Stanford'un "Mühendisler İçin Kişisel Finans Yönetimi" dersi

xguru · 2023-06-19T11:16:02+09:00

Toplam 10 ders. Ders materyalleri o kadar iyi ki özetleyip çevirdim CS 007: Personal Finance for Engineers Kişisel finans neden önemli? Müfredatta bunu doğru düzgün öğreten bir yer yok Teknik olarak zor değil ama sinyal-gürültü oranı (SNR) berbat durumda Hayat üzerinde çok büyük etkisi var ve herkesi etkiliyor Neden mühendisler? Aynı şekilde 23 yaşında başlayan "emekli NFL oyuncusu" ile "Facebook'ta üniversiteden yeni mezun olmuş giriş seviyesi mühendis" karşılaştırıldığında... Real Questions, Real Data Çoğu yetişkin, finansal kararlar hakkında arkadaşlarıyla/iş arkadaşlarıyla konuşurken rahatsız hisseder Kötü veri kötü kararlara yol açar Bu ders mümkün olduğunca gerçek verilere dayanacak #1 Introduction Serveti/başarıyı nasıl tanımlarsınız? Ailenizin varlıkları hakkında ne kadar şey biliyorsunuz? Hiç hisse senedi, ETF veya yatırım fonu satın aldınız mı? Hiç kendi verginizi kendiniz ödediniz mi? Geri ödemeniz gereken öğrenci krediniz var mı? Maaşınızın ne kadarını biriktiriyorsunuz? Acil bir durumda kullanmak üzere 500.000 won ($400) parası olan Amerikalıların oranı yüzde kaçtır? Sizce ABD'de medyan gelir ne kadar? Hangi finansal kararları ele almak istiyorsunuz? #2 Behavioral Finance Para konusunda rasyonel olduğunu düşünenler el kaldırsın? Hiç de rasyonel değilsiniz (Not Rational) anchoring, mental accounting, doğrulama ve hindsight bias, kumarbaz yanılgısı... Neden davranışsal ekonomi (Behavioral Economics)? Heuristics, Framing, Market Inefficiencies Rasyonel olmamanız sorun değil Çünkü insanlar öngörülebilir biçimde irrasyoneldir (Predictably Irrational) #3 Getting Paid Compensation (ücretlendirme) - insanların nasıl para aldığını anlamak Attract: Yetenekleri şirkete çekmek için rekabetçi, piyasa bazlı ücretlerle becerileri ödüllendirmek Motivate: Şirket stratejisi ve hedefleriyle uyumlu performans ödülleriyle çalışanları motive etmek Retain: Çalışanları şirkette tutmak için şirkete katkılarına göre adil biçimde ücretlendirmek Compensation kültürün bir parçasıdır ama aynı zamanda çok önemlidir Temel maaş, relocation ve signing bonus, yıllık bonus, hisse bazlı ödüller, finansal yan haklar, perks Equity Hisse nedir? Halka açık şirket / özel şirket Stock option Restricted Stock (RSU) Stock option vs. RSU 4 teklifin değerlendirilmesi (gerçek verilere dayalı karşılaştırma) Titantech halka açık şirketler: Netflix, Amazon, Facebook, Apple, Google vb. Unicorntech özel şirketler: unicorn olmuş teknoloji girişimleri (500+ kişi, 1 trilyon won üzeri değerleme) Nextbigthing özel şirketler: yeni nesil girişimler (30 kişi, Series A almış, yaklaşık $60M değerleme) Toobigtofail finans şirketleri: 100 binden fazla çalışanı ve 200 trilyon wonu aşan piyasa değerine sahip finans şirketleri Sadece para önemli değil Hissenin upside ve downside'ı Title vs. Compensation vs. Quality "Müzakere" gerçekten çok önemli Piyasa rasyoneldir ama şirketlerin yaklaşımı farklıdır Bazı şirketler müzakereyi sever, bazıları sevmez. Nazik ama kararlı yaklaşın İyi şirketler adil ücretlendirme için çabalar ama startup'lar arasında büyük farklar olabilir. Piyasa verilerini bilin Özel şirkete gidiyorsanız genelde hisseye daha çok ağırlık vermek iyidir #4 Tasarruf ve bütçe (Savings & Budgets) Gelir ve gider Karşılayamayacağınız şeyleri satın almayın Kazandığınızdan daha az harcayın! Kişisel finansal başarının nihai sırrı budur Hemen her gelir ve servet düzeyinde önemlidir Harcanamayacak para diye bir şey yoktur. Milyonerlerin iflas etmesinin bir sebebi var Ölçmesi kolaydır ama çok az kişi yapar Neden zor? Her gider gelirle aynı zaman diliminde gerçekleşmez İki haftada bir maaş alırken bazı giderlerin aylık/yıllık olması gibi Her gider öngörülebilir değildir Endowment Effect (sahiplik etkisi; aynı nesneye sahip olduğumuzda ona daha yüksek değer biçme eğilimi) ters etki yaratabilir Giyime aylık $300 bütçe ayırırsanız, bu ihtiyaçtan fazla harcamak için bir lisansa dönüşebilir Kredi kartları aşırı harcamayı kolaylaştırır Gelir değişken olabilir ama yaşam tarzı ve giderler sabittir. Kısa sürede para kazanıldığında bu çok zorlaşır (film, spor, Silikon Vadisi vb.) Vergiler gerçekten karmaşıktır Tasarruf oranı: Ne kadar biriktirmelisiniz? Genelde önerilen hedefler %10 ve %15'tir (%10 için belirgin bir neden yoktur, %15 ise geçmiş verilerden gelen varsayımlara dayanır) Asıl cevap şu: "Her yüzde önemlidir" Yaşam/lifestyle maliyetlerini azaltın Hedeflerinize ulaşmak için sermaye havuzunu büyütün Compensation yapısı tasarruf oranını etkiler %10 bonus alıp bunu harcamazsanız tasarruf oranınız artar Ne yazık ki birçok kişi, bonusu almadan önce bile "gelecek bonustan daha fazlasını harcar" Tasarrufu artırmak için sistematik yöntemler de vardır (401k, Forced Savings, HSA) Zorunlu tasarruf olarak mortgage (konut kredisi) Otomasyonun faydaları Önce kendinize ödeme yapın Bütçe yapın, tasarruf tutarını hesaplayın ve çekimleri otomatikleştirin. Tıpkı vergi gibi 401(k)'de opt-out kayıt, opt-in'den çok daha etkilidir 401(k)'yi otomatik artırmak, opt-in'den çok daha etkilidir Maaşınız arttığında aynı yüzde oranında tasarrufu da artırın. Zamanla tasarruf oranını yükseltebilirsiniz Görünmeyen para daha az harcanır Bütçeleme (Budgeting): Paran nereye gidiyor? Budget nedir Kategori bazında harcama dökümü Finansal olarak istikrarlı durumdaysanız, son 3 ayın harcamalarının ortalamasını almak şaşırtıcı derecede isabetli bir bütçe sağlayabilir Yıllık giderleri unutmayın Acil durum fonu gerçekten sıra dışı harcamalar içindir: tatilde hediye almak için aşırı harcama yapmak gibi şeyler için değil İdeal/ampirik harcama dökümünü takip etmek Kategori bazında fiili harcamalarla gerekli harcamalar arasında büyük fark olabilir İş arkadaşları/arkadaşlarla karşılaştırmak da iyi olabilir ama koşulları hesaba katmak gerekir Düzenli olarak ideal vs. ampirik sonuçları karşılaştırın Bütçenin temel göstergesi, bütçenin ne kadar gerçekçi olduğudur Needs / Wants / Savings & Debt "All Your Worth" kitabı bunu 50 / 30 / 20 olarak öneriyor ama size uymayabilir Siz de yapabilirsiniz Sizden daha az kazanan insanlar da tasarruf ediyor Sizden daha çok kazanan insanların iflas ettiği de oluyor Duygusal gerekçelendirmelere dikkat edin: "Bunu ben kazandım" "Bunu hak ediyorum" "Neden ben olmayayım?" Sadece bütçe yapmak bile insanların harcamalarını azalttığı kanıtlanmıştır Bütçeyi aşarsanız şaşırmayın. Geliri tahmin ederken ve giderleri dağıtırken tampon bırakın Gelir tablosu (Income Statement): her şeyi bir araya getirmek Gelir tablosu nedir Belirli bir muhasebe dönemi için şirketin finansal performansını raporlayan mali tablo Kişisel gelir tablosu, bir dönem içindeki gelir/gider/tasarrufu gözden geçirmektir #5 Varlıklar, yükümlülükler ve net değer (Assets, Liabilities & Net Worth) Likidite (Liquidity): İhtiyaç anında fona erişim Likidite nedir Nakit gerektiğinde ona ne kadar hızlı erişebildiğinizdir Piyasa likiditesi (Market Liquidity), bir piyasada varlıkların ne kadar istikrarlı biçimde alınıp satılabildiğini ifade eder Muhasebe likiditesi (Accounting Liquidity), bir bireyin ya da şirketin elindeki likit varlıklarla finansal yükümlülüklerini ne kadar kolay yerine getirebildiğini ölçer Likiditenin değerini küçümsemeyin. Likidite önemlidir Likidite neden önemlidir Bir ödeme yapmanız gerektiğinde önemli olan tek şey likiditedir Likidite, yatırım fırsatlarından yararlanmayı sağlayan güçtür Likidite ve getiri Likidite genellikle getiriyle ters orantılıdır Örn.) nakit çok yüksek likiditeye sahiptir. Özel sermaye fonları çok düşük likiditeye sahiptir Güvenlik ≠ likidite: 5 yıllık CD çok güvenlidir ama likiditesi düşüktür. Tesla hissesi likittir ama oynaktır (volatile) Acil durum fonu (Emergency Funds): hedeflerinizi korumak için finansal bir tampon Acil durumlar için 400 $'dan fazla nakdi elinde bulunduran Amerikalıların oranı yüzde kaçtır? Sıkça yanlış aktarılan bir istatistik ABD Merkez Bankası, 2022'de Amerikalıların %32'sinin 400 dolarlık acil durum fonuna yetecek nakit tasarrufu olmadığını bildirdi Gerçek ankete göre %11'i, başka yollarla da acil durumun üstesinden gelemeyeceğini söyledi Likidite, ihtiyaç duyduğunuzda paraya erişip erişemediğinizdir Likiditenin değerini küçümsemeyin. Likidite önemlidir Neden acil durum fonuna ihtiyaç var Likidite gerektiğinde kullanılacak pratik bir araçtır Finansal sağlık için kullanılan "zihinsel muhasebe (Mental Accounting)" örneği Amaç, uzun vadeli varlıkları/planları beklenmedik kısa vadeli ihtiyaçlardan korumaktır Acil durum fonu ne kadar büyük olmalı? Standart öneri, nakit veya nakit benzerlerinde en az 3 aylık yaşam gideridir İşsiz kalmanın etkisi baz alınarak hesaplanır ABD ortalamasında aynı ücret seviyesinde bir iş bulmak yaklaşık 3~6 ay sürer Resesyon dönemlerinde, kıdeme bağlı olarak bu süre artar Acil durum fonuyla ilgili yaygın hatalar Yatırım getirisine veya fırsat maliyetine odaklanmayın Bunu bir varlık değil, tampon veya sigorta olarak düşünün Önce bunun doldurulması gerekir ve kullanılırsa ilk olarak yine bunun yerine konması gerekir Düşüncesiz amaçlarla kullanmayın. Bu, acil durumlar içindir Varlıklar ve borçlar Varlık nedir? Ekonomik değeri olan her türlü kaynak Finansal varlıklar; nakit, tahvil, hisse vb. yatırımları ifade eder Reel varlıklar; gayrimenkul, koleksiyon ürünleri, emtia vb. yatırımları ifade eder Varlıkların çeşitli türleri Likit vs. likit olmayan Finansal vs. reel Değer kazanan (Appreciating) vs. değer kaybeden (Depreciating) Maddi varlık vs. maddi olmayan varlık Size olan borçlar Peki ya insan sermayesi (Human Capital)? Kendi beceri ve yetkinliklerinizin en büyük varlığınız olduğunu iddia etmek kolaydır "Maddi olmayan varlıkları" göz ardı etmeyin. Bazen en iyi yatırım bunlar olabilir İnsan sermayesinin likiditesinin çok değişken olduğunu unutmayın Borç nedir? Genel olarak borç gibi finansal yükümlülükleri ifade eder En yaygın kişisel borç türü kredidir (loan) Yaygın türler: mortgage, taşıt kredisi, öğrenci kredisi, kredi kartı, vergi yükümlülüğü Borcun çeşitli türleri Kısa vadeli vs. uzun vadeli Teminatlı (Secured) vs. teminatsız (Unsecured) Vergi yükümlülüğü Kredi skoru (ABD standardına göre) Kredi veren kurumlar, kredi başvurduğunuzda, kredi aldığınızda veya geri ödediğinizde bunu 3 büyük merkezi kredi derecelendirme kuruluşuna bildirir Çoğu krediye hak kazanmak için iyi bir kredi skoru oluşturmak şarttır. Kimlik doğrulamada da kullanıldığı için başka hizmetleri de etkileyebilir Kredi skorunu etkileyenler: kredi geçmişinin uzunluğu, zamanında ödeme yapılıp yapılmadığı, kullanılabilir limit oranı, yeni kredi başvuruları, iflas Borç kötü bir şey midir? Modigliani-Miller Irrelevance Theory (Modigliani-Miller teoremi) Piyasanın değeri, fonlamanın nasıl sağlandığıyla değil, temel varlıkların getiri gücü ve riskiyle belirlenir Vergi, işlem maliyeti ve iflas maliyetinin olmadığı varsayılır Kaldıraç için trade-off teorisi. Optimal bir sermaye yapısı vardır Tüm borçları ödemeli miyiz? Daha fazla borç = daha fazla risk Tüm borçlar aynı değildir Borçta, özellikle yüksek faizli borçta, bileşik getiri sizin dostunuz değildir (uzak durulmalıdır) Bazı borçlar sübvansiyonludur (mortgage, öğrenci kredisi) Borç ödemek duygusal olarak tatmin edici olabilir ama finansal olarak irrasyonel olabilir Borcu ödemek, zamanla tasarruf oranını iyileştirebilir Bilanço: net serveti anlamak Net servet nedir? varlıklar - borçlar Toplam net servet tüm varlıkları içerir Likit net servet, likit olmayan varlıkları ve birincil konutu (ve ilgili borçları) hariç tutar Nakit akışıyla karıştırmayın. Farklı şeylerdir Bilanço nedir? Şirketin varlıklarını, borçlarını ve özkaynağını özetleyen finansal tablo Varlıklar (Assets) = Borçlar (Liabilities) + Özkaynak (Equity) Yaygın oranlar: nakit oranı, asit-test (Quick) oranı, borç/özkaynak, varlık devir hızı, ROA (aktif kârlılığı) Kişisel bilanço oluşturmak #6 Borç hakkında her şey (All about Debt) Bileşik getiri (Compounding): tasarruf için iyi, borç için kötü Bileşik getirinin sihri Einstein'ın "bileşik getiri evrendeki en güçlü kuvvettir" dediği söylenir (Nobel alırken gazeteciler insanlığın en büyük icadını sorunca böyle cevap verdiğine dair bir rivayet vardır) Bileşik getiri, neredeyse tüm uzun vadeli finansal planlamanın merkezindedir Üstel (exponential), algoritma maliyetleri için kötüdür ama tasarruf getirileri için iyidir Sorun şu ki özellikle ilk yıllarda finansal getiri iyi görünmez Önemli olan bunu istikrarlı biçimde sürdürmektir Basit bileşik getiri 72 kuralı (bir tutarın değerinin iki katına çıkmasının ne kadar süreceğini hesaplama kuralı. Örneğin 1.000.000 won'u yıllık %10 bileşik faizle ikiye katlamak için 72/10 = 7,2 yıl gerekir) Her yıl POWER(1 + faiz_oranı, yıl) 20 yılda %4 ise 2,19x, 20 yılda %8 ise 4,66x Dikkat: bu sadece tasarruf için değil, borç için de aynı şekilde işler Yıllık oran (Annual Percentage Rate, APR) Kredinin maliyeti veya yatırımın beklenen getirisi için standartlaştırılmış bir ölçü Farklı ücret ve faiz yapıları olduğu için gereklidir Bileşik faizi içermez Ücretler veya ilgili ödeme gereklilikleri nedeniyle nominal faiz oranından yüksek olma eğilimindedir APR = basit faiz, APY = bileşik faiz Aylık %1, APR olarak %12, APY olarak %12,68'dir Erken başlamanın avantajı %8 getiri: 10 yılda 2,16 kat, 20 yılda 4,66 kat, 30 yılda 10,06 kat, 40 yılda 21,72 kat, 50 yılda 46,9 kat Bileşik etki uzun zaman boyunca ortaya çıkar Üstel fonksiyon doğrusal olmayan bir fonksiyondur. Her dönem bir önceki döneme dayanır Çoğu emeklilik planı modelinde, 25~35 yaş arasında biriktirilen para, 35~65 yaş arasındaki tüm birikimden daha fazla emeklilik varlığı yaratır Borç türleri: öğrenci kredisi, mortgage, taşıt kredisi, kredi kartı Kredi skoru: kredi geçmişiniz ve bunun neden önemli olduğu (Yukarıdaki iki bölüm ülkemizdeki durumdan farklı olduğu için atlanıyor) Kredi ve faiz oranları: ne kadar geri ödemelisiniz? Amortization (itfa) Kredi değerini düzenli aralıklarla sabit tutarlarda azaltma süreci Elektronik tablolarda PMT(), PPMT(), IPMT() fonksiyonları vardır Borç geri ödemesi: farklı stratejiler bulmak Borcun riskleri İflas, kelimenin tam anlamıyla borçları ödeyememe durumudur. Borcunuz yoksa iflas etmezsiniz Bırakın %20'yi, %8 getiri garanti eden yasal bir yatırım ürününü bile asla bulamazsınız %20'nin üzerinde faiz uygulayan bireysel kredi ürünleri ise durmadan piyasaya çıkıyor "Kötü" borç zehirlidir ve en iyi getiri borcu ödemektir. Ancak acil durum fonu öncelikli olabilir Borç nasıl verimli şekilde ödenir? Bu süreç, her ay asgari ödeme tutarından fazlasını borç geri ödemesine ayırabildiğinizi varsayar Ödemek istediğiniz kredileri listeleyin, mortgage hariç Konsolidasyon yoluyla kredileri sadeleştirin ve faiz oranını en aza indirin. Bazı durumlarda vade uzatıp nakit yaratmak mantıklı olabilir Debt Snowball yaygınlaşmış bir terimdir. En küçük krediden başlayarak ödeme yapmayı ifade eder. Borç kapatmanın duygusal