"Sahte Çin geliri" ipotekleri Toronto emlak balonunu körüklüyor: HSBC banka sızıntısı
(thebureau.news)- HSBC Canada muhbiri D.M., Toronto yakınlarındaki şubelerin 2015'ten bu yana Çin'deki abartılmış gelir veya var olmayan işler temelinde en az 500 milyon dolarlık konut kredisi onayladığını düşünüyor
- Şüpheli vakaların merkezinde, Kanada'da yaşayan borçluların Çinli şirketlerde uzaktan çalışma yoluyla yüksek gelir beyan etmesi ve bankanın gelir doğrulamasını geçerek gayrimenkul alımı için finansman sağlaması yer alıyor
- Aurora şubesinde normalde yıllık 23 milyon dolar civarında konut kredisi beklenirken, muhbir burada 2020'de 88 milyon dolar, 2021'de ise 50 milyon doların üzerinde işlem yapıldığını hesapladı
- FINTRAC'ın 2023 tarihli çalışması ve uzman incelemeleri, Çin diasporasına ait hesapların, Hong Kong çıkışlı elektronik transferlerin, gayrimenkul işlemlerinin ve ipotek geri ödeme akışlarının kara para aklama kalıplarıyla örtüşebileceğini gösteriyor
- HSBC Canada, finansal suçların tespiti, önlenmesi ve engellenmesinde ön safta olduğunu ve yasa dışı kabul edilen kişi ya da kurumlarla iş yapmadığını söylerken, tartışma Kanada'daki konut fiyatları ve bankaların gelir doğrulama sistemine de sıçradı
HSBC Aurora şubesinden gelen ihbar
- Muhbir D.M., Kanada'da işletme yüksek lisansı mezunu; 2022'de Toronto'nun kuzeyindeki küçük HSBC Aurora şubesinin ipotek onay ekibine katıldıktan sonra şüpheli konut kredileri fark etti
- Vancouver Island University'deki yüksek lisansında sahte gelirli ipotek dolandırıcılığı üzerine çalışmıştı; Aurora şubesinin kredi kayıtlarını ve meslektaş ifadelerini inceleyerek sorunun boyutunu tahmin etti
- D.M., 2015'ten bu yana Toronto bölgesindeki 10'dan fazla HSBC şubesinin, Çin'de abartılmış gelir veya var olmayan meslek beyan eden diaspora alıcılarına en az 500 milyon dolar konut kredisi verdiğini düşünüyor
- COVID-19 döneminde yurt dışından uzaktan çalışma iddiaları görece daha inandırıcı görünebildiği için, bu tür yabancı gelir temelli kredi dolandırıcılığının hızla arttığına inanıyor
- Aurora şubesinin ölçeği gereği yılda yaklaşık 23 milyon dolarlık konut kredisi üretmesi beklenirdi; ancak D.M.'ye göre burada 2020'de 88 milyon dolar, 2021'de ise 50 milyon doların üzerinde işlem yapıldı
Kredi incelemesinde öne çıkan şüpheli vakalar
- Ontario'da bir kumarhane çalışanı, halihazırda üç eve sahipken 2020'de Beijing merkezli bir şirkette uzaktan veri analisti olarak 345.000 dolar kazandığını iddia etti
- Başka bir HSBC ipotek müşterisi, Kanada'da yaşarken bir yandan 10.000 dolarlık öğrenci kredisini ödediğini, diğer yandan Çin'e uzaktan çalışarak yılda 700.000 dolar kazandığını öne sürdü
- Aurora, Markham ve Scarborough'da evi bulunan bir kadın, yarı zamanlı kuaför olarak çalışırken Guangzhou'da “Business Manager” olarak 536.280 dolar kazandığını beyan etti
- Bir kadın, 2013'te HSBC Aurora hesabı açarken “yıllık geliri olmayan tam zamanlı ev hanımı” olduğunu yazmıştı; ancak daha sonra HSBC China hesabından büyük tutarlı transferler aldığı ve gayrimenkul alımı için üçüncü taraflara yüksek meblağlı çekler verdiği görüldü
- Aynı kadın, 2020'de HSBC Canada ipoteğine yeniden başvururken Çin'deki işinden uzaktan 763.000 dolar kazandığını iddia etti
HSBC'nin yanıtı ve iç soruşturma
