satın almakla ev kiralamayı karşılaştırmak adil, ama “parayı boşa harcamayı bırakmak istiyorum” diye daire kiralamayı bırakıp ev satın alan birçok kişi gördüm.
      Uygun bir daire kiralamaya kıyasla ev sahipliğinin fiilen daha pahalı olduğunu göz ardı etmiş oldular.
      Elbette ev sahipliğinin birçok avantajı var ama bu avantajların, küçük ama kayda değer bir kısım satın alma kararını haklı çıkaracak kadar güçlü olup olmadığı şüpheli.
    • Piyasa dinamikleri nedeniyle “mortgage'ın bir kısmı ev sahibinin kârına gider” sözü her zaman doğru değil.
      Bir ev sahibinin mortgage'ı aylık 4.000 dolarsa ve evi 4.500 dolara ilana koyup kiracı bulamazsa, o fiyatı uzun süre koruyamaz ve düşürmek zorunda kalır.
      Gerçekte çoğu zaman çevredeki benzer yerler aylık 5.000 dolara kiralandığı için o seviyeden fiyatlarlar; ancak bölgede arz artarsa veya talep düşerse fiyat, ev sahibinin mortgage maliyetinin altına inebilir.
      Sonuçta aylık 3.500 dolar almak, 0 dolar almaktan iyidir.
    • Modern bir mutfak, depo alanı ya da yeni bir çamaşır makinesi yaşamı iyileştirebilir ve evin değerini artırabilir ama bunun genelde harcanan paradan çok daha azının fiyata yansıdığı konusunda dikkatli olmak gerekir.
      Bizim evi, hemen yanımızdaki evden 25.000 sterlin daha pahalıya aldık; iki ev neredeyse aynı tipteydi ve aralarında sadece 4 ay vardı.
      Bizim evde mutfak yenilenmişti, eski pencerelerin tamamı çift camla değiştirilmişti ve garaj home office'e dönüştürülmüştü; yani ciddi biçimde modernize edilmişti. Bunların hepsini 25.000 sterline yapmak mümkün değil.
      Benim anladığım, bunlar evin değerini artırıyor ama yapılan harcama kadar değil.
      Ben inşaat ortamında yaşamaktan ya da ustalarla uğraşmaktan nefret ettiğim için biri eklenti ya da çatı katı dönüşümünü zaten yaptıysa prim öderdim; ama insanlar belli ölçüde her şeyin “kendi istedikleri gibi” olmasını da istiyor gibi görünüyor.

  • Ben aslında DIY tipi biriyim ve inşaat deneyimim de var, bundan keyif aldığım için daha fazla dış mekân alanı amacıyla banliyöde çıkmaz sokaktaki bir evden, kırsala daha yakın 10 dönümlük arazide eski bir lüks eve taşındım
    Zaman alsa da kendi başıma onarabileceğimi düşündüm, çocukların da yaşadıkları yere emek vermeyi deneyimlemesini istedim
    Ama ölçeği yanlış hesapladım. 0,5 dönümden 10 dönüme geçince, önceki ev ve arsanın bakımına ayırdığım zamanın tamamı doğa denen tek bir sepete girdi
    Çim, çayır, yürüyüş patikaları ve ağaç sınırlarının her biri farklı takvimlerle biçilmek zorunda; ağaçlar ölüyor, devriliyor ve takılıyor. Sökülüp yakılması gereken çalılık ve istilacı tür miktarı da çok fazla
    “Giriş yolunu değiştirmek gerekecek” diye düşündüm ama asfalt giriş yolu 1.000 fit uzunluğunda ve teklif lüks otomobil fiyatı seviyesinde. Sulama 12 bölgeden oluşuyor ve onarım ile kışa hazırlık istiyor
    Fosseptik de adeta saatli bomba; bozulursa beş haneli bir masraf çıkıyor, uygun bir yedek yer de yoksa mühendislik sistemiyle maliyet yaklaşık 3 katına çıkıyor
    Bütün bu zamandan geriye kalansa ev iyileştirmelerine ayırabileceğin süre oluyor. Hâlâ işin içindeyim ve keyif aldığım yönleri de çok, ama satın almadan önceki kendime konuşabilsem, ölçek farkının muazzam olduğunu ve özellikle geniş arazili tamirlik bir ev seçerken temel bakım süresini mutlaka hesaba katmasını söylerdim