faydasına dayanır Matematiksel olarak, kredileri faiz oranına göre sıralamak en ideal yöntemdir. Tüm kredilerde asgari ödemeyi yapıp, artan parayla en pahalı krediyi önce kapatmak gerekir Sorun şu ki, kredi tamamen kapanana kadar nakit akışı iyileşmez Tüm borçlarımı kapatmalı mıyım? Daha fazla borç = daha fazla risk Tüm borçlar aynı değildir Borçta, özellikle yüksek faizli borçta, bileşik getiri sizin dostunuz değildir (uzak durulmalıdır) Bazı borçlar sübvanse edilir (ipotek, öğrenci kredisi) Borç kapatmak duygusal olarak tatmin edicidir, ancak finansal olarak irrasyonel olabilir Borç kapatmak zaman içinde tasarruf oranını artırabilir #7 Investing - iyi yatırım sıkıcıdır Önceki bölümdeki "bileşik getiri" slaytlarını bir kez daha vurgulayalım. Yatırımda bileşik getiri önemlidir Yatırım türleri: hisse senetleri, tahviller, emtialar, gayrimenkul Genel yatırım yöntemleri İnsanların yaygın olarak yatırım yaptığı altın, hisse senedi, tahvil, dolar vb. için 200 yıllık veriler toplandığında, hisse senetlerinin uzun vadede yıllık ortalama getirisi en yüksektir, ancak oynaklığı da yüksektir Hisseler/özsermaye (Stocks/Equities) Hisse senetleri, bir şirketin mülkiyetini temsil eden menkul kıymetlerdir (Security, mülkiyet hakkını gösteren belge) Yalnızca ABD'de halka açık olarak işlem gören 4000'den fazla hisse vardır Sermaye değer artışı ve temettüden gelen getiri Zamanla ekonomiyle birlikte büyür ve enflasyona göre ayarlanır Hisseleri alt sınıflara ayırmanın birçok yolu vardır: büyük ölçekli ve küçük ölçekli şirketler, ABD vs. gelişmiş piyasalar vs. gelişmekte olan piyasalar, büyüme hisseleri vs. değer hisseleri Tahviller Bir kredinin bir bölümünü temsil eden borçlanma yatırım araçlarıdır Vade tarihi, faiz oranı ve piyasa fiyatı önemlidir. Genellikle tahvil başına yaklaşık $1000 nominalle ihraç edilir, ancak istenen fiyattan işlem görebilir Kredi notu yüksekse faiz oranı düşüktür Sermaye değer artışı ve faiz gelirinden gelen getiri ABD Hazine tahvilleri = temel benchmark Tahvilleri alt sınıflara ayırmanın çeşitli yolları: devlet tahvili vs. şirket tahvili, yurt içi vs. yurt dışı Belediye tahvilleri özel vergi avantajlarına sahiptir Emtialar (Commodities) Ticarette kullanılan temel mallardır Yenilenebilir (Renewable): tarım ürünleri, kereste, .. Yenilenemez (Non-Renewable): demir, petrol, altın, .. Gayrimenkul Gayrimenkul, arazi ile o arazi üzerindeki yapıların birleşimidir Yatırım amaçlı gayrimenkul, ana ikametgahınızı kapsamaz Getiri, kira geliri ve sermaye değer artışına göre belirlenir Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REITs), özel vergi avantajlarına sahiptir ve halka açık piyasalarda işlem görür Çeşitlendirme (Diversification) - bedava öğle yemeğini reddetmeyin Varlık sınıfı (Asset Class): oynaklık ve korelasyon Aynı özellikleri taşıyan, piyasada benzer hareket eden ve aynı yasal çerçeveye dayanan menkul kıymetler grubudur Varlık sınıfları geçmiş getiriler açısından farklılık gösterir, oynaklıkları da farklıdır Farklı varlık sınıflarının hareketleri arasındaki korelasyon değişkendir Varlık sınıfları arasındaki korelasyon zamanla artıyor olsa da hâlâ çeşitlilik vardır Riske göre düzeltilmiş getiri (Risk Adjusted Return) Önemli olan yalnızca bir varlık sınıfının mutlak getirisi değil, oynaklığı da önemlidir Bill Sharpe, Sharpe oranını 1966'da geliştirdi ve 1994'te revize etti Finansta, yatırım performansını değerlendirirken ilgili yatırımın riskini düzelterek yansıtma yöntemidir Bir yatırım varlığı veya işlem stratejisinde, genel olarak risk denilen sapmanın birim başına fazla getiriyi (veya risk primini) ölçer Modern Portföy Teorisi (Modern Portfolio Theory, MPT) Harry Markowitz tarafından 1952'de tanıtıldı ve Nobel ödülü aldı Farklı varlık profilleri birleştirilerek, belirli bir beklenen getiri için portföy riski azaltılabilir Vergi konusu Faiz, temettü ve sermaye kazancı için vergi oranları farklıdır Varlık sınıfları tarihsel getirilere göre farklılık gösterir Vergiye tabi hesaplarda vergi sonrası riske göre düzeltilmiş getiri önemlidir Vergi öncesi riske göre düzeltilmiş getiri, vergi ertelenmiş hesaplar (401k, IRA) için çok önemlidir (ABD için) Yatırım yapma yöntemleri: ne yapılmalı ve neden Brokerage hesabı (aracı kurum hesabı) Çoğu ülkede büyük bankalar brokerage hizmeti sunar ABD'de brokerage, menkul kıymet hesabı sunan ve SEC ile FINRA tarafından düzenlenen finans kuruluşudur Büyük bankaların çoğu bir brokerage satın almış veya kurmuştur Bu tür hesaplar banka hesabı değildir, ancak para yatırıp menkul kıymet alıp satabileceğiniz kurumlardır Banka hesabından farklı olarak para kaybedebilirsiniz. Yatırımlar düşebilir ve bazen uzun süre düşük kalabilir Yatırım getirisi nasıl ölçülür? Alfa α, piyasa getirisine göre fazla getiri olarak tanımlanır Beta β, zaman içinde piyasa benchmark'ına göre oynaklık ölçüsü olarak tanımlanır Beta 1 ise, beklenen piyasa performansı ve oynaklığı anlamına gelir Her ikisi de Sermaye Varlıklarını Fiyatlama Modeli'nden (Capital Asset Pricing Model, CAPM) türetilmiştir Esas hedef, ücretler ve vergiler sonrasında mümkün olan en iyi riske göre düzeltilmiş getiriyi elde etmektir Yatırım yaklaşımı türleri Temel analiz, işletme performansı ve değerlemeye göre hisse seçer Teknik analiz, fiyat desenlerine göre hisse seçer Her iki yöntem de pratikte, ücretler düşüldükten sonra piyasa riske göre düzeltilmiş getirisini güvenilir ve tekrarlanabilir biçimde aştığını kanıtlayamamıştır Temel analiz, işletme sahipleri ve yöneticileri için çok faydalıdır. Warren Buffett'ın yıllık mektuplarının ünlü olmasının bir nedeni var Endeks fonlarının uzun vadeli (Secular) yükselişi A Random Walk Down Wall Street kitabının ilk baskısı 1973'te yayımlandı (Türkçe çeviri adı verilmemiş) Vanguard, 1975'te 12/31 tarihinde tüketici odaklı ilk endeks yatırım fonunu piyasaya sürdü Endeks fonları bugün yaklaşık 6 trilyon dolarlık varlığı yönetiyor ve yeni hisse fonu girişlerinin büyük kısmını oluşturuyor Geniş piyasa bazlı endeks fonlarıyla (VTI gibi), alternatif yaklaşımlara ve piyasanın alt kümelerine dayanan niş endeks fonları arasında büyük fark vardır Faktör bazlı yatırımın akademik olarak güvenilir dayanağı vardır, ancak pratikte yüksek ücretler başlıca sorun olmuştur İyi yatırım sıkıcıdır (Good investing is Boring) - sıkıcı değilse yanlış yapıyorsunuz İyi yatırım sıkıcıdır Kimse ortalama olmak istemez, ancak yatırımda "ortalama" aslında ortalamanın çok üzerindedir Basit ve düşük maliyetli endeks fonlarıyla çoğu yatırım fonunu, hedge fonunu ve benzer fonu geçebilirsiniz Varlık dağılımı, yönetici performansı farklarının %90'ına kadarını açıklar A Random Walk Down Wall Street Princeton'lı ünlü ekonomist Burt Malkiel'in 40 yılı aşkın süredir okunan kitabı Çoğu profesyonel, ücretler düşüldükten sonra basit piyasa ağırlıklı endeksi geçemez Ücretler öldürücüdür. Yani profesyonellerin, endeksten en az ücretleri kadar daha fazla getiri üretmesi gerekir Bunu bir dönem başarsalar bile, sonraki dönemde tekrar edemezler Her varlık için endeks fonu kullanmak maliyetleri düşük tutabilir Bireysel yatırımcı performansı profesyonellerden daha iyi değildir Dalbar, son 20 yıldaki bireysel yatırımcı getirileri üzerine her yıl araştırma yayımlar 1992'den 2011'e kadar 20 yılda, hisse yatırımcılarının ortalama getirisi S&P 500'ün %4.32 altında kaldı Aynı dönemde toplam S&P 500 getirisi, temettü yeniden yatırımı dahil %7.75 idi En büyük nedenler yüksek ücretler ve piyasa zamanlaması hatalarıdır Piyasa zamanlaması berbattır Hisse senedine giren para akışının tarihi, insanların ne kadar kötü performans gösterdiğini ortaya koyar Dalbar araştırmasına göre bireysel yatırımcıların düşük piyasa getirilerinin başlıca nedenlerinden biri piyasa zamanlamasıdır İki kez doğru tahmin etmeniz gerekir (alırken ve satarken) Just. Keep. Saving Varlık sınıfları: kazananlar nadiren tekrar eder Varlık sınıfları hem geçmiş getiri hem de oynaklık açısından çeşitlidir Farklı varlık sınıflarının hareketleri arasındaki korelasyon çeşitlidir Varlık sınıfları arasındaki korelasyon zamanla artsa da hâlâ çeşitlidir Çeşitlendirmeyi koruyun Yeniden dengeleme Uzun vadede varlık dağılımı, farklı performanslar nedeniyle değişebilir Vergi açısından verimli yöntemler: akıllı temettü yeniden yatırımı, para yatırma, çekme Tetikleyici tabanlı yeniden dengeleme, yalnızca ideal dağılımdan belirli bir %’den fazla sapıldığında gerçekleşir Zamanla risk azalır, ancak bu mutlaka getirinin iyileşeceği anlamına gelmez İyi yatırım için 4 anahtar Tasarruf etmeye devam etmek Düşük ücret ödemek Çeşitlendirmeyi korumak Vergileri en aza indirmek İyi yatırım kısa mesafe koşusu değil, maratondur "Yatırım basittir, ama kolay değildir" - Warren Buffett #8 Financial Planning & Goals - Finansal planlama ve hedefler Planlama: finansal hedefler nasıl belirlenir ve gerçekleştirilir Finansal planlama nedir? Mevcut ve gelecekteki finansal durumun kapsamlı bir değerlendirmesi "Bir bireyin uygun mali kaynak yönetimi yoluyla yaşam hedeflerine ulaşıp ulaşamayacağını ve buna nasıl karar verileceğini belirleme süreci" Nakit akışı, varlıklar, çekimler Ana bileşenler Net servet Nakit akışı analizi Emeklilik stratejisi Risk / sigorta Yatırım stratejisi Vergi stratejisi Gayrimenkul planlaması Finansal planlama neden gereklidir? İnsanlar, tasarruf etmek için yeterli motivasyonları yoksa gerekenden fazla harcama eğilimindedir Kısa vadeli ödül ile uzun vadeli kazanç. Varlık biriktirmek zaman alır Finansal plan açıkça oluşturulursa başarı olasılığı artar İki veya daha fazla kişi işin içindeyse çok önemlidir (eş/ail e) Finansal planlayıcı nedir? Bu terimi herkes kullanabilir. Çok dikkatli olunmalı İki sertifika iyi bilinir: CFP (Certified Financial Planner) ve CFA (Chartered Financial Analyst) Finansal planlayıcılar, insanların davranışsal hatalardan kaçınmasına ciddi ölçüde yardımcı olur. Vanguard bunun değerini yaklaşık 150 bps olarak ölçmektedir (1 bp = %0,01) Eşler çoğu zaman para konusunda iyi iletişim kuramaz. Finansal planlayıcılar şeffaflığı ve ortak plan yapmayı zorlar; bu da gereklidir Sektörde çıkar çatışmaları ve yüksek ücretler yaygındır Önümüzdeki 10 yıl içinde sektörün, kişiselleştirilmiş veri tabanlı otomasyon çözümleriyle büyük ölçüde sarsılması muhtemeldir Finansal planlayıcılar neden bu kadar yüksek ücret alır? Finansal planlayıcıların genellikle 50~70 kişilik küçük bir müşteri tabanı vardır Yüksek sabit maliyetleri (pahalı ofisler) ve yüksek değişken maliyetleri (maaşlar ve destek ekipleri) karşılamaları gerekir Bir finansal planlayıcı yılda 100.000 dolar kazanmak istiyorsa ve işletmenin 100.000 dolarlık genel gideri varsa, başa baş noktasına gelmek için müşteri başına 4.000 dolar alması gerekir Çözümleri: minimum tutarları yükseltmek, yüksek ücret almak, gizli ürün yerleştirmeleri üzerinden iade ve komisyon almak Hedef türleri: acil durum fonu biriktirmek, emeklilik vb. Finansal hedef nedir? Önemli finansal gereksinimler (varlık/gelir) gerektiren her türlü hedef Zaman çerçevesi önemlidir: kısa vadeli, orta vadeli, uzun vadeli, belirsiz ve koşullu hedefler Örn: acil durum fonu, borç ödeme, araba satın alma, ev satın alma, iş kurma, üniversite, emeklilik Gelecekteki tasarruf tutarı nasıl tahmin edilir? Nakit hesapları için uygun dönem boyunca FDIC (ABD Mevduat Sigorta Kurumu) faiz oranı varsayılır Çeşitlendirilmiş portföylerde, enflasyona göre düzeltilmiş geçmiş getiriler kullanılır Enflasyon, ABD Hazine tahvilleri ile TIPS (enflasyona endeksli tahviller) arasındaki farktan tahmin edilebilir (kaynak zamanında yaklaşık %2,6, 2023/6 itibarıyla %2,13) Basit yöntem: yıllık faiz oranını varsayıp aylık faiz oranını 12’ye bölerek ay bazında tahmin yapmak Gelişmiş yöntem: Monte Carlo, istatistiksel tahminleri kullanarak çok sayıda olası sonucu hesaplar ve bunlara olasılık atar Basit hedef: acil durum fonu En önemli kısa vadeli hedeflerden biri Öncelik: likidite ve güvenlik Genel hedef: FDIC sigortalı banka hesabında 3~6 aylık harcamayı biriktirmek Basit tahmin: aylık tasarruf tutarı x ay sayısı Örn.) 12.000 dolarlık bir acil durum fonu oluşturmak için 1 yıl boyunca her ay 1.000 dolar biriktirmek gerekir Daha karmaşık hedef: ev ABD nüfus sayımı: konut sahipliği oranı %65,4 (2021 3. çeyrek itibarıyla) İki temel unsur: peşinat ve gelir gereksinimi (nakit akışı) Peşinat genellikle %20’dir. 1 milyon dolar ise 200 bin dolar eder; buna kapanış maliyetleri de eklenir Bankaların tipik borç/gelir oranı %36’dır (vergi öncesi). Yüksek maliyetli bölgelerde %40’ın üzerine çıkabilir Takvimde esneklik varsa bir miktar piyasa riskini üstlenebilirsiniz. Yoksa nakitte kalın Konut, likidite açısından (parayı çıkarmak zordur) ve mobilite açısından (iş için taşınma) oldukça zayıftır Gayrimenkulün uzun vadeli performansı olumludur: enflasyonun üzerindeki getiri ile kaldıraçlı yatırımın birleşimi Daha karmaşık hedef: üniversite Çok pahalı bir hedeftir. Çocuğumu 2027’de Stanford’a göndermek için 358.942 dolar gerekeceği tahmin ediliyor (enflasyon uygulanmış) Üniversite maliyetleri enflasyondan daha hızlı arttı (uzun vadede enflasyondan %1,1 daha hızlı) Zaman çerçevesi sınırlıdır. Emekliliğe 40~50 yıl olabilir; 18 yıl bileşik getirinin etkisini görmek için çok uzun bir süre değildir 529 üniversite tasarruf planı (ABD), likiditeden feragat etme karşılığında önemli vergi avantajları sunar Birden fazla çocuk için kademeli planlama, erken tasarrufu ödüllendirir Karmaşık hedef: emeklilik Son derece karmaşık bir hedef Birbiriyle ilişkili 4 sorun 40+ yıl boyunca gelir tahmini: ücret enflasyonu proxy olarak kullanılır 30+ yıl boyunca gelir ikamesi: ilk yaklaşım olarak "%4" kuralı kullanılır Vergi verimliliği: vergi ertelenmiş hesapların kullanımı Birden fazla kişi için planlama: partnerin emeklilik planını anlamak ve çocuklar için büyük harcamaların zamanlamasını öngörmek. Toplam hane geliri ve varlıklarına bütüncül bakmak Uzun vadeli varlık dağılımı (çeşitlendirilmiş portföy) Varlıkların konumu (hangi yatırımın nerede tutulacağı) Vergi ertelenmiş hesaplar (401k, IRA, Roth IRA, ..) Hayat sigortası dolandırıcılarına dikkat edin Çiftler: bir partneriniz varsa finansal planlama nasıl değişir İkiniz için plan yapmak Finansal planlama zordur. Geleceği tahmin etmeyi ve seçimler arasında öncelik belirlemeyi gerektirir Çiftlerde ise farklı takvimler, öncelikler ve olasılıklar nedeniyle çok daha zordur Ana sorunlar arasında iletişim, şeffaflık, ilişki ve değerler yer alır Parayla ilgili sorunlar, ilişkilerin başarısız olmasının en yaygın nedenlerinden biridir Çiftler: bütçe ve harcama İki kişi bütçeyi/harcamaları birlikte nasıl yönetebilir? Tek hesap yöntemi: tek bir ortak hesap, tamamen paylaşımlı İki hesap yöntemi: ayrı hesaplar, faturaları ödeme durumuna göre dengeleme Üç hesap yöntemi: iki kişisel hesap ve bir ortak hesap Bu stratejilerin hiçbiri temel sorun olan iletişim ve değerleri çözmez Hangi tutarın üzerindeki harcamaların konuşulacağına dair sihirli sayı birlikte belirlenmelidir Uyarı: kredide ortak