- D.M., Nisan 2022'de HSBC üst düzey yöneticilerine e-posta göndererek HSBC Bank Canada'daki potansiyel ipotek dolandırıcılığını ve bazı çalışanların bundan maddi çıkar sağlamış olabileceğini ifşa edeceğini bildirdi
- Dört sayfalık iç ihbarı HSBC Canada içinde bir soruşturma başlattı ve The Bureau'nun elde ettiği iç e-postalara göre bazı reformlara yol açtı
- Bir yıldan uzun süre sonra D.M., bankanın tepkisinden memnun kalmayarak iç belgeleri ve kendi hikâyesini paylaştı
- HSBC Canada iletişim yöneticisi Sharon Wilks, doğrudan röportaj vermeyeceklerini, HSBC'nin finansal suçların tespiti, önlenmesi ve engellenmesi çabalarında ön safta bulunduğunu ve yasa dışı kabul edilen kişi ya da kurumlarla iş yapmadığını söyledi
- Wilks ayrıca HSBC Canada'nın, faaliyetlerini fazla riskli bulduğu müşterilerle ilişkisini düzenli olarak sonlandırabildiğini ve gerçekten de sonlandırdığını ekledi
FINTRAC araştırması ve ‘Toronto Method’
- FINTRAC, 2023'te Çin diasporasıyla bağlantılı 48.000 banka işlemini analiz eden bir çalışma yayımladı
- FINTRAC araştırmasına göre, COVID-19 nedeniyle Kanada'daki kumarhaneler kapanınca Çin yeraltı finans ağları, Hong Kong çıkışlı elektronik transferleri Kanada banka hesaplarına yönlendirecek şekilde evrildi
- Bu fonların gayrimenkul, menkul kıymet, otomotiv ve hukuk hizmetleri üzerinden aklandığı gözlemlendi; Kanada'daki birbiriyle ilgisiz çok sayıda kişisel hesap da para taşıyıcısı (money mule) gibi kullanıldı
- FINTRAC, bu ağların hem kara para aklamayı hem de Çin'in sermaye kontrollerini aşmayı kolaylaştırdığını düşünüyor
- Ancak FINTRAC araştırması, Kanada bankalarının Toronto'da Çin diasporasından alıcılara bilerek sahte gelirli ipotek verdiğini söylemiyor
- D.M.'nin Toronto bankalarında gördüğü örüntülerin, önce Vancouver'da tespit edilen yeraltı finans sisteminin evrilmiş bir biçimi olan “Toronto Method” ile bağlantılı olabileceği yorumu yapılıyor
Vancouver Model ve önceki araştırmalarla bağlantı
- Vancouver'daki “Vancouver Model”, Çin anakarasından gelen para, ulusötesi organize suç ve Kanada'daki kumarhane-banka-gayrimenkul üçgeninin birleştiği yeraltı havale ve kara para aklama yapısı olarak ele alınıyor
- British Columbia'daki Cullen Commission, 2014'te Mainland China'dan gelen 1,2 milyar dolar nakdin British Columbia eyalet kumarhaneleri üzerinden aklandığı yapıyı inceledi
- Vancouver tapu kayıtları ve ipotekleri analiz eden 2015 tarihli bir araştırma, altı ay içinde yapılan 525 milyon dolarlık gayrimenkul alımını inceledi; bazı varlıklı bölgelerdeki alıcıların %66'sı yakın dönemde göç etmiş Çin diasporası üyeleriydi ve bunların çoğunun Kanada içinde çok az geliri vardı ya da hiç yoktu
- Simon Fraser University'den Andy Yan, o dönemde Vancouver'daki konut alımlarının sadece nakit çantalarıyla değil, kredi yoluyla da gerçekleşmesinin kilit nokta olduğunu söyledi
- Yan'a göre Toronto banka belgeleri, Vancouver araştırmalarıyla bağlantı kuruyor ve temel mesele bankacılık sisteminin kimlik ile geliri nasıl doğruladığı
Uzman incelemesi ve ölçek tahmini
- The Bureau, D.M.'nin belgelerini, iddialarını ve bazı sonuçlarını Kanadalı yedi uzmana inceletti
- Bu incelemede, Aurora şubesi ile Toronto bölgesindeki diğer HSBC şubelerinin 2015'ten bu yana Çin geliri beyanına dayalı en az 500 milyon dolarlık şüpheli kredi verdiğine ilişkin D.M. hesabı makul bulundu