    • Bu büyük ölçüde beklentilere bağlı. Giriş yolunu çakıl bırakabilir, sadece evin yakınını biçebilir ve 12 bölgeli sulama yerine hardscape kullanabilirsin
      Tüm araziyi şehirdeki küçük bir parsel gibi derli toplu tutmaya çalışırsan iş inanılmaz artıyor
      Biz sadece evin çevresine bakıyoruz, geri kalanı olduğu gibi meşe ormanı. Doğal görünmesinin sebebi gerçekten doğa olması
    • HOA'de yaşamıyorsan bütün araziyi yönetmenin pek gerçek bir değeri ya da kullanımı yok
      Bırak büyüsün ya da peyzajcıyı yılda birkaç kez çağırıp düzenlettir. Sulamayı da unut gitsin
    • Kabul etmek istemeyebilirsin ama bu önemli ölçüde kendi kendine yüklenilmiş bir iş
      Yeni bir giriş yolu şart değil, 10 dönümün tamamını yönetmek de gerekmiyor. Eskisi gibi sadece yarım dönümü idare edip geri kalanı ormana ya da büyümek isteyene bırakabilirsin
      Çalıları kontrol etmeye yardım etsin diye keçi ve tavuk alabilir ya da keçi ve tavuk yetiştiren birine araziyi kiralayabilirsin
    • Fosseptik bozulduğunda masraf beş haneli olsa bile, toplam ömrü boyunca baktığında benim ödediğim şehir kanalizasyon ücretinden daha az tutuyor
      Yine de benim fosseptik bozulursa şehir sistemine bağlanırım; aldığım teklif de yeni fosseptik maliyetine yakındı
    • Biz de son birkaç yıl içinde benzer şekilde 0,25 dönümden 25 dönümün üstüne taşındık ve dinlenme sezonu diye bir şey yok
      Bizim iklimde sulamayı bırakırsan bitkiler doğrudan ölüyor ve sadece sulama işi bile tam zamanlı bir uğraş olabiliyor
      10 yıl önce 5 küçük meyve ağacına ağ germekten ya da peyzaj masraflarından şikâyet eden kendime dönüp, o zamanki ölçek ve maliyet için şükretmesini söylemek isterdim
      Şimdi 1 kilometrelik bağ ağı, yüzlerce ağaç ve asmanın budanması gibi işlerle uğraşıyorum. O zaman tüm ağı değiştirmek 200 dolardı, şimdi ise 5.000 doların üstünde
      Yine de vazgeçmek istemiyorum

  • Her yıl evin toplam değerinin %1~3’ünü onarım masrafları için ayrı tutmanız önerilir
    Çoğu kişi bunu yapmaz ve bu yüzden birçok evin değeri yavaş yavaş düşer. Potansiyel kuşaklar arası serveti mahvetmenin hızlı bir yoludur
    Ev onarımları da topluca gelme eğilimindedir. Yıllarca hiçbir şey olmayıp rehavete kapılırsınız, sonra bir anda üç büyük sorun birden çıkar
    Sadece bu yıl bile rastgele masraflar neredeyse 10 bin doları buldu ve HVAC ömrüne bakılırsa gelecek yıl da büyük bir gider daha olacak gibi görünüyor
    Yakınınızda varsa bir alet kütüphanesine üye olmak iyi olur. Tek seferlik işler için özel aletler satın almaktan çok daha hesaplıdır ve harika bir topluluk kaynağıdır
    Kendiniz yapabiliyor olsanız bile güvenilir bir tamirci bulmuş olmak iyidir. Mümkünse kapı kodunu bile emanet edebileceğiniz biri olmalı ki seyahatteyken komşu su aktığını haber verdiğinde hemen çağırabilesiniz