sorumluluk ciddi bir commitment’tır. Hafife almayın Çiftler: tasarruf ve yatırım Emeklilik hesapları (401k ve IRA) kişisel hesaplardır Aracı kurum hesapları kişisel veya ortak olabilir. Hisse bazlı ücretlendirme kişiye özeldir Gelir, kariyer, süre farklılıkları ve tasarruf oranları karmaşıktır Şirketler arasında yan hakların kalitesi büyük ölçüde farklılık gösterebilir (Google’ın 401k’sı ile bir startup’ın 401k’sı gibi) Koşullar değiştikçe yeniden gözden geçirmek gerekebilir Hayat sigortası: nasıl çalışır? Ne zaman anlamlıdır? Hayat sigortası: neden vardır? Death Insurance’dır Ölümle ilişkili maliyetler ortaya çıkar Bakmakla yükümlü olduğu kişiler olanlar, ölümden sonra onları desteklemenin bir yoluna ihtiyaç duyar Emeklilik planlarının hayata geçmesi çoğu zaman onlarca yıl alır. Hayat sigortası, ölüm nedeniyle kaybedilen geliri telafi edebilir Belirsizliğe dair riski dağıtmanın temel bir ekonomik faydası vardır. Bir kişinin ne zaman öleceği, bu şekilde değer yaratan ilk aktüeryal sigorta örneklerinden biridir Hayat sigortasının bazı vergi avantajları vardır. Sahipten potansiyel tazminat tutarı üzerinden vergi alınmaz, lehdar da ödeme alırken vergi ödemez Hayat sigortası: hangi türleri vardır? Süreli hayat sigortası: En yaygın olan tür. Ölüm halinde lehtara ödenecek sigorta tazminatı için belirli bir süre boyunca prim ödenir. Ödeme tutarı sabit olabilir veya azalabilir Ömür boyu hayat sigortası: Yaştan bağımsız olarak ölüm tazminatı sağlar. "Kalıcı" hayat sigortası olarak da bilinir Universal hayat sigortası: Ömür boyu hayat sigortasına benzer, ancak ölüm tazminatı ile nakit değeri değiştirme konusunda daha fazla esneklik sunar Değişken hayat sigortası: Primler sabittir ve nakit değerin getiri oranına göre ölüm tazminatı artabilir Aklınıza gelebilecek her türlü kombinasyon denenmiştir. ABD'de 2 trilyon dolarlık bir sektördür Yüksek maliyetler ve ücretler ile sözleşme feshi durumundaki cezalandırıcı hükümler nedeniyle hayat sigortası uzun vadeli yatırım için uygun bir finansal ürün değildir. Süreli hayat sigortasına bağlı kalın Hayat sigortası: Ne kadar gerekir? Ölümle ilgili maliyetleri düşünün Finansman için gelire ihtiyaç duyan bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler ile giderleri dikkate alın. Ev/üniversite/emeklilik Bu giderleri karşılayabilecek varlıkları biriktirmenin ne kadar süreceğini düşünün Ölüm olasılığı yaşla birlikte arttığı için maliyet doğrusal değildir. 30 yıllık bir poliçe, 10 yıllık bir poliçenin 3 katı değildir Gençler için çok ucuzdur Genellikle evlilik ya da çocuk planlanırken yapılır #9 Real Estate - Gayrimenkul Gayrimenkul neden önemlidir? İnsanların yaşayacak bir yere ihtiyacı vardır ABD'deki çoğu hane için en büyük finansal harcama kalemidir Karmaşık ve anlaşılması zor bir satın alma süreci vardır Birçok kişi için net servetin en büyük kısmını oluşturur Ulusal ve uluslararası servetin önemli bir bölümünü oluşturur Gayrimenkul satın almak - nasıl ve neden İnsanlar neden gayrimenkul satın alır? (kiralamaya kıyasla) Yaşayacak bir yere ihtiyaç duydukları için İnsanlar uzun süre yaşayacakları yeri kontrol etmek ister Bir konuta sahip olma fikrine duygusal bağlılık duyarlar Bunun iyi bir yatırım olduğuna inanırlar Gayrimenkul nasıl alınıp satılır? (ABD için olduğundan yalnızca referans amaçlı) Genellikle emlak komisyoncusu aracılığıyla işlem yapılır. ABD'de satış fiyatının %6'sı emlak komisyoncularına dağıtılır Mayıs 2022 itibarıyla ortalama bir konutun piyasaya çıktıktan sonra satılması 31 gün sürmektedir Hem alıcı hem de satıcı için kayda değer maliyetler vardır Tüm taraflar için önemli ölçüde due diligence gerekir Sıkı şekilde düzenlenen bir süreçtir Alıcı için gereken anlık maliyetler nelerdir? Doğrudan maliyetler Peşinat - genellikle toplam satın alma maliyetinin %20'si. Yoksa mortgage sigortası gerekir Kapanış maliyetleri - ABD'de alıcı için genellikle ortalama %2~5 Örtük maliyetler Fırsat maliyeti Likidite maliyeti Alıcının sürekli maliyetleri Emlak vergisi - ABD'de bölgeye göre değişir, genelde yıllık mülk değerinin yaklaşık %1'i Konut sigortası - ABD'de yıllık ortalama yaklaşık $1000 Mortgage - anapara ve faizden oluşur; faiz önemli bir maliyettir Bakım maliyetleri. Genellikle her yıl rahatlıkla %1 tutar Gayrimenkul kiralama - avantajlar ve maliyetler İnsanlar neden gayrimenkul kiralar? (satın almaya kıyasla) Yaşayacak bir yere ihtiyaç duydukları için Yaşam konusunda esneklik aradıkları için Uzun vadeli ikamet yeri seçimi ve büyük finansal taahhüt konusunda duygusal korkuları olduğu için Satın alma için gerekli finansal kaynakları yetersiz olduğu için Nakit akışının finansal yönetimi çok daha basittir Gayrimenkul sahipliği ve kiralama - en büyük finansal kararlardan biri Büyük karar, güçlü duygular Önemli finansal olmayan unsurlar vardır Yüksek işlem maliyetleri, gayrimenkul satın almanın kısa vadede çok riskli olduğu anlamına gelir Konumun sabitlenmesi kariyer fırsatlarını ciddi şekilde sınırlayabilir Topluluk ve okul çevresindeki sosyal bağlar önemlidir Çoğu insan için gayrimenkul, hayattaki en büyük yatırımdır Bazı insanlar kiralama/satın alma konusunda güçlü politik inançlara sahiptir Kiralamanın finansal avantajları Likidite: sermaye büyük bir peşinata bağlanmaz ve büyük anapara ödemelerine zorlanmazsınız Konum esnekliği: gerektiğinde yeni bir yere taşınabilirsiniz Çeşitlendirme: varlıkların çoğunu tek bir varlıkta yoğunlaştırmak çeşitli riskler yaratabilir Coğrafi piyasa riskinden kaçınma: Son 50 yılda Silikon Vadisi'nde ev almak iyi bir tercihti, ama Detroit'te değildi. Geleceği öngörmek zordur Bakım: gayrimenkul sahipliğiyle ilgili maliyetlerin çoğu mal sahibine yansır. Büyük masrafları planlamaya gerek yoktur Rekabetçi piyasa: çoğu durumda kiralar ücret enflasyonuyla birlikte hareket eder. İdeal olarak kalite ve fiyat açısından ev sahipleri arasında rekabet olması iyidir Sahip olmanın finansal avantajları Kaldıraçlı yatırım: yatırımların çoğu, 5 kat veya daha fazla kaldıraçla, ucuz kredilerle yapılır. Getiri bankaya değil mal sahibine gider Vergi avantajları: mortgage faizi ve emlak vergisi indirilebilir Uzun vadeli yatırım: gayrimenkul, ortalamada diğer varlık sınıflarına kıyasla nispeten daha düşük oynaklıkla enflasyonun üzerinde pozitif getiri sağlamıştır Finansal yönetim: mal sahibi, uzun vadeli getiriyi artırmak için gayrimenkule hangi yatırımları hangi maliyetle yapacağını kontrol edebilir (mutfak yenilemesi vb.) İsteğe bağlı ek gelir: çoğu durumda gayrimenkulü uzun vadeli kiraya verme seçeneği vardır. Kira geliri enflasyonla birlikte artar Kiralama vs. sahip olma karşılaştırması Mountain View'da 2 yatak odalı bir daireyi 2017 itibarıyla kiralama/sahip olma karşılaştırması (Bizden farklı olduğu için atlanmıştır) Gayrimenkul neden çoğu insan için servet yaratır Tasarrufu zorunlu kılar Kaldıraçlı yatırımdır Uzun vadede olumlu yatırım: son 70 yılda gayrimenkul, enflasyona göre yüksek getiri sağlamıştır Uzun zaman ufku: çoğu yatırımcının elde tutma süresi kısadır. İnsanlar evlerini daha uzun süre elde tuttuğu için değer artışı için daha fazla zaman olur Gayrimenkule yatırım yapmak Gayrimenkul Gayrimenkul, arazi ile o araziyi işgal eden yapıların birleşimidir Yatırım amaçlı gayrimenkul, ana ikametgahınızı kapsamaz Getiri, kira geliri ve sermaye değer artışına göre belirlenir Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REITs), özel vergi avantajlarına sahiptir ve halka açık piyasalarda işlem görür Yaygın yatırım yaklaşımı Son 100 yıla ait verilere bakıldığında, varlık sınıflarının fiyat eğilimleri oldukça nettir Reel getiri, enflasyon düşüldükten sonraki getiridir; zaman içinde paranın değerinin nasıl düştüğünü ölçer (dolar) Hisseler uzun vadede yıllık en yüksek getiriyi sağlar, ancak oynaklıkları da yüksektir Peki ABD konut fiyatları gayrimenkul için en iyi gösterge midir? Gayrimenkul ile diğer varlık sınıfları arasındaki tarihsel veri karşılaştırması Dönem, bölge ve alt sektöre göre gayrimenkul konusunda finans camiasında hâlâ ciddi tartışmalar vardır Getiriler hem sermaye değer artışına hem de kira değerine göre hesaplanır Yakın tarihli bir makaleye göre (hâlâ aktif biçimde tartışılıyor), küresel gayrimenkul hisse senetlerine yakın reel getiri sunarken daha düşük oynaklık göstermektedir. ABD'de ise hisse senetlerinden düşük, ancak bono ve tahvillerden yüksektir 1970~2015 döneminde ABD REIT getirilerinin ABD hisse senetlerine benzer olması bunu destekler (ancak hisselere göre vergi verimliliği daha düşüktür) Unutmayın: ortalama değerler, her bir tekil yatırımın performansını mutlaka açıklamaz Kiralık gayrimenkul: mantık, finansal maliyetler ve faydalar Kiralık gayrimenkul nedir? Kiracıya kiralanarak gelir elde etmek amacıyla sahip olunan her türlü gayrimenkul Müstakil evlerden apartman dairelerine kadar çeşitli birimler olabilir; konut veya ticari gayrimenkul olabilir Kiralık gayrimenkule ilişkin finansal bilgiler Kiralık bir gayrimenkul satın almak, oturmak için bir gayrimenkul satın almaya benzer Mortgage yeterlilik şartları farklıdır ve genellikle daha yüksek faiz oranları uygulanır Vergisel işlem bir işletmeye benzer (amortisman, gelir, gider) Capitalization Rate = gelirin getirisi / piyasa değeri Cap Rate = gelir / piyasa değeri İnsanlar neden kiralık gayrimenkulü sever? Kiralık gayrimenkul sahibi olmanın avantajları konusunda çoğu zaman çok duygusal düşünürler Gayrimenkuldeki sabit maliyetlerin çoğu peşin ödenir, ancak kira geliri zaman içinde enflasyonla birlikte artar Mortgage'ı geri öderken, enflasyona göre ayarlanmış gelir üreten bir varlık bırakabilirsiniz Genellikle gayrimenkul sahipliğinden doğal olarak gelişir Çoğu insan hem sahip olma maliyetlerini hem de kiralama sürecini doğrudan deneyimler Birçok kişi bunun finansal varlıklar/piyasalara kıyasla daha şeffaf ve daha somut (tangible) olduğunu düşünür Ayrıca, varlığın işine sahip olmanın psikolojik faydaları (ve maliyetleri) de vardır Kiralık gayrimenkulün sorunları Zaman: Bu başka bir iştir. Bazen öngörülemezdir ve ciddi çaba gerektirir Nakit akışı: Uzun vadede kâr getirebilecek bir yatırım yapmak kolay olabilir, ancak kısa vadede nakit akışı eksiye düşebilir Doluluk: Boş kalma maliyetlidir ve öngörülemez İnsanlar: Kiracılarla süregelen ilişkiyi yönetmek, yeni kiracı bulmak vb. Hukuki sorunlar: Kiracı haklarıyla ilgili önemli düzenlemeler ve gereklilikler vardır. Tahliye çok zor ve maliyetli olabilir Film önerisi: Pacific Heights #10 Ek konu: öğrencilerin seçimleri Girişim sermayesi ve özel sermaye Özel sermaye nedir? Özel sermaye (Private Equity, PE), halka açık olmayan şirketlere doğrudan yatırım yapan veya halka açık şirketleri satın alan (buyout) halka açık olmayan fonlar ve yatırımcılardan oluşur Teknik olarak girişim sermayesini de kapsar, ancak genel kullanımda mevcut şirketlere yatırım yapan fonları ifade eder Uzun vadeli ve likit olmayan yatırımlara odaklanır Fonlar, mevcut yatırımcı hisselerinin satın alınması, yeni geliştirme finansmanı, satın almalar, işletme sermayesinin artırılması, yönetim kontrolü ve şirket yapısında değişiklik için kontrol payı elde edilmesi gibi amaçlarla kullanılabilir Özel sermaye şirketleri genellikle ölçek ve yaklaşım bakımından farklı birden fazla fona sahiptir Fonlar, yatırım kararlarını veren genel ortaklar ile sermaye sağlayan sınırlı ortaklar arasındaki ortaklık yapısından oluşur Girişim sermayesi nedir? Girişim sermayesi (VC), yüksek büyüme potansiyeline sahip erken aşamadaki küçük girişimlere finansman sağlamaya odaklanan bir özel sermaye türüdür Şirket büyüdükçe daha fazla sermaye sağlayan aşamalı bir modele göre finansman sunarak riski azaltır ve değeri artırır 1970'ler ve 80'lerde Silikon Vadisi'nde teknoloji şirketlerinin katlanarak büyümesiyle yakından ilişkilidir. Erken başarı örnekleri arasında DEC, Apple vb. vardır Girişim sermayedarları nasıl para kazanır? Turlar genellikle pre-seed, seed, A, B, C vb. olarak adlandırılır. Yatırımcılar, ek haklar ve ayrıcalıklar içeren "imtiyazlı hisse" adlı özel bir hisse türü alır, ancak bunun maliyeti "adi hisse"den daha yüksektir Girişim sermayesi şirketleri genellikle sermayelerini yalnızca IPO veya satın alma gibi bir likidite olayı (Liquidity event) gerçekleştiğinde geri alır Bir girişim yatırımının likit hale gelmesi 5 ila 7 yıl sürebilir En büyük 20 girişim sermayesi şirketi (yaklaşık 1.000 şirket içinden) sektör getirilerinin yaklaşık %95'ini üretir Limited Partner'lar genellikle girişim sermayesinin ek riski ve likit olmama durumunu telafi etmek için hisse senedi piyasasına kıyasla önemli bir prim bekler Tipik bir girişim sermayesi fonunun getirisinin %80'i yatırımların %20'sinden gelir Bu nedenle, bırakın girişim düzeyinde bileşik getiri elde etmeyi, fon düzeyinde getiri bekleyebilmek için bile kazananların ölçeğinin çok büyük olması gerekir. 1 milyar dolar değerindeki bir şirket çok başarılı bir şirkettir, ancak bu şirketin %20'si yalnızca 200 milyon dolar eder. 1 milyar dolarlık bir fonu geri döndürmek için bunun gibi 5 şirket gerekir. 3 kat getiri için 15 şirket gerekir Yatırım tutarının 10 katını getirecek yatırımlar bulmak için "non-consensus and right" olmanız gerekir Türev ürünler: vadeli işlemler ve opsiyonlar Türev ürün nedir? Türev ürünler, bir veya daha fazla dayanak varlığa bağlı menkul kıymetlerdir Türev ürünler özgün sözleşmelerle oluşturulabilir ya da borsada işlem görebilmesi için standartlaştırılabilir En yaygın standartlaştırılmış türev ürünler vadeli işlemler ve opsiyonlardır Vadeli işlemler ve opsiyonlar sıklıkla hedge veya spekülasyon amacıyla kullanılır Türev ürünlerin toplam nominal değerinin 2015'te dünya GSYH'sinin 10 katını aşarak 1,2 katrilyon dolar olduğu tahmin edilmiştir Vadeli işlem nedir? Vadeli işlem, bir emtianın gelecekte önceden belirlenmiş zaman ve fiyattan satılmasına ilişkin sözleşmedir İlk kullanım alanları arasında tarım ve taşımacılık vardı İlk vadeli işlem borsası, Edo dönemindeki Japonya'nın Dojima Pirinç Borsası'ydı Vadeli işlemler, belirlenen tarih ve saatte dayanak emtianın teslim edilmesiyle uzlaşır Clearing House, sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesini garanti eder Opsiyon nedir? Opsiyon, gelecekteki bir tarihe kadar bir menkul kıymeti alma veya satma hakkıdır Avrupa tipi opsiyonlar yalnızca vade tarihinde kullanılabilir Amerikan tipi opsiyonlar vade tarihine kadar herhangi bir zamanda kullanılabilir Call opsiyonu alma hakkı, put opsiyonu ise satma hakkı verir Opsiyonun değeri nasıl hesaplanır? Hisse opsiyonunun değerini etkileyen çeşitli faktörler vardır Mevcut hisse fiyatı, içsel değer, vadeye kalan süre, volatilite, faiz oranı, nakit temettü Opsiyon değerlemesinde kullanılan Black-Scholes modeli 1973'te geliştirilmiştir Türev ürünlerin değerini hesaplamanın başka yolları da vardır, ancak "gerçeğe uygun değer" çoğu zaman türev ürünün Black-Scholes değerini ifade eder Opsiyonun fiyatına prim denir ve opsiyonlar 100 birimlik lotlar halinde işlem görse bile hisse başına fiyat olarak ifade edilir

(cs007.blog)

112 puan yazan xguru 2023-06-19 | 19 yorum | WhatsApp'ta paylaş

Toplam 10 ders. Ders materyalleri o kadar iyi ki özetleyip çevirdim

CS 007: Personal Finance for Engineers

Kişisel finans neden önemli?
- Müfredatta bunu doğru düzgün öğreten bir yer yok
- Teknik olarak zor değil ama sinyal-gürültü oranı (SNR) berbat durumda
- Hayat üzerinde çok büyük etkisi var ve herkesi etkiliyor
Neden mühendisler?
- Aynı şekilde 23 yaşında başlayan "emekli NFL oyuncusu" ile "Facebook'ta üniversiteden yeni mezun olmuş giriş seviyesi mühendis" karşılaştırıldığında...
Real Questions, Real Data
- Çoğu yetişkin, finansal kararlar hakkında arkadaşlarıyla/iş arkadaşlarıyla konuşurken rahatsız hisseder
- Kötü veri kötü kararlara yol açar
- Bu ders mümkün olduğunca gerçek verilere dayanacak

#1 Introduction

Serveti/başarıyı nasıl tanımlarsınız?
Ailenizin varlıkları hakkında ne kadar şey biliyorsunuz?
Hiç hisse senedi, ETF veya yatırım fonu satın aldınız mı?
Hiç kendi verginizi kendiniz ödediniz mi?
Geri ödemeniz gereken öğrenci krediniz var mı?
Maaşınızın ne kadarını biriktiriyorsunuz?
Acil bir durumda kullanmak üzere 500.000 won ($400) parası olan Amerikalıların oranı yüzde kaçtır?
Sizce ABD'de medyan gelir ne kadar?
Hangi finansal kararları ele almak istiyorsunuz?

#2 Behavioral Finance

Para konusunda rasyonel olduğunu düşünenler el kaldırsın?
Hiç de rasyonel değilsiniz (Not Rational)
- anchoring, mental accounting, doğrulama ve hindsight bias, kumarbaz yanılgısı...
Neden davranışsal ekonomi (Behavioral Economics)?
- Heuristics, Framing, Market Inefficiencies
Rasyonel olmamanız sorun değil
- Çünkü insanlar öngörülebilir biçimde irrasyoneldir (Predictably Irrational)

#3 Getting Paid

Compensation (ücretlendirme) - insanların nasıl para aldığını anlamak
- Attract: Yetenekleri şirkete çekmek için rekabetçi, piyasa bazlı ücretlerle becerileri ödüllendirmek
- Motivate: Şirket stratejisi ve hedefleriyle uyumlu performans ödülleriyle çalışanları motive etmek
- Retain: Çalışanları şirkette tutmak için şirkete katkılarına göre adil biçimde ücretlendirmek
- Compensation kültürün bir parçasıdır ama aynı zamanda çok önemlidir
- Temel maaş, relocation ve signing bonus, yıllık bonus, hisse bazlı ödüller, finansal yan haklar, perks
Equity
- Hisse nedir?
- Halka açık şirket / özel şirket
- Stock option
- Restricted Stock (RSU)
- Stock option vs. RSU
4 teklifin değerlendirilmesi (gerçek verilere dayalı karşılaştırma)
- Titantech halka açık şirketler: Netflix, Amazon, Facebook, Apple, Google vb.
- Unicorntech özel şirketler: unicorn olmuş teknoloji girişimleri (500+ kişi, 1 trilyon won üzeri değerleme)
- Nextbigthing özel şirketler: yeni nesil girişimler (30 kişi, Series A almış, yaklaşık $60M değerleme)
- Toobigtofail finans şirketleri: 100 binden fazla çalışanı ve 200 trilyon wonu aşan piyasa değerine sahip finans şirketleri
Sadece para önemli değil
- Hissenin upside ve downside'ı
- Title vs. Compensation vs. Quality
"Müzakere" gerçekten çok önemli
- Piyasa rasyoneldir ama şirketlerin yaklaşımı farklıdır
- Bazı şirketler müzakereyi sever, bazıları sevmez. Nazik ama kararlı yaklaşın
- İyi şirketler adil ücretlendirme için çabalar ama startup'lar arasında büyük farklar olabilir. Piyasa verilerini bilin
- Özel şirkete gidiyorsanız genelde hisseye daha çok ağırlık vermek iyidir

#4 Tasarruf ve bütçe (Savings & Budgets)

Gelir ve gider

Karşılayamayacağınız şeyleri satın almayın
Kazandığınızdan daha az harcayın!
- Kişisel finansal başarının nihai sırrı budur
- Hemen her gelir ve servet düzeyinde önemlidir
- Harcanamayacak para diye bir şey yoktur. Milyonerlerin iflas etmesinin bir sebebi var
- Ölçmesi kolaydır ama çok az kişi yapar
Neden zor?
- Her gider gelirle aynı zaman diliminde gerçekleşmez
  - İki haftada bir maaş alırken bazı giderlerin aylık/yıllık olması gibi
- Her gider öngörülebilir değildir
- Endowment Effect (sahiplik etkisi; aynı nesneye sahip olduğumuzda ona daha yüksek değer biçme eğilimi) ters etki yaratabilir
  - Giyime aylık $300 bütçe ayırırsanız, bu ihtiyaçtan fazla harcamak için bir lisansa dönüşebilir
- Kredi kartları aşırı harcamayı kolaylaştırır
- Gelir değişken olabilir ama yaşam tarzı ve giderler sabittir. Kısa sürede para kazanıldığında bu çok zorlaşır (film, spor, Silikon Vadisi vb.)
- Vergiler gerçekten karmaşıktır
Tasarruf oranı: Ne kadar biriktirmelisiniz?
- Genelde önerilen hedefler %10 ve %15'tir (%10 için belirgin bir neden yoktur, %15 ise geçmiş verilerden gelen varsayımlara dayanır)
- Asıl cevap şu: "Her yüzde önemlidir"
  - Yaşam/lifestyle maliyetlerini azaltın
  - Hedeflerinize ulaşmak için sermaye havuzunu büyütün
Compensation yapısı tasarruf oranını etkiler
- %10 bonus alıp bunu harcamazsanız tasarruf oranınız artar
- Ne yazık ki birçok kişi, bonusu almadan önce bile "gelecek bonustan daha fazlasını harcar"
- Tasarrufu artırmak için sistematik yöntemler de vardır (401k, Forced Savings, HSA)
Zorunlu tasarruf olarak mortgage (konut kredisi)
Otomasyonun faydaları
- Önce kendinize ödeme yapın
- Bütçe yapın, tasarruf tutarını hesaplayın ve çekimleri otomatikleştirin. Tıpkı vergi gibi
- 401(k)'de opt-out kayıt, opt-in'den çok daha etkilidir
- 401(k)'yi otomatik artırmak, opt-in'den çok daha etkilidir
- Maaşınız arttığında aynı yüzde oranında tasarrufu da artırın. Zamanla tasarruf oranını yükseltebilirsiniz
- Görünmeyen para daha az harcanır

Bütçeleme (Budgeting): Paran nereye gidiyor?

Budget nedir
- Kategori bazında harcama dökümü
- Finansal olarak istikrarlı durumdaysanız, son 3 ayın harcamalarının ortalamasını almak şaşırtıcı derecede isabetli bir bütçe sağlayabilir
- Yıllık giderleri unutmayın
- Acil durum fonu gerçekten sıra dışı harcamalar içindir: tatilde hediye almak için aşırı harcama yapmak gibi şeyler için değil
İdeal/ampirik harcama dökümünü takip etmek
- Kategori bazında fiili harcamalarla gerekli harcamalar arasında büyük fark olabilir
- İş arkadaşları/arkadaşlarla karşılaştırmak da iyi olabilir ama koşulları hesaba katmak gerekir
- Düzenli olarak ideal vs. ampirik sonuçları karşılaştırın
- Bütçenin temel göstergesi, bütçenin ne kadar gerçekçi olduğudur
Needs / Wants / Savings & Debt
- "All Your Worth" kitabı bunu 50 / 30 / 20 olarak öneriyor ama size uymayabilir
Siz de yapabilirsiniz
- Sizden daha az kazanan insanlar da tasarruf ediyor
- Sizden daha çok kazanan insanların iflas ettiği de oluyor
- Duygusal gerekçelendirmelere dikkat edin: "Bunu ben kazandım" "Bunu hak ediyorum" "Neden ben olmayayım?"
- Sadece bütçe yapmak bile insanların harcamalarını azalttığı kanıtlanmıştır
- Bütçeyi aşarsanız şaşırmayın. Geliri tahmin ederken ve giderleri dağıtırken tampon bırakın
Gelir tablosu (Income Statement): her şeyi bir araya getirmek
Gelir tablosu nedir
- Belirli bir muhasebe dönemi için şirketin finansal performansını raporlayan mali tablo
- Kişisel gelir tablosu, bir dönem içindeki gelir/gider/tasarrufu gözden geçirmektir

#5 Varlıklar, yükümlülükler ve net değer (Assets, Liabilities & Net Worth)

Likidite (Liquidity): İhtiyaç anında fona erişim

Likidite nedir
- Nakit gerektiğinde ona ne kadar hızlı erişebildiğinizdir
- Piyasa likiditesi (Market Liquidity), bir piyasada varlıkların ne kadar istikrarlı biçimde alınıp satılabildiğini ifade eder
- Muhasebe likiditesi (Accounting Liquidity), bir bireyin ya da şirketin elindeki likit varlıklarla finansal yükümlülüklerini ne kadar kolay yerine getirebildiğini ölçer
- Likiditenin değerini küçümsemeyin. Likidite önemlidir
Likidite neden önemlidir
Bir ödeme yapmanız gerektiğinde önemli olan tek şey likiditedir
- Likidite, yatırım fırsatlarından yararlanmayı sağlayan güçtür
Likidite ve getiri
- Likidite genellikle getiriyle ters orantılıdır
- Örn.) nakit çok yüksek likiditeye sahiptir. Özel sermaye fonları çok düşük likiditeye sahiptir
- Güvenlik ≠ likidite: 5 yıllık CD çok güvenlidir ama likiditesi düşüktür. Tesla hissesi likittir ama oynaktır (volatile)
Acil durum fonu (Emergency Funds): hedeflerinizi korumak için finansal bir tampon
Acil durumlar için 400 $'dan fazla nakdi elinde bulunduran Amerikalıların oranı yüzde kaçtır?
- Sıkça yanlış aktarılan bir istatistik
- ABD Merkez Bankası, 2022'de Amerikalıların %32'sinin 400 dolarlık acil durum fonuna yetecek nakit tasarrufu olmadığını bildirdi
- Gerçek ankete göre %11'i, başka yollarla da acil durumun üstesinden gelemeyeceğini söyledi
- Likidite, ihtiyaç duyduğunuzda paraya erişip erişemediğinizdir
- Likiditenin değerini küçümsemeyin. Likidite önemlidir
Neden acil durum fonuna ihtiyaç var
- Likidite gerektiğinde kullanılacak pratik bir araçtır
- Finansal sağlık için kullanılan "zihinsel muhasebe (Mental Accounting)" örneği
- Amaç, uzun vadeli varlıkları/planları beklenmedik kısa vadeli ihtiyaçlardan korumaktır
Acil durum fonu ne kadar büyük olmalı?
- Standart öneri, nakit veya nakit benzerlerinde en az 3 aylık yaşam gideridir
- İşsiz kalmanın etkisi baz alınarak hesaplanır
- ABD ortalamasında aynı ücret seviyesinde bir iş bulmak yaklaşık 3~6 ay sürer
- Resesyon dönemlerinde, kıdeme bağlı olarak bu süre artar
Acil durum fonuyla ilgili yaygın hatalar
- Yatırım getirisine veya fırsat maliyetine odaklanmayın
- Bunu bir varlık değil, tampon veya sigorta olarak düşünün
- Önce bunun doldurulması gerekir ve kullanılırsa ilk olarak yine bunun yerine konması gerekir
- Düşüncesiz amaçlarla kullanmayın. Bu, acil durumlar içindir

Varlıklar ve borçlar

Varlık nedir?
- Ekonomik değeri olan her türlü kaynak
- Finansal varlıklar; nakit, tahvil, hisse vb. yatırımları ifade eder
- Reel varlıklar; gayrimenkul, koleksiyon ürünleri, emtia vb. yatırımları ifade eder
Varlıkların çeşitli türleri
- Likit vs. likit olmayan
- Finansal vs. reel
- Değer kazanan (Appreciating) vs. değer kaybeden (Depreciating)
- Maddi varlık vs. maddi olmayan varlık
- Size olan borçlar
Peki ya insan sermayesi (Human Capital)?
- Kendi beceri ve yetkinliklerinizin en büyük varlığınız olduğunu iddia etmek kolaydır
- "Maddi olmayan varlıkları" göz ardı etmeyin. Bazen en iyi yatırım bunlar olabilir
- İnsan sermayesinin likiditesinin çok değişken olduğunu unutmayın
Borç nedir?
- Genel olarak borç gibi finansal yükümlülükleri ifade eder
- En yaygın kişisel borç türü kredidir (loan)
- Yaygın türler: mortgage, taşıt kredisi, öğrenci kredisi, kredi kartı, vergi yükümlülüğü
Borcun çeşitli türleri
- Kısa vadeli vs. uzun vadeli
- Teminatlı (Secured) vs. teminatsız (Unsecured)
- Vergi yükümlülüğü
Kredi skoru (ABD standardına göre)
- Kredi veren kurumlar, kredi başvurduğunuzda, kredi aldığınızda veya geri ödediğinizde bunu 3 büyük merkezi kredi derecelendirme kuruluşuna bildirir
- Çoğu krediye hak kazanmak için iyi bir kredi skoru oluşturmak şarttır. Kimlik doğrulamada da kullanıldığı için başka hizmetleri de etkileyebilir
- Kredi skorunu etkileyenler: kredi geçmişinin uzunluğu, zamanında ödeme yapılıp yapılmadığı, kullanılabilir limit oranı, yeni kredi başvuruları, iflas
Borç kötü bir şey midir?
- Modigliani-Miller Irrelevance Theory (Modigliani-Miller teoremi)
- Piyasanın değeri, fonlamanın nasıl sağlandığıyla değil, temel varlıkların getiri gücü ve riskiyle belirlenir
- Vergi, işlem maliyeti ve iflas maliyetinin olmadığı varsayılır
- Kaldıraç için trade-off teorisi. Optimal bir sermaye yapısı vardır
Tüm borçları ödemeli miyiz?
- Daha fazla borç = daha fazla risk
- Tüm borçlar aynı değildir
- Borçta, özellikle yüksek faizli borçta, bileşik getiri sizin dostunuz değildir (uzak durulmalıdır)
- Bazı borçlar sübvansiyonludur (mortgage, öğrenci kredisi)
- Borç ödemek duygusal olarak tatmin edici olabilir ama finansal olarak irrasyonel olabilir
- Borcu ödemek, zamanla tasarruf oranını iyileştirebilir
Bilanço: net serveti anlamak
- Net servet nedir?
  - varlıklar - borçlar
  - Toplam net servet tüm varlıkları içerir
  - Likit net servet, likit olmayan varlıkları ve birincil konutu (ve ilgili borçları) hariç tutar
  - Nakit akışıyla karıştırmayın. Farklı şeylerdir
- Bilanço nedir?
  - Şirketin varlıklarını, borçlarını ve özkaynağını özetleyen finansal tablo
  - Varlıklar (Assets) = Borçlar (Liabilities) + Özkaynak (Equity)
  - Yaygın oranlar: nakit oranı, asit-test (Quick) oranı, borç/özkaynak, varlık devir hızı, ROA (aktif kârlılığı)
- Kişisel bilanço oluşturmak

#6 Borç hakkında her şey (All about Debt)

Bileşik getiri (Compounding): tasarruf için iyi, borç için kötü

Bileşik getirinin sihri
- Einstein'ın "bileşik getiri evrendeki en güçlü kuvvettir" dediği söylenir (Nobel alırken gazeteciler insanlığın en büyük icadını sorunca böyle cevap verdiğine dair bir rivayet vardır)
- Bileşik getiri, neredeyse tüm uzun vadeli finansal planlamanın merkezindedir
- Üstel (exponential), algoritma maliyetleri için kötüdür ama tasarruf getirileri için iyidir
- Sorun şu ki özellikle ilk yıllarda finansal getiri iyi görünmez
- Önemli olan bunu istikrarlı biçimde sürdürmektir
Basit bileşik getiri
- 72 kuralı (bir tutarın değerinin iki katına çıkmasının ne kadar süreceğini hesaplama kuralı. Örneğin 1.000.000 won'u yıllık %10 bileşik faizle ikiye katlamak için 72/10 = 7,2 yıl gerekir)
- Her yıl POWER(1 + faiz_oranı, yıl)
- 20 yılda %4 ise 2,19x, 20 yılda %8 ise 4,66x
- Dikkat: bu sadece tasarruf için değil, borç için de aynı şekilde işler
Yıllık oran (Annual Percentage Rate, APR)
- Kredinin maliyeti veya yatırımın beklenen getirisi için standartlaştırılmış bir ölçü
- Farklı ücret ve faiz yapıları olduğu için gereklidir
- Bileşik faizi içermez
- Ücretler veya ilgili ödeme gereklilikleri nedeniyle nominal faiz oranından yüksek olma eğilimindedir
- APR = basit faiz, APY = bileşik faiz
- Aylık %1, APR olarak %12, APY olarak %12,68'dir
Erken başlamanın avantajı
- %8 getiri: 10 yılda 2,16 kat, 20 yılda 4,66 kat, 30 yılda 10,06 kat, 40 yılda 21,72 kat, 50 yılda 46,9 kat
- Bileşik etki uzun zaman boyunca ortaya çıkar
- Üstel fonksiyon doğrusal olmayan bir fonksiyondur. Her dönem bir önceki döneme dayanır
- Çoğu emeklilik planı modelinde, 25~35 yaş arasında biriktirilen para, 35~65 yaş arasındaki tüm birikimden daha fazla emeklilik varlığı yaratır

Borç türleri: öğrenci kredisi, mortgage, taşıt kredisi, kredi kartı

Kredi skoru: kredi geçmişiniz ve bunun neden önemli olduğu

(Yukarıdaki iki bölüm ülkemizdeki durumdan farklı olduğu için atlanıyor)

Kredi ve faiz oranları: ne kadar geri ödemelisiniz?

Amortization (itfa)
- Kredi değerini düzenli aralıklarla sabit tutarlarda azaltma süreci
- Elektronik tablolarda PMT(), PPMT(), IPMT() fonksiyonları vardır

Borç geri ödemesi: farklı stratejiler bulmak

Borcun riskleri
- İflas, kelimenin tam anlamıyla borçları ödeyememe durumudur. Borcunuz yoksa iflas etmezsiniz
- Bırakın %20'yi, %8 getiri garanti eden yasal bir yatırım ürününü bile asla bulamazsınız
- %20'nin üzerinde faiz uygulayan bireysel kredi ürünleri ise durmadan piyasaya çıkıyor
- "Kötü" borç zehirlidir ve en iyi getiri borcu ödemektir. Ancak acil durum fonu öncelikli olabilir
Borç nasıl verimli şekilde ödenir?
- Bu süreç, her ay asgari ödeme tutarından fazlasını borç geri ödemesine ayırabildiğinizi varsayar
- Ödemek istediğiniz kredileri listeleyin, mortgage hariç
- Konsolidasyon yoluyla kredileri sadeleştirin ve faiz oranını en aza indirin. Bazı durumlarda vade uzatıp nakit yaratmak mantıklı olabilir
- Debt Snowball yaygınlaşmış bir terimdir. En küçük krediden başlayarak ödeme yapmayı ifade eder. Borç kapatmanın duygusal faydasına dayanır
Matematiksel olarak, kredileri faiz oranına göre sıralamak en ideal yöntemdir. Tüm kredilerde asgari ödemeyi yapıp, artan parayla en pahalı krediyi önce kapatmak gerekir
- Sorun şu ki, kredi tamamen kapanana kadar nakit akışı iyileşmez
Tüm borçlarımı kapatmalı mıyım?
- Daha fazla borç = daha fazla risk
- Tüm borçlar aynı değildir
- Borçta, özellikle yüksek faizli borçta, bileşik getiri sizin dostunuz değildir (uzak durulmalıdır)
- Bazı borçlar sübvanse edilir (ipotek, öğrenci kredisi)
- Borç kapatmak duygusal olarak tatmin edicidir, ancak finansal olarak irrasyonel olabilir
- Borç kapatmak zaman içinde tasarruf oranını artırabilir

#7 Investing - iyi yatırım sıkıcıdır

Önceki bölümdeki "bileşik getiri" slaytlarını bir kez daha vurgulayalım. Yatırımda bileşik getiri önemlidir

Yatırım türleri: hisse senetleri, tahviller, emtialar, gayrimenkul

Genel yatırım yöntemleri
- İnsanların yaygın olarak yatırım yaptığı altın, hisse senedi, tahvil, dolar vb. için 200 yıllık veriler toplandığında, hisse senetlerinin uzun vadede yıllık ortalama getirisi en yüksektir, ancak oynaklığı da yüksektir
Hisseler/özsermaye (Stocks/Equities)
- Hisse senetleri, bir şirketin mülkiyetini temsil eden menkul kıymetlerdir (Security, mülkiyet hakkını gösteren belge)
- Yalnızca ABD'de halka açık olarak işlem gören 4000'den fazla hisse vardır
- Sermaye değer artışı ve temettüden gelen getiri
- Zamanla ekonomiyle birlikte büyür ve enflasyona göre ayarlanır
- Hisseleri alt sınıflara ayırmanın birçok yolu vardır: büyük ölçekli ve küçük ölçekli şirketler, ABD vs. gelişmiş piyasalar vs. gelişmekte olan piyasalar, büyüme hisseleri vs. değer hisseleri
Tahviller
- Bir kredinin bir bölümünü temsil eden borçlanma yatırım araçlarıdır
- Vade tarihi, faiz oranı ve piyasa fiyatı önemlidir. Genellikle tahvil başına yaklaşık $1000 nominalle ihraç edilir, ancak istenen fiyattan işlem görebilir
- Kredi notu yüksekse faiz oranı düşüktür
- Sermaye değer artışı ve faiz gelirinden gelen getiri
- ABD Hazine tahvilleri = temel benchmark
- Tahvilleri alt sınıflara ayırmanın çeşitli yolları: devlet tahvili vs. şirket tahvili, yurt içi vs. yurt dışı
- Belediye tahvilleri özel vergi avantajlarına sahiptir
Emtialar (Commodities)
- Ticarette kullanılan temel mallardır
- Yenilenebilir (Renewable): tarım ürünleri, kereste, ..
- Yenilenemez (Non-Renewable): demir, petrol, altın, ..
Gayrimenkul
- Gayrimenkul, arazi ile o arazi üzerindeki yapıların birleşimidir
- Yatırım amaçlı gayrimenkul, ana ikametgahınızı kapsamaz
- Getiri, kira geliri ve sermaye değer artışına göre belirlenir
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REITs), özel vergi avantajlarına sahiptir ve halka açık piyasalarda işlem görür

Çeşitlendirme (Diversification) - bedava öğle yemeğini reddetmeyin

Varlık sınıfı (Asset Class): oynaklık ve korelasyon
- Aynı özellikleri taşıyan, piyasada benzer hareket eden ve aynı yasal çerçeveye dayanan menkul kıymetler grubudur
- Varlık sınıfları geçmiş getiriler açısından farklılık gösterir, oynaklıkları da farklıdır
- Farklı varlık sınıflarının hareketleri arasındaki korelasyon değişkendir
- Varlık sınıfları arasındaki korelasyon zamanla artıyor olsa da hâlâ çeşitlilik vardır
Riske göre düzeltilmiş getiri (Risk Adjusted Return)
- Önemli olan yalnızca bir varlık sınıfının mutlak getirisi değil, oynaklığı da önemlidir
- Bill Sharpe, Sharpe oranını 1966'da geliştirdi ve 1994'te revize etti
  - Finansta, yatırım performansını değerlendirirken ilgili yatırımın riskini düzelterek yansıtma yöntemidir
  - Bir yatırım varlığı veya işlem stratejisinde, genel olarak risk denilen sapmanın birim başına fazla getiriyi (veya risk primini) ölçer
Modern Portföy Teorisi (Modern Portfolio Theory, MPT)
- Harry Markowitz tarafından 1952'de tanıtıldı ve Nobel ödülü aldı
- Farklı varlık profilleri birleştirilerek, belirli bir beklenen getiri için portföy riski azaltılabilir
Vergi konusu
- Faiz, temettü ve sermaye kazancı için vergi oranları farklıdır
- Varlık sınıfları tarihsel getirilere göre farklılık gösterir
- Vergiye tabi hesaplarda vergi sonrası riske göre düzeltilmiş getiri önemlidir
- Vergi öncesi riske göre düzeltilmiş getiri, vergi ertelenmiş hesaplar (401k, IRA) için çok önemlidir (ABD için)

Yatırım yapma yöntemleri: ne yapılmalı ve neden

Brokerage hesabı (aracı kurum hesabı)
- Çoğu ülkede büyük bankalar brokerage hizmeti sunar
- ABD'de brokerage, menkul kıymet hesabı sunan ve SEC ile FINRA tarafından düzenlenen finans kuruluşudur
- Büyük bankaların çoğu bir brokerage satın almış veya kurmuştur
- Bu tür hesaplar banka hesabı değildir, ancak para yatırıp menkul kıymet alıp satabileceğiniz kurumlardır
- Banka hesabından farklı olarak para kaybedebilirsiniz. Yatırımlar düşebilir ve bazen uzun süre düşük kalabilir
Yatırım getirisi nasıl ölçülür?
- Alfa α, piyasa getirisine göre fazla getiri olarak tanımlanır
- Beta β, zaman içinde piyasa benchmark'ına göre oynaklık ölçüsü olarak tanımlanır
- Beta 1 ise, beklenen piyasa performansı ve oynaklığı anlamına gelir
- Her ikisi de Sermaye Varlıklarını Fiyatlama Modeli'nden (Capital Asset Pricing Model, CAPM) türetilmiştir
- Esas hedef, ücretler ve vergiler sonrasında mümkün olan en iyi riske göre düzeltilmiş getiriyi elde etmektir
Yatırım yaklaşımı türleri
- Temel analiz, işletme performansı ve değerlemeye göre hisse seçer
- Teknik analiz, fiyat desenlerine göre hisse seçer
- Her iki yöntem de pratikte, ücretler düşüldükten sonra piyasa riske göre düzeltilmiş getirisini güvenilir ve tekrarlanabilir biçimde aştığını kanıtlayamamıştır
- Temel analiz, işletme sahipleri ve yöneticileri için çok faydalıdır. Warren Buffett'ın yıllık mektuplarının ünlü olmasının bir nedeni var
Endeks fonlarının uzun vadeli (Secular) yükselişi
- A Random Walk Down Wall Street kitabının ilk baskısı 1973'te yayımlandı (Türkçe çeviri adı verilmemiş)
- Vanguard, 1975'te 12/31 tarihinde tüketici odaklı ilk endeks yatırım fonunu piyasaya sürdü
- Endeks fonları bugün yaklaşık 6 trilyon dolarlık varlığı yönetiyor ve yeni hisse fonu girişlerinin büyük kısmını oluşturuyor
- Geniş piyasa bazlı endeks fonlarıyla (VTI gibi), alternatif yaklaşımlara ve piyasanın alt kümelerine dayanan niş endeks fonları arasında büyük fark vardır
- Faktör bazlı yatırımın akademik olarak güvenilir dayanağı vardır, ancak pratikte yüksek ücretler başlıca sorun olmuştur

İyi yatırım sıkıcıdır (Good investing is Boring) - sıkıcı değilse yanlış yapıyorsunuz

İyi yatırım sıkıcıdır
- Kimse ortalama olmak istemez, ancak yatırımda "ortalama" aslında ortalamanın çok üzerindedir
- Basit ve düşük maliyetli endeks fonlarıyla çoğu yatırım fonunu, hedge fonunu ve benzer fonu geçebilirsiniz
- Varlık dağılımı, yönetici performansı farklarının %90'ına kadarını açıklar
A Random Walk Down Wall Street
- Princeton'lı ünlü ekonomist Burt Malkiel'in 40 yılı aşkın süredir okunan kitabı
- Çoğu profesyonel, ücretler düşüldükten sonra basit piyasa ağırlıklı endeksi geçemez
- Ücretler öldürücüdür. Yani profesyonellerin, endeksten en az ücretleri kadar daha fazla getiri üretmesi gerekir
- Bunu bir dönem başarsalar bile, sonraki dönemde tekrar edemezler
- Her varlık için endeks fonu kullanmak maliyetleri düşük tutabilir
Bireysel yatırımcı performansı profesyonellerden daha iyi değildir
- Dalbar, son 20 yıldaki bireysel yatırımcı getirileri üzerine her yıl araştırma yayımlar
- 1992'den 2011'e kadar 20 yılda, hisse yatırımcılarının ortalama getirisi S&P 500'ün %4.32 altında kaldı
- Aynı dönemde toplam S&P 500 getirisi, temettü yeniden yatırımı dahil %7.75 idi
- En büyük nedenler yüksek ücretler ve piyasa zamanlaması hatalarıdır
Piyasa zamanlaması berbattır
- Hisse senedine giren para akışının tarihi, insanların ne kadar kötü performans gösterdiğini ortaya koyar
- Dalbar araştırmasına göre bireysel yatırımcıların düşük piyasa getirilerinin başlıca nedenlerinden biri piyasa zamanlamasıdır
- İki kez doğru tahmin etmeniz gerekir (alırken ve satarken)
- Just. Keep. Saving
Varlık sınıfları: kazananlar nadiren tekrar eder
- Varlık sınıfları hem geçmiş getiri hem de oynaklık açısından çeşitlidir
- Farklı varlık sınıflarının hareketleri arasındaki korelasyon çeşitlidir
- Varlık sınıfları arasındaki korelasyon zamanla artsa da hâlâ çeşitlidir
- Çeşitlendirmeyi koruyun
Yeniden dengeleme
Uzun vadede varlık dağılımı, farklı performanslar nedeniyle değişebilir
- Vergi açısından verimli yöntemler: akıllı temettü yeniden yatırımı, para yatırma, çekme
- Tetikleyici tabanlı yeniden dengeleme, yalnızca ideal dağılımdan belirli bir %’den fazla sapıldığında gerçekleşir
- Zamanla risk azalır, ancak bu mutlaka getirinin iyileşeceği anlamına gelmez
İyi yatırım için 4 anahtar
- Tasarruf etmeye devam etmek
- Düşük ücret ödemek
- Çeşitlendirmeyi korumak
- Vergileri en aza indirmek
İyi yatırım kısa mesafe koşusu değil, maratondur
- "Yatırım basittir, ama kolay değildir" - Warren Buffett

#8 Financial Planning & Goals - Finansal planlama ve hedefler

Planlama: finansal hedefler nasıl belirlenir ve gerçekleştirilir

Finansal planlama nedir?
- Mevcut ve gelecekteki finansal durumun kapsamlı bir değerlendirmesi
- "Bir bireyin uygun mali kaynak yönetimi yoluyla yaşam hedeflerine ulaşıp ulaşamayacağını ve buna nasıl karar verileceğini belirleme süreci"
- Nakit akışı, varlıklar, çekimler
- Ana bileşenler
  - Net servet
  - Nakit akışı analizi
  - Emeklilik stratejisi
  - Risk / sigorta
  - Yatırım stratejisi
  - Vergi stratejisi
  - Gayrimenkul planlaması
Finansal planlama neden gereklidir?
- İnsanlar, tasarruf etmek için yeterli motivasyonları yoksa gerekenden fazla harcama eğilimindedir
- Kısa vadeli ödül ile uzun vadeli kazanç. Varlık biriktirmek zaman alır
- Finansal plan açıkça oluşturulursa başarı olasılığı artar
- İki veya daha fazla kişi işin içindeyse çok önemlidir (eş/ail e)
Finansal planlayıcı nedir?
- Bu terimi herkes kullanabilir. Çok dikkatli olunmalı
- İki sertifika iyi bilinir: CFP (Certified Financial Planner) ve CFA (Chartered Financial Analyst)
- Finansal planlayıcılar, insanların davranışsal hatalardan kaçınmasına ciddi ölçüde yardımcı olur. Vanguard bunun değerini yaklaşık 150 bps olarak ölçmektedir (1 bp = %0,01)
- Eşler çoğu zaman para konusunda iyi iletişim kuramaz. Finansal planlayıcılar şeffaflığı ve ortak plan yapmayı zorlar; bu da gereklidir
- Sektörde çıkar çatışmaları ve yüksek ücretler yaygındır
- Önümüzdeki 10 yıl içinde sektörün, kişiselleştirilmiş veri tabanlı otomasyon çözümleriyle büyük ölçüde sarsılması muhtemeldir
Finansal planlayıcılar neden bu kadar yüksek ücret alır?
- Finansal planlayıcıların genellikle 50~70 kişilik küçük bir müşteri tabanı vardır
- Yüksek sabit maliyetleri (pahalı ofisler) ve yüksek değişken maliyetleri (maaşlar ve destek ekipleri) karşılamaları gerekir
- Bir finansal planlayıcı yılda 100.000 dolar kazanmak istiyorsa ve işletmenin 100.000 dolarlık genel gideri varsa, başa baş noktasına gelmek için müşteri başına 4.000 dolar alması gerekir
- Çözümleri: minimum tutarları yükseltmek, yüksek ücret almak, gizli ürün yerleştirmeleri üzerinden iade ve komisyon almak

Hedef türleri: acil durum fonu biriktirmek, emeklilik vb.

Finansal hedef nedir?
- Önemli finansal gereksinimler (varlık/gelir) gerektiren her türlü hedef
- Zaman çerçevesi önemlidir: kısa vadeli, orta vadeli, uzun vadeli, belirsiz ve koşullu hedefler
- Örn: acil durum fonu, borç ödeme, araba satın alma, ev satın alma, iş kurma, üniversite, emeklilik
Gelecekteki tasarruf tutarı nasıl tahmin edilir?
- Nakit hesapları için uygun dönem boyunca FDIC (ABD Mevduat Sigorta Kurumu) faiz oranı varsayılır
- Çeşitlendirilmiş portföylerde, enflasyona göre düzeltilmiş geçmiş getiriler kullanılır
- Enflasyon, ABD Hazine tahvilleri ile TIPS (enflasyona endeksli tahviller) arasındaki farktan tahmin edilebilir (kaynak zamanında yaklaşık %2,6, 2023/6 itibarıyla %2,13)
- Basit yöntem: yıllık faiz oranını varsayıp aylık faiz oranını 12’ye bölerek ay bazında tahmin yapmak
- Gelişmiş yöntem: Monte Carlo, istatistiksel tahminleri kullanarak çok sayıda olası sonucu hesaplar ve bunlara olasılık atar
Basit hedef: acil durum fonu
- En önemli kısa vadeli hedeflerden biri
- Öncelik: likidite ve güvenlik
- Genel hedef: FDIC sigortalı banka hesabında 3~6 aylık harcamayı biriktirmek
- Basit tahmin: aylık tasarruf tutarı x ay sayısı
- Örn.) 12.000 dolarlık bir acil durum fonu oluşturmak için 1 yıl boyunca her ay 1.000 dolar biriktirmek gerekir
Daha karmaşık hedef: ev
- ABD nüfus sayımı: konut sahipliği oranı %65,4 (2021 3. çeyrek itibarıyla)
- İki temel unsur: peşinat ve gelir gereksinimi (nakit akışı)
- Peşinat genellikle %20’dir. 1 milyon dolar ise 200 bin dolar eder; buna kapanış maliyetleri de eklenir
- Bankaların tipik borç/gelir oranı %36’dır (vergi öncesi). Yüksek maliyetli bölgelerde %40’ın üzerine çıkabilir
- Takvimde esneklik varsa bir miktar piyasa riskini üstlenebilirsiniz. Yoksa nakitte kalın
- Konut, likidite açısından (parayı çıkarmak zordur) ve mobilite açısından (iş için taşınma) oldukça zayıftır
- Gayrimenkulün uzun vadeli performansı olumludur: enflasyonun üzerindeki getiri ile kaldıraçlı yatırımın birleşimi
Daha karmaşık hedef: üniversite
- Çok pahalı bir hedeftir. Çocuğumu 2027’de Stanford’a göndermek için 358.942 dolar gerekeceği tahmin ediliyor (enflasyon uygulanmış)
- Üniversite maliyetleri enflasyondan daha hızlı arttı (uzun vadede enflasyondan %1,1 daha hızlı)
- Zaman çerçevesi sınırlıdır. Emekliliğe 40~50 yıl olabilir; 18 yıl bileşik getirinin etkisini görmek için çok uzun bir süre değildir
- 529 üniversite tasarruf planı (ABD), likiditeden feragat etme karşılığında önemli vergi avantajları sunar
- Birden fazla çocuk için kademeli planlama, erken tasarrufu ödüllendirir
Karmaşık hedef: emeklilik
- Son derece karmaşık bir hedef
- Birbiriyle ilişkili 4 sorun
  - 40+ yıl boyunca gelir tahmini: ücret enflasyonu proxy olarak kullanılır
  - 30+ yıl boyunca gelir ikamesi: ilk yaklaşım olarak "%4" kuralı kullanılır
  - Vergi verimliliği: vergi ertelenmiş hesapların kullanımı
  - Birden fazla kişi için planlama: partnerin emeklilik planını anlamak ve çocuklar için büyük harcamaların zamanlamasını öngörmek. Toplam hane geliri ve varlıklarına bütüncül bakmak
- Uzun vadeli varlık dağılımı (çeşitlendirilmiş portföy)
- Varlıkların konumu (hangi yatırımın nerede tutulacağı)
- Vergi ertelenmiş hesaplar (401k, IRA, Roth IRA, ..)
- Hayat sigortası dolandırıcılarına dikkat edin

Çiftler: bir partneriniz varsa finansal planlama nasıl değişir

İkiniz için plan yapmak
- Finansal planlama zordur. Geleceği tahmin etmeyi ve seçimler arasında öncelik belirlemeyi gerektirir
- Çiftlerde ise farklı takvimler, öncelikler ve olasılıklar nedeniyle çok daha zordur
- Ana sorunlar arasında iletişim, şeffaflık, ilişki ve değerler yer alır
- Parayla ilgili sorunlar, ilişkilerin başarısız olmasının en yaygın nedenlerinden biridir
Çiftler: bütçe ve harcama
- İki kişi bütçeyi/harcamaları birlikte nasıl yönetebilir?
  - Tek hesap yöntemi: tek bir ortak hesap, tamamen paylaşımlı
  - İki hesap yöntemi: ayrı hesaplar, faturaları ödeme durumuna göre dengeleme
  - Üç hesap yöntemi: iki kişisel hesap ve bir ortak hesap
- Bu stratejilerin hiçbiri temel sorun olan iletişim ve değerleri çözmez
- Hangi tutarın üzerindeki harcamaların konuşulacağına dair sihirli sayı birlikte belirlenmelidir
- Uyarı: kredide ortak sorumluluk ciddi bir commitment’tır. Hafife almayın
Çiftler: tasarruf ve yatırım
- Emeklilik hesapları (401k ve IRA) kişisel hesaplardır
- Aracı kurum hesapları kişisel veya ortak olabilir. Hisse bazlı ücretlendirme kişiye özeldir
- Gelir, kariyer, süre farklılıkları ve tasarruf oranları karmaşıktır
- Şirketler arasında yan hakların kalitesi büyük ölçüde farklılık gösterebilir (Google’ın 401k’sı ile bir startup’ın 401k’sı gibi)
- Koşullar değiştikçe yeniden gözden geçirmek gerekebilir

Hayat sigortası: nasıl çalışır? Ne zaman anlamlıdır?

Hayat sigortası: neden vardır?
- Death Insurance’dır
- Ölümle ilişkili maliyetler ortaya çıkar
- Bakmakla yükümlü olduğu kişiler olanlar, ölümden sonra onları desteklemenin bir yoluna ihtiyaç duyar
- Emeklilik planlarının hayata geçmesi çoğu zaman onlarca yıl alır. Hayat sigortası, ölüm nedeniyle kaybedilen geliri telafi edebilir
- Belirsizliğe dair riski dağıtmanın temel bir ekonomik faydası vardır. Bir kişinin ne zaman öleceği, bu şekilde değer yaratan ilk aktüeryal sigorta örneklerinden biridir
- Hayat sigortasının bazı vergi avantajları vardır. Sahipten potansiyel tazminat tutarı üzerinden vergi alınmaz, lehdar da ödeme alırken vergi ödemez
Hayat sigortası: hangi türleri vardır?
Süreli hayat sigortası: En yaygın olan tür. Ölüm halinde lehtara ödenecek sigorta tazminatı için belirli bir süre boyunca prim ödenir. Ödeme tutarı sabit olabilir veya azalabilir
- Ömür boyu hayat sigortası: Yaştan bağımsız olarak ölüm tazminatı sağlar. "Kalıcı" hayat sigortası olarak da bilinir
- Universal hayat sigortası: Ömür boyu hayat sigortasına benzer, ancak ölüm tazminatı ile nakit değeri değiştirme konusunda daha fazla esneklik sunar
- Değişken hayat sigortası: Primler sabittir ve nakit değerin getiri oranına göre ölüm tazminatı artabilir
- Aklınıza gelebilecek her türlü kombinasyon denenmiştir. ABD'de 2 trilyon dolarlık bir sektördür
- Yüksek maliyetler ve ücretler ile sözleşme feshi durumundaki cezalandırıcı hükümler nedeniyle hayat sigortası uzun vadeli yatırım için uygun bir finansal ürün değildir. Süreli hayat sigortasına bağlı kalın
Hayat sigortası: Ne kadar gerekir?
- Ölümle ilgili maliyetleri düşünün
- Finansman için gelire ihtiyaç duyan bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler ile giderleri dikkate alın. Ev/üniversite/emeklilik
- Bu giderleri karşılayabilecek varlıkları biriktirmenin ne kadar süreceğini düşünün
- Ölüm olasılığı yaşla birlikte arttığı için maliyet doğrusal değildir. 30 yıllık bir poliçe, 10 yıllık bir poliçenin 3 katı değildir
- Gençler için çok ucuzdur
- Genellikle evlilik ya da çocuk planlanırken yapılır

#9 Real Estate - Gayrimenkul

Gayrimenkul neden önemlidir?
- İnsanların yaşayacak bir yere ihtiyacı vardır
- ABD'deki çoğu hane için en büyük finansal harcama kalemidir
- Karmaşık ve anlaşılması zor bir satın alma süreci vardır
- Birçok kişi için net servetin en büyük kısmını oluşturur
- Ulusal ve uluslararası servetin önemli bir bölümünü oluşturur

Gayrimenkul satın almak - nasıl ve neden

İnsanlar neden gayrimenkul satın alır? (kiralamaya kıyasla)
- Yaşayacak bir yere ihtiyaç duydukları için
- İnsanlar uzun süre yaşayacakları yeri kontrol etmek ister
- Bir konuta sahip olma fikrine duygusal bağlılık duyarlar
- Bunun iyi bir yatırım olduğuna inanırlar
Gayrimenkul nasıl alınıp satılır? (ABD için olduğundan yalnızca referans amaçlı)
- Genellikle emlak komisyoncusu aracılığıyla işlem yapılır. ABD'de satış fiyatının %6'sı emlak komisyoncularına dağıtılır
- Mayıs 2022 itibarıyla ortalama bir konutun piyasaya çıktıktan sonra satılması 31 gün sürmektedir
- Hem alıcı hem de satıcı için kayda değer maliyetler vardır
- Tüm taraflar için önemli ölçüde due diligence gerekir
- Sıkı şekilde düzenlenen bir süreçtir
Alıcı için gereken anlık maliyetler nelerdir?
- Doğrudan maliyetler
  - Peşinat - genellikle toplam satın alma maliyetinin %20'si. Yoksa mortgage sigortası gerekir
  - Kapanış maliyetleri - ABD'de alıcı için genellikle ortalama %2~5
- Örtük maliyetler
  - Fırsat maliyeti
  - Likidite maliyeti
Alıcının sürekli maliyetleri
- Emlak vergisi - ABD'de bölgeye göre değişir, genelde yıllık mülk değerinin yaklaşık %1'i
- Konut sigortası - ABD'de yıllık ortalama yaklaşık $1000
- Mortgage - anapara ve faizden oluşur; faiz önemli bir maliyettir
- Bakım maliyetleri. Genellikle her yıl rahatlıkla %1 tutar

Gayrimenkul kiralama - avantajlar ve maliyetler

İnsanlar neden gayrimenkul kiralar? (satın almaya kıyasla)
- Yaşayacak bir yere ihtiyaç duydukları için
- Yaşam konusunda esneklik aradıkları için
- Uzun vadeli ikamet yeri seçimi ve büyük finansal taahhüt konusunda duygusal korkuları olduğu için
- Satın alma için gerekli finansal kaynakları yetersiz olduğu için
- Nakit akışının finansal yönetimi çok daha basittir

Gayrimenkul sahipliği ve kiralama - en büyük finansal kararlardan biri

Büyük karar, güçlü duygular
- Önemli finansal olmayan unsurlar vardır
- Yüksek işlem maliyetleri, gayrimenkul satın almanın kısa vadede çok riskli olduğu anlamına gelir
- Konumun sabitlenmesi kariyer fırsatlarını ciddi şekilde sınırlayabilir
- Topluluk ve okul çevresindeki sosyal bağlar önemlidir
- Çoğu insan için gayrimenkul, hayattaki en büyük yatırımdır
- Bazı insanlar kiralama/satın alma konusunda güçlü politik inançlara sahiptir
Kiralamanın finansal avantajları
- Likidite: sermaye büyük bir peşinata bağlanmaz ve büyük anapara ödemelerine zorlanmazsınız
- Konum esnekliği: gerektiğinde yeni bir yere taşınabilirsiniz
- Çeşitlendirme: varlıkların çoğunu tek bir varlıkta yoğunlaştırmak çeşitli riskler yaratabilir
- Coğrafi piyasa riskinden kaçınma: Son 50 yılda Silikon Vadisi'nde ev almak iyi bir tercihti, ama Detroit'te değildi. Geleceği öngörmek zordur
- Bakım: gayrimenkul sahipliğiyle ilgili maliyetlerin çoğu mal sahibine yansır. Büyük masrafları planlamaya gerek yoktur
- Rekabetçi piyasa: çoğu durumda kiralar ücret enflasyonuyla birlikte hareket eder. İdeal olarak kalite ve fiyat açısından ev sahipleri arasında rekabet olması iyidir
Sahip olmanın finansal avantajları
- Kaldıraçlı yatırım: yatırımların çoğu, 5 kat veya daha fazla kaldıraçla, ucuz kredilerle yapılır. Getiri bankaya değil mal sahibine gider
- Vergi avantajları: mortgage faizi ve emlak vergisi indirilebilir
- Uzun vadeli yatırım: gayrimenkul, ortalamada diğer varlık sınıflarına kıyasla nispeten daha düşük oynaklıkla enflasyonun üzerinde pozitif getiri sağlamıştır
- Finansal yönetim: mal sahibi, uzun vadeli getiriyi artırmak için gayrimenkule hangi yatırımları hangi maliyetle yapacağını kontrol edebilir (mutfak yenilemesi vb.)
- İsteğe bağlı ek gelir: çoğu durumda gayrimenkulü uzun vadeli kiraya verme seçeneği vardır. Kira geliri enflasyonla birlikte artar
Kiralama vs. sahip olma karşılaştırması
- Mountain View'da 2 yatak odalı bir daireyi 2017 itibarıyla kiralama/sahip olma karşılaştırması
- (Bizden farklı olduğu için atlanmıştır)
Gayrimenkul neden çoğu insan için servet yaratır
- Tasarrufu zorunlu kılar
- Kaldıraçlı yatırımdır
- Uzun vadede olumlu yatırım: son 70 yılda gayrimenkul, enflasyona göre yüksek getiri sağlamıştır
- Uzun zaman ufku: çoğu yatırımcının elde tutma süresi kısadır. İnsanlar evlerini daha uzun süre elde tuttuğu için değer artışı için daha fazla zaman olur

Gayrimenkule yatırım yapmak

Gayrimenkul
- Gayrimenkul, arazi ile o araziyi işgal eden yapıların birleşimidir
- Yatırım amaçlı gayrimenkul, ana ikametgahınızı kapsamaz
- Getiri, kira geliri ve sermaye değer artışına göre belirlenir
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REITs), özel vergi avantajlarına sahiptir ve halka açık piyasalarda işlem görür
Yaygın yatırım yaklaşımı
- Son 100 yıla ait verilere bakıldığında, varlık sınıflarının fiyat eğilimleri oldukça nettir
- Reel getiri, enflasyon düşüldükten sonraki getiridir; zaman içinde paranın değerinin nasıl düştüğünü ölçer (dolar)
- Hisseler uzun vadede yıllık en yüksek getiriyi sağlar, ancak oynaklıkları da yüksektir
- Peki ABD konut fiyatları gayrimenkul için en iyi gösterge midir?
Gayrimenkul ile diğer varlık sınıfları arasındaki tarihsel veri karşılaştırması
- Dönem, bölge ve alt sektöre göre gayrimenkul konusunda finans camiasında hâlâ ciddi tartışmalar vardır
- Getiriler hem sermaye değer artışına hem de kira değerine göre hesaplanır
- Yakın tarihli bir makaleye göre (hâlâ aktif biçimde tartışılıyor), küresel gayrimenkul hisse senetlerine yakın reel getiri sunarken daha düşük oynaklık göstermektedir. ABD'de ise hisse senetlerinden düşük, ancak bono ve tahvillerden yüksektir
- 1970~2015 döneminde ABD REIT getirilerinin ABD hisse senetlerine benzer olması bunu destekler (ancak hisselere göre vergi verimliliği daha düşüktür)
- Unutmayın: ortalama değerler, her bir tekil yatırımın performansını mutlaka açıklamaz

Kiralık gayrimenkul: mantık, finansal maliyetler ve faydalar

Kiralık gayrimenkul nedir?
- Kiracıya kiralanarak gelir elde etmek amacıyla sahip olunan her türlü gayrimenkul
- Müstakil evlerden apartman dairelerine kadar çeşitli birimler olabilir; konut veya ticari gayrimenkul olabilir
Kiralık gayrimenkule ilişkin finansal bilgiler
- Kiralık bir gayrimenkul satın almak, oturmak için bir gayrimenkul satın almaya benzer
- Mortgage yeterlilik şartları farklıdır ve genellikle daha yüksek faiz oranları uygulanır
- Vergisel işlem bir işletmeye benzer (amortisman, gelir, gider)
- Capitalization Rate = gelirin getirisi / piyasa değeri
  Cap Rate = gelir / piyasa değeri
İnsanlar neden kiralık gayrimenkulü sever?
- Kiralık gayrimenkul sahibi olmanın avantajları konusunda çoğu zaman çok duygusal düşünürler
- Gayrimenkuldeki sabit maliyetlerin çoğu peşin ödenir, ancak kira geliri zaman içinde enflasyonla birlikte artar
- Mortgage'ı geri öderken, enflasyona göre ayarlanmış gelir üreten bir varlık bırakabilirsiniz
- Genellikle gayrimenkul sahipliğinden doğal olarak gelişir
- Çoğu insan hem sahip olma maliyetlerini hem de kiralama sürecini doğrudan deneyimler
Birçok kişi bunun finansal varlıklar/piyasalara kıyasla daha şeffaf ve daha somut (tangible) olduğunu düşünür
- Ayrıca, varlığın işine sahip olmanın psikolojik faydaları (ve maliyetleri) de vardır
Kiralık gayrimenkulün sorunları
- Zaman: Bu başka bir iştir. Bazen öngörülemezdir ve ciddi çaba gerektirir
- Nakit akışı: Uzun vadede kâr getirebilecek bir yatırım yapmak kolay olabilir, ancak kısa vadede nakit akışı eksiye düşebilir
- Doluluk: Boş kalma maliyetlidir ve öngörülemez
- İnsanlar: Kiracılarla süregelen ilişkiyi yönetmek, yeni kiracı bulmak vb.
- Hukuki sorunlar: Kiracı haklarıyla ilgili önemli düzenlemeler ve gereklilikler vardır. Tahliye çok zor ve maliyetli olabilir
- Film önerisi: Pacific Heights

#10 Ek konu: öğrencilerin seçimleri

Girişim sermayesi ve özel sermaye

Özel sermaye nedir?
- Özel sermaye (Private Equity, PE), halka açık olmayan şirketlere doğrudan yatırım yapan veya halka açık şirketleri satın alan (buyout) halka açık olmayan fonlar ve yatırımcılardan oluşur
- Teknik olarak girişim sermayesini de kapsar, ancak genel kullanımda mevcut şirketlere yatırım yapan fonları ifade eder
- Uzun vadeli ve likit olmayan yatırımlara odaklanır
- Fonlar, mevcut yatırımcı hisselerinin satın alınması, yeni geliştirme finansmanı, satın almalar, işletme sermayesinin artırılması, yönetim kontrolü ve şirket yapısında değişiklik için kontrol payı elde edilmesi gibi amaçlarla kullanılabilir
- Özel sermaye şirketleri genellikle ölçek ve yaklaşım bakımından farklı birden fazla fona sahiptir
- Fonlar, yatırım kararlarını veren genel ortaklar ile sermaye sağlayan sınırlı ortaklar arasındaki ortaklık yapısından oluşur
Girişim sermayesi nedir?
- Girişim sermayesi (VC), yüksek büyüme potansiyeline sahip erken aşamadaki küçük girişimlere finansman sağlamaya odaklanan bir özel sermaye türüdür
- Şirket büyüdükçe daha fazla sermaye sağlayan aşamalı bir modele göre finansman sunarak riski azaltır ve değeri artırır
- 1970'ler ve 80'lerde Silikon Vadisi'nde teknoloji şirketlerinin katlanarak büyümesiyle yakından ilişkilidir. Erken başarı örnekleri arasında DEC, Apple vb. vardır
Girişim sermayedarları nasıl para kazanır?
- Turlar genellikle pre-seed, seed, A, B, C vb. olarak adlandırılır. Yatırımcılar, ek haklar ve ayrıcalıklar içeren "imtiyazlı hisse" adlı özel bir hisse türü alır, ancak bunun maliyeti "adi hisse"den daha yüksektir
- Girişim sermayesi şirketleri genellikle sermayelerini yalnızca IPO veya satın alma gibi bir likidite olayı (Liquidity event) gerçekleştiğinde geri alır
- Bir girişim yatırımının likit hale gelmesi 5 ila 7 yıl sürebilir
- En büyük 20 girişim sermayesi şirketi (yaklaşık 1.000 şirket içinden) sektör getirilerinin yaklaşık %95'ini üretir
- Limited Partner'lar genellikle girişim sermayesinin ek riski ve likit olmama durumunu telafi etmek için hisse senedi piyasasına kıyasla önemli bir prim bekler
- Tipik bir girişim sermayesi fonunun getirisinin %80'i yatırımların %20'sinden gelir
- Bu nedenle, bırakın girişim düzeyinde bileşik getiri elde etmeyi, fon düzeyinde getiri bekleyebilmek için bile kazananların ölçeğinin çok büyük olması gerekir. 1 milyar dolar değerindeki bir şirket çok başarılı bir şirkettir, ancak bu şirketin %20'si yalnızca 200 milyon dolar eder. 1 milyar dolarlık bir fonu geri döndürmek için bunun gibi 5 şirket gerekir. 3 kat getiri için 15 şirket gerekir
- Yatırım tutarının 10 katını getirecek yatırımlar bulmak için "non-consensus and right" olmanız gerekir

Türev ürünler: vadeli işlemler ve opsiyonlar

Türev ürün nedir?
- Türev ürünler, bir veya daha fazla dayanak varlığa bağlı menkul kıymetlerdir
- Türev ürünler özgün sözleşmelerle oluşturulabilir ya da borsada işlem görebilmesi için standartlaştırılabilir
- En yaygın standartlaştırılmış türev ürünler vadeli işlemler ve opsiyonlardır
- Vadeli işlemler ve opsiyonlar sıklıkla hedge veya spekülasyon amacıyla kullanılır
- Türev ürünlerin toplam nominal değerinin 2015'te dünya GSYH'sinin 10 katını aşarak 1,2 katrilyon dolar olduğu tahmin edilmiştir
Vadeli işlem nedir?
- Vadeli işlem, bir emtianın gelecekte önceden belirlenmiş zaman ve fiyattan satılmasına ilişkin sözleşmedir
- İlk kullanım alanları arasında tarım ve taşımacılık vardı
- İlk vadeli işlem borsası, Edo dönemindeki Japonya'nın Dojima Pirinç Borsası'ydı
- Vadeli işlemler, belirlenen tarih ve saatte dayanak emtianın teslim edilmesiyle uzlaşır
- Clearing House, sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesini garanti eder
Opsiyon nedir?
- Opsiyon, gelecekteki bir tarihe kadar bir menkul kıymeti alma veya satma hakkıdır
- Avrupa tipi opsiyonlar yalnızca vade tarihinde kullanılabilir
- Amerikan tipi opsiyonlar vade tarihine kadar herhangi bir zamanda kullanılabilir
- Call opsiyonu alma hakkı, put opsiyonu ise satma hakkı verir
Opsiyonun değeri nasıl hesaplanır?
- Hisse opsiyonunun değerini etkileyen çeşitli faktörler vardır
  - Mevcut hisse fiyatı, içsel değer, vadeye kalan süre, volatilite, faiz oranı, nakit temettü
- Opsiyon değerlemesinde kullanılan Black-Scholes modeli 1973'te geliştirilmiştir
- Türev ürünlerin değerini hesaplamanın başka yolları da vardır, ancak "gerçeğe uygun değer" çoğu zaman türev ürünün Black-Scholes değerini ifade eder
- Opsiyonun fiyatına prim denir ve opsiyonlar 100 birimlik lotlar halinde işlem görse bile hisse başına fiyat olarak ifade edilir

19 yorum

minislively 2023-12-21

Teşekkür ederim

ybaeus 2023-08-13

Paylaştığınız bağlantı, birkaç hafta önce sanki videoydu; acaba PDF olarak mı değiştirildi?

xguru 2023-08-14

Başından beri PDF olduğunu hatırlıyorum. Ben de videoyu hiç izlemedim.

2bro1234 2023-06-26

Teşekkürler!!

xguru 2023-06-25

Benzer kaynaklar Türkiye'de Financial Supervisory Service e-Finans Eğitim Merkezi üzerinde bulunabilir.

ryudaewan 2023-06-21

Teşekkürler.

Mühendislik çıkışlı biri olarak, Kore üniversitelerinin de bunun gibi şeyleri mutlaka yapmasını isterim.

gilbok 2023-06-20

Çeviride yanlış aktarılmış bir kısım var gibi görünüyor.
500 bin won ($40) => 500 bin won ($400)

princox 2023-06-20

2021 ve 2020 için ayrı sunumlar görünüyor ama 2022 için en altta yalnızca bir PDF dosyası olması doğru mu? İçerik gerçekten çok iyi görünüyor~

zer0ne 2023-06-20

Baştan sona okudum. Harika.

ronia 2023-06-20

Gerçekten de iyi bir okul; böyle güzel dersleri var!

ethanhur 2023-06-19

Bu iyi kaynağı paylaştığınız için teşekkürler.

kalihman 2023-06-19

İyi kaynak için teşekkürler.

inthelife 2023-06-19

Oo~ dikkatlice inceleyeceğim. Güzel kaynak için teşekkürler!

baeba 2023-06-19

Çok teşekkür ederim.

ipuris 2023-06-19

Vay... teşekkürler

pugh123 2023-06-19

İyi kaynak, teşekkürler.

kan02134 2023-06-19

Vay, teşekkürler

xguru 2023-06-19

Düzenlerken biraz uzamış ama gerçekten çok keyifli. Üniversite öğrencilerinden yeni başlayan mühendislere kadar herkes için faydalı bir kaynak. PDF de oldukça düzenli; saklayıp ihtiyaç duyduğum yerlerde kullanmak istiyorum. Böyle dersler Kore'de de biraz olsa keşke.. haha

kunggom 2023-06-19

Düşününce, birkaç yıl önce Naver-Kakao-Line-Coupang-Baemin gibi büyük teknoloji şirketlerinden birinde şirket içinde bu tür kişisel finans yönetimiyle ilgili çevrimiçi özel bir seminer veriliyordu; ben de araya kaynayıp izlemiştim. O zaman emeklilik birikimine ayda ne kadar yatırmanın en iyi olduğu gibi şeyleri ilk kez duymuştum. O deneyimi hatırlayınca, belli ölçeğe sahip şirketlerin şirket içinde böyle özel seminerler düzenlediği anlaşılıyor.