- Eski RCMP veri bilimcisi Ashleigh Rhea Gonzales, HSBC Canada'daki yaygın ipotek dolandırıcılığı iddialarının, British Columbia kara para aklama araştırmaları sırasında bazı finans kuruluşu çalışanlarından duyduğu doğrudan anlatımlarla örtüştüğünü söyledi
- Gonzales, Vancouver 2010 Olimpiyatları sonrasında Kanada konut balonu büyürken ipotek dolandırıcılığı bildirimlerinin arttığını ve 2015'ten 2018'e kadar yükselmeyi sürdürdüğünü düşünüyor
- The Bureau, 2014'ten 2023'e kadar Vancouver Model ve Toronto Method kaynaklı paranın, yeraltı diaspora ağları ve Kanada finans kurumları üzerinden Toronto ve Vancouver gayrimenkullerine 200 milyar dolardan fazla akmış olabileceğini tahmin ediyor
Banka riski ve konut piyasası tartışması
- D.M., iç yazışmalarda HSBC Canada ve diğer Kanada bankalarının büyük miktarda şüpheli yabancı gelirli ipotek taşıyor olabileceğini, Toronto emlak fiyatları düşerse kredi kalitesi riski doğabileceğini belirtti
- Bir meslektaşıyla mesajlaşmasında D.M., “Bilançoda ne kadar ipotek dolandırıcılığı olduğunu biliyor musun?” derken, meslektaşı başka şubelerin de aynı şeyi yaptığını duyduğunu söyledi
- Meslektaşı bunun “konuşulmayan bir sır” gibi olduğunu, başka bankalarda da bulunabileceğini söyledi ve teyzesinin gelir olmadan, sadece Çin'deki bir garantör sayesinde 700.000 dolarlık ipotek alabildiğini anlattı
- Kamuoyuna konuşma yetkisi olmayan bir federal yetkili, D.M.'nin sızdırdığı materyali “patlayıcı” olarak niteledi ve Çin geliriyle bağlantılı ipotek dolandırıcılığının Toronto konut fiyatlarını yükselttiği yönündeki görüşün Vancouver ve Montreal için de geçerli olabileceğini söyledi
- Queen’s University'den Christian Leuprecht, organize suçun gayrimenkul alırken peşinatı oluşturup kalanını ipotekle finanse edebileceğini, bunun da tek ev yerine birden fazla ev alınmasını mümkün kıldığını söyledi
1 yorum
Hacker News yorumları
İhbarcının gördüğü tabloya bakılırsa o Aurora şubesi zaten ele geçirilmiş gibi duruyor
Üstelik bunu sadece HSBC’nin yaptığına inanmak da zor
Başka bir açıdan bakınca, Çin hesaplarıyla bağlantılı Kanada konut kredilerinin muhtemelen çoğu geri ödenecektir
Kanada’da kayda geçmeyen çok sayıda Çin kökenli yeraltı finans faaliyeti var ve bu ağın bir kısmı parayı Çin dışına çıkarmak için kullanılıyor olabilir
Ev almak yerine konut kredisi çekip kumarhanede ya iki katı ya hiç oynamak gibi. Geri ödeme niyetleri olsa bile bu yatırım performansına bağlı ve banka bilmediği bir riski üstlenmiş oluyor
Kanada’da da bu tür konut kredileriyle bağlantılı bir yeraltı sermaye ağı olmasına şaşırmam
Pekin para musluklarını açabilir ama bu kez yuan üzerindeki baskı artar
Bu sadece Kanada’ya özgü değil
Avustralya’da son 25 yılda neredeyse tüm bankalarda bu tür şeyler yaygındı. Yaklaşık 5-10 yıl önce, yabancı gelirin yalnızca kanıtlanmış tutarın küçük bir yüzdesi olarak değerlendirilmesini öngören ulusal kurallar getirildi ve buna “kredi geri ödeme kapasitesi kriterleri” adı verildi
Dışarıdan kamu yararına bir kural gibi görünse de, gerçekte yerelde kayıtlı düzenli ücretli çalışan olmayan kişileri; örneğin sınır ötesi çalışan kurucuları veya göçmenleri dışarıda bırakıyor
Yeni dolandırıcılığın, Singapurluların Avustralya gayrimenkulü almak için Singapur veya Hong Kong bankalarından Çin yuanı cinsinden krediler alıp ardından bunları Avustralya bankalarına uluslararası ve dövizler arası “transfer” ettirerek yerel kısıtları aşması şeklinde olduğunu duydum. Banka çalışanlarıyla sadece yabancı biri olarak konuşmuş olmam bile bunları öğrenmeye yettiyse, bunun ne kadar yaygın olduğunu gösteriyor
Yabancı gelir/varlık meselesi sanıldığından daha az sinsi. Yerel bankalar, geri ödeme kapasitesi ve tahsil edilebilirlikle doğrudan bağlantılı olan Avustralya gelir ve varlıklarına odaklanıyor. Yabancı gelir/varlık temelli kredi de mümkün, ancak risk ve kur dönüşümü sorunları nedeniyle faiz oranı birkaç yüzde puan daha yüksek oluyor. Uluslararası kredi verenler genelde daha küçük olur; ama HSBC’nin bu alanda büyük oyunculardan biri olduğunu hatırlıyorum
HSBC adını sadece haberlerdeki skandallarda gördüm: https://en.wikipedia.org/wiki/HSBC#Controversies
O sektörde iyi taraf yok. Zaten o amaçla kurulmuş bir iş de değil, bu tür insanları işe alagelmişler. Daha fazla denetim istiyorsanız daha fazla düzenlemeyi zorunlu kılmanız gerekir; iyi tanımlanmış düzenlemeler de gerçekten işler
Finans müfettişi değilim ama kabaca okuyunca yapı şöyle görünüyor:
Dolandırıcı başvuru sahipleri, akıl almaz hikâyelerle Toronto’daki konutlar için büyük krediler istiyor ve şüpheli nakit yığınlarını makul görünen varlıklara dönüştürmeye çalışıyor.
HSBC, şüpheli nakdin düzenli geri ödemelerini almak istediği için buna uyuyor; bu müşterilerin organize suçun paravanı olduğunu yeterince anlayabilecek durumdayken yine de görmezden geliyor.
Üstüne üstlük, bu tür bölgesel yoğunlaşmış kara para aklama ve spekülatif yatırım Toronto emlak piyasasını mahvediyor. Yerel “milyoner bebek bakıcısı”, gizli finansal amacı sıradan alıcılardan farklı olduğu için neredeyse her fiyattan almaya razı oluyor.
Başka haberler ararken, HSBC’nin Meksika ve Kolombiya uyuşturucu kartelleriyle bağlantılı işleri nedeniyle ABD düzenleyicileriyle yaşadığı 10 yıllık dosyanın kapanmasının üzerinden yalnızca yaklaşık 16 ay geçtiğini gördüm: https://www.reuters.com/business/finance/us-fed-terminates-enforcement-action-against-hsbc-2022-09-02/
Riskin çoğunu banka üstleniyor; patlamazsa dolandırıcı parayı götürüyor.
Birkaç yıl önce emlak alım finansmanıyla ilgili, “Bazı ülkelerden gelen para kara para aklamayı önleme düzenlemelerine tabidir ama Çin’den gelen para tabi değildir” gibi bir söz gördüğümü hatırlıyorum.
Kanadalı bir banka görevlisinin bunu ciddi ciddi söylediğini hayal edebiliyorum.
Başvuru sahipleri asgari peşinat için gereken kadar parayla geliyor; banka da yüksek gelirli, yüksek varlıklı müşteriler için peşinat şartını düşürüyor ama o gelir ve varlıklar zaten sahte.
HSBC konut kredisi verme işinde olduğu için krediyi kullandırma teşviki var; fakat burada asıl dolandırıcılık, sahtekâr alıcının kredi görevlisine verdiği nakit komisyona daha yakın görünüyor.
Konut fiyatlarını marjinal işlemler belirlediği için, bu tür faaliyetlerin az bir miktarı bile fiyatları ciddi biçimde yukarı itebilir. Bu da klasik bir balon senaryosu olur; fiyatlar yükselmeye devam ettiği sürece krediyi yenileyebilir, yeniden finanse edebilir ya da evi satabilirsiniz. Son birkaç yılda Kanada’daki ortalama konut fiyatı artışı, Kanada’daki ortalama gelirin neredeyse iki katıydı.
Sonuçta bu, yabancı alıcıların devasa bir konut balonunu sürdürmesini ve ona katılmasını sağlayan sıradan bir dolandırıcılıkla da açıklanabilir. Eğer doğruysa ve her şey çökerse, gerçekten büyük bir sorun olur.
Bu sorun yeni değil. Doğu Asya kökenliyim ve Kanada’da yaşıyorum; bazı insanlar bana neden okula gittiğimi ve sıradan bir işte çalıştığımı gayet umursamazca sordu.
“Çin parası” olduğu için, gerçekten paraya ihtiyacı olan insanlarla işler için rekabet etmemem gerektiği gibi bir şey söylüyorlardı.
Kulağa makul geliyor ama gerçek etkisi nerede? HSBC konut kredisi alanlar arasında ödeme yapamayan çok sayıda kişi görmemiz gerekmez mi; temerrüt istatistikleri kamuya açık değil mi?
HSBC bu gayrimenkulleri üstlenip büyük ölçekli zararlara dayanmak zorunda mı kalıyor? Ne kadar süre? Buradaki konut fiyatlarının yükselmesine kesinlikle yardımcı oldu, fiyat çöküşüne de yardımcı olacaktır. Ya da HSBC çöker. Etkinin ortaya çıkması çok uzun sürüyor da olabilir. Umarım çok uzun sürmez :)
Birisi Çin dışına büyük miktarda para çıkarmak istese, iki ülkede de alarm vermeden bunu yapmak zor; bu yüzden sahte borçlulardan oluşan bir ordu kurup Kanada’daki gerçek gayrimenkuller için hileli konut kredileri aldırıyor, sonra kredileri ödeyip gayrimenkulleri satarak temiz para elde ediyor.
Bu arada büyük ölçekli dolandırıcılık sayesinde emlak fiyatları da yükselirse, daha da iyi.
Bu tür dolandırıcılıkların nihai amacı çoğu zaman bankayı sahte kredilerle batırmak değil, kara para aklamadır.
Emlak fiyatları yükselmeye devam ettiği sürece büyük ölçekli temerrütler pek görünmez. Çünkü varlığı satabilir, krediyi yeniden finanse edebilir, hatta kira geliriyle idare edebilirsiniz.
2008 finans krizinde ve ondan önceki tasarruf ve kredi birlikleri krizinde de aynı dinamiği gördük. Sorunlu krediler balon yaratır; büyüyen balon sorunlu kredileri gizler; balon durunca da büyük ölçekli kredi iflasları patlar.
Kanadalılar, yurt dışında gelir elde edip Kanada’da neredeyse hiç gelir vergisi ödemeyen insanların kullandığı sosyal hizmetlerin maliyetini zaten karşılıyor; ilk evini almaya çalışanlar da şişirilmiş konut fiyatları yüzünden zarar görüyor.
Şu anda yurt dışında olan ev sahibim, nedense doğum yapmak için Kanada’ya gelmek zorundaydı ve birkaç yıl boyunca kiraladığımız evin adresine sağlık kartı ve banka belgeleri aldırma konusunda çok istekliydi.
Kredileri oluşturup menkul kıymetleştiren bir yapı yoksa zararı HSBC hissedarları üstlenir.
Aurora şubesindeki çalışanların hepsinin işin içinde olduğunu söyleyip parmakla göstermek istemem ama kültürel aşinalık dolandırıcılığı sürdürmeyi kolaylaştırmış olabilir.
HSBC Canada yakında RBC olacak. Bağımsız konut kredisi aracıları da insanlara sistemden geçmeleri için “yaratıcı koçluk” yaparak bu tür işlere çok yardım ettiğinden, bu çok da şaşırtıcı değil.
HSBC Canada, RBC’ye satılma sürecinde. Çalışanlar marttan itibaren HSBC’ye bağlı olmayacak ve RBC’nin verimlilik adımları nedeniyle işlerini kaybetme ihtimalleri de olduğundan, neredeyse risksiz bir ihbarcılık yapılabilen ilginç bir durum ortaya çıktı
Satış duyurulduğunda böyle bir ihtimali düşünmemiştim
Bankanın İK departmanının Haziran 2023 tarihli e-postasında, ihbarcıdan “kişisel e-posta hesabındaki tüm HSBC bilgilerini derhâl ve kalıcı olarak silmesi” istenmişti
Buna uymazsa “HSBC, bu konuyu ilgili kolluk kuvvetlerine bildirme hakkını saklı tutar” diye uyarılmıştı