    • Benim deneyimime göre bakım eksikliği gerçek değer üzerinde o kadar büyük bir etki yaratmıyor
      Birçok yerde fiyatın çoğu arsa değerinden geliyor ve insanlar yapının durumuna göre değer biçmeye pek o kadar önem vermiyor gibi görünüyor
      Satış süresini etkileyebilir ama etkisi daha çok o kadar. Escrow sırasında bazı onarım kredileri teklif edilebilir ama tutar çoğu zaman yetersiz kalır ya da satıcı bunları doğrudan reddeder
    • Kanadalı yarı emekli kişisel finans köşe yazarı Rob Carrick, ev sahipliğinin zorunlu bir tasarruf planından çok zorunlu bir harcama planına benzediğini söylemişti
      https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
      https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
      The Wealthy Barber podcast’inin tam röportajı: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
    • Bir arkadaşım ilginç bir şey söylemişti. İkimiz de kendimiz için iyi şeylere para harcamakta zorlanıyorduk. Daha iyi kulaklıklara gerçekten ihtiyacım var mı, bunu gerçekten almalı mıyım diye diye sonunda keyifli hiçbir şey almamak gibi
      Sezgilere ters düşen çözüm, eğlence ve saçmalık bütçesi oluşturup bunu her altı ayda bir mutlaka harcamak ya da bir yıl boyunca nasıl harcanacağını bilinçli şekilde planlamaktır
      Bütçeyi iyi ayarlarsanız zarar vermeden hayatı daha iyi hale getirmeye zorlar
      Sahip olduğunuz evin bakımı da benzer görünüyor. Gerçekten büyük sorunlara karşı birikim yapmak gerekir ama sürekli yapılacak işler için de ayrıca bütçe biriktirmek gerekir
      6 aylık rutin bakım bütçesi biriktiyse, ortalık bozulmadan önce bunu hangi işlere proaktif biçimde harcayacağınıza karar vermelisiniz
    • Son birkaç yılda biz de tam böyleydik
      2024 sonbaharında ön duvarı güçlendirmek için yıldız biçimli cıvatalar[1] taktırmamız gerekti ve bu 24 bin dolara mal oldu
      2025 ilkbaharında bitirilmiş bodrum katını su bastı; French drain kurulumu ve bodrumun eski haline getirilmesi 18 bin dolara mal oldu
      Çatı sızıntısına müdahale için süren onarımlara da 8 bin dolar gitti
      Bitmek bilmeyen büyük onarımlar akışı gibi geliyor ve o para HVAC yükseltmesi, mini-split kurulumu, yalıtım iyileştirmesi ya da mutfak yenilemesi gibi gerçekten evin değerini artıracak geliştirmelere harcanabilirdi
      Şimdi sadece satarken zarar etmeyelim diye bu onarımların dayanmasını umuyoruz
      [1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
    • Mümkünse daha önce kirada oturduğunuz yerden bir-iki seviye daha düşük yaşam maliyetine sahip bir bölgede mortgage almak işin püf noktasıdır
      Uzaktan çalışmanın yayıldığı dönemde bu en kolaydı ama bugün de ısrarla ararsanız mümkün
      Böylece barınma maliyeti çok ucuz hissettirir ve parayı elde tutmakta ciddi bir sorununuz yoksa hem birikim hem de onarım acil durum fonu hızla büyür

  • Şu anki kiranın birkaç ay sonra da aynı kalacağının garantisi yok
    Tercih ettiğiniz bölgede bir daire kiralamak, aynı bölgede ev sahibi olmaktan çok daha kolaydır ama kira çok yüksek olabilir
    Bu, dış semtte bir eve sahip olmakla aynı hatta daha kötü olabilir
    Ev sahibi konusunda şans faktörü de büyüktür ve kira kısa bir bildirimle ciddi biçimde artırılabilir
    Ev sahibi binayı satarsa, yönetim değişirse ya da başka bir kullanıma dönüştürülürse yeni bir daire bulmanız gerekir
    Bir anda tatsız komşularınız da olabilir; bu evde de olabilir ama apartmanda fiziksel mesafe daha yakındır
    Büyük bir köpek beslemek isteseniz izin verilmeyebilir, çocuğun oynayacağı bir bahçe olmaz, tavuk besleyemezsiniz ve ek soğutma/klima/ısı pompası kurmak da genellikle mümkün değildir
    Bunlar karşı argümanı tamamen geçersiz kılmaz ama kiracılık ve ev sahipliği o kadar siyah-beyaz meseleler değildir

    • Kiralama ve sahip olma tartışmalarında bunlar sık geçer ama ev de kiralayabilir, daire de satın alabilirsiniz

  • Sahip olmanın büyük avantajlarından biri, her ay parayı değer kazanma potansiyeli olan bir varlığa zorunlu olarak yatırmanızdır
    Yine de bunun S&P 500’e düzenli olarak sabit tutarlı yatırım yapan birini geçmesi pek olası